從2015年1月起，國家開始重視加快培育和發展住房租賃市場，先后出臺住房租賃市場的一系列支持政策。

住房租賃市場無序發展前期，出現了以蛋殼公寓為典型的暴雷事件，房企住房租賃債被叫停，以及長租公寓“甲醛門”等負面事件，給住房租賃市場發展帶來了一些負面影響。但伴隨政策的持續深入，加強對住房租賃行業的規范與監管，行業正一步步步入正軌。

同時，隨著基礎設施公募REITs的落地，保障性租賃住房納入試點，REITs等金融工具或將加速行業供給格局轉變，加大企業規模化擴張力度，從而打破市場結構性供給不足的局面。

從“購租”到“租購” 住房租賃相關政策支持

2015年國家提出建立“購租并舉”的住房制度，2017年10月，黨的十九大報告提出建立“租購并舉”的住房制度，把“租”放在前面，更加突出對住房租賃的重視。

7年時間，國家層面出臺一系列關于住房租賃相關政策，從政策出臺時間、涉及部門、瞄準問題三個打出一套“組合拳”。從2015年-2021年，中國關于住房租賃政策大致經歷三個階段：2015-2016年，統一認識，明確要求；2017-2018年，政策上支持，開展試點；2019-2021年，政策支持發展與規范并重。

其中，住房租賃行業有關土地、金融、稅收、財政等方面的支持政策，綜合性文件中都有所涉及，此外還出臺了一些相應的專門文件。

土地方面，2017年8月，國土資源部、住房和城鄉建設部發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知（國土資發〔2017〕100號），明確在試點城市成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，形成一批可復制、可推廣的改革成果。

金融方面，2018年4月，中國證監會、住房和城鄉建設部發布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（證監發〔2018〕30號），明確住房租賃資產證券化業務的開展條件及其優先和重點支持領域、工作程序等。

稅收方面，2021年7月，財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部發布《關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》（財政部、稅務總局、住房和城鄉建設部公告2021年第24號），明確了對住房租賃企業的稅收支持，涉及增值稅、房產稅兩大稅種。

財政方面，2019年1月，財政部、住房和城鄉建設部發布《關于開展中央財政支持住房租賃市場發展試點的通知》（財綜〔2019〕2號），于2019年、2020年公布了兩批共24個試點城市名單，其中的一些資金直接用于補助住房租賃企業、租賃住房建設。

此外，值得注意的是，7年間，住房租賃支持政策從一開始的宏觀、抽象、原則性，逐步轉變為具體、更有針對性、解決實際突出問題。其中，政策瞄準的具體問題包括解決租金回報率過低，解決長期、低成本、大額資金缺乏，解決人們不愿意租房住，解決承租人支付能力不足，支持專業化、機構化、規模化住房租賃企業發展等核心問題。

對于未來住房租賃行業的發展前景，中國房地產估價師與房地產經紀人協會會長柴強表示，目前，支持政策尚未出盡，相信還會有新的更大力度、更有針對性的支持政策出臺。發展住房租賃市場，時下還面臨著許多困難，但是前景十分廣闊。

標準化成增加保障性租賃住房有效供給的關鍵

我國住房租賃市場經過十幾年的發展，隨著客群對產品品質要求的不斷提高，住房租賃產品逐漸開始細分，住房租賃運營企業也開始探索多產品線發展戰略。

10月21日，ICCRA住房租賃產業研究院發布的《中國租賃住房分類標準研究報告》，指出當前行業、企業、市場三端均處于邁進標準化發展軌道的臨界點。

“發展保障性租賃租房在政策端與市場端已經達成了共識。現在，不是要不要做的問題，而是怎么快速落地、擴大供給的問題”，ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然表示。

報告進一步分析，政府監管層面，面對標準不一的住房租賃產品品類時，監管難度大，只能采取簡單的“一刀切”手段；租賃住房企業層面，需依靠自身力量不斷進行產品線細分嘗試，試錯成本高，而非標產品多，則導致行業發展無法實現快速的規模化；資本市場層面，優質資本缺乏標準依據，難以形成快速準確的判斷，因而在進入住房租賃領域時慎之又慎，造成行業融資渠道單一、融資難的局面；消費市場層面，挑選住房租賃產品時缺乏標準依據，無從擇取適配產品。

ICCRA住房租賃產業研究院通過梳理對比美、德、日三國住房租賃市場的發展經驗，結合我國租賃市場實際提出“租賃住房產品分類5P模型”，即租戶需求、地理位置、租金水平、產品裝修配置及具象體驗，并依此首次提出服務式公寓、生活方式型公寓、青年公寓（舒適型）、青年公寓（緊湊型）、宿舍型公寓、租賃式社區（青年型）、租賃式社區（家庭型）等7類產品的詳細區分標準。

數據顯示，我國租賃住房類型整體呈現出明顯的“正金字塔”形態，其中滿足年輕人需求的青年公寓占比最大，超過80%；其次是滿足新市民需求的租賃式社區，占比超過10%；面對企業基層員工的宿舍型公寓占比8.62%；高端公寓比例僅為1.35%。

報告預測，保障性供給作為基石、市場化供給作為有益補充，兩駕馬車并行的“雙軌制”將成為我國住房租賃行業的顯著特點。

其中，青年公寓、租賃式社區、宿舍型公寓這三類以新市民和青年人為主要客群的產品，都會有相當一部分項目進入保障性租賃住房行列，與市場化租賃住房并存。而高端公寓面向的客群具有很強的支付能力，租金水平高、項目出租率和續約率能穩定在較高水平，則基本以市場化運作為主。

公募REITs或將加速住房租賃行業供給格局轉變

隨著2017年10月國內首單長租公寓資產類REITs（房地產投資信托）產品正式破冰，住房租賃融資的市場被迅速激活。

僅2018年，各大房企首創、保利置業、合生創展、龍光、富力地產、花樣年等房企發行住房租賃公司債，融資規模近億元。但也因為彼時住房租賃市場未成熟，部分改革內容包括債券信用評級、資金投入的范圍等或還需要重新審核，前期發債的成熟度不高，加之部分企業沒有住房租賃業務，因此各房企融資也被頻繁叫停。

但隨著政策的不斷細化，住房租賃市場也愈加規范。2018年4月，中國證監會、住房和城鄉建設部發布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（證監發〔2018〕30號），明確住房租賃資產證券化業務的開展條件及其優先和重點支持領域、工作程序等。

2021年3月，中國人民銀行等部門《關于金融支持海南全面深化改革開放的意見》（銀發〔2021〕84號）提出“支持海南在住房租賃領域發展房地產投資信托基金（REITs）”

值得注意的是，2021年6月，國家發展改革委發布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》（發改投資〔2021〕958號），明確將保障性租賃住房納入基礎設施REITs試點范圍。保障性租賃住房納入基礎設施公募REITs試點范圍, 金融工具援力行業發展的局面格外清晰。

柴強坦言，積極推進公募REITs是發展住房租賃市場最根本、最關鍵的資金解決辦法。新派公寓創始人、CEO王戈宏也表示，“公募REITs是打通住房租賃產業鏈經脈健康的動力引擎。

南方基金基礎設施基金投資部副總經理徐文妹從發行角度指出，“發行公募REITs要明確一個前提，這是一條復雜且漫長的道，首先企業意愿要清晰，其次做好內部資產梳理和協調，緊跟時政變化，加強與監管部門的有效溝通。”戴德梁行股價及顧問服務部董事劉慧也就具體實操對企業進行提醒，“真實可靠的現金流是派息率很重要的指標之一，這一點業必須明晰，避免盲目進入在后續進展中才認識到現金流可能有問題。”

值得注意的是，雖然有政策加持，目前公募REITs還沒有實質性突破。柴強表示，其中兩個最大問題，一是稅收不中性，擠壓了本來就很低的收益率；二是結構設計過于復雜，發行成本高。因此，在稅收、交易結構方面有待突破。

【作者：李宇一】

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關鍵詞： 租購 并舉 標準化 公募