2021年已過去四分之三，券商研究所本年度的研究成果如何？各行業團隊在其相應的領域有何表現？有哪些代表作值得投資者們關注？四季度來臨，在近期A股震蕩調整背景下，市場下一步會怎么走？對投資者們有何投資建議？2022年又將有何期許？

回顧過去，展望未來。《首席研說》邀請各行業研究領域的首席分析師們，他們總結本年度研究成果，同時給投資者們分享后市觀點。

房價是社會關注的熱點話題。 日前，包括沈陽、昆明等在內的十余座城市針對樓市相繼發出“限跌令”，國信證券房地產首席分析師任鶴對此發表看法。

任鶴表示，短期房價取決于短期供需，也就是短期的行業景氣度。短期需求取決于房價預期、貸款可得性，短期供給則取決于過去1到2年的土地市場和房企的開工欲望。如果供不應求，首先樓盤去化率會上升，不加限制的話，房價自然上升，反過來也一樣。

回到限跌令的問題上，沈陽、昆明這些城市，無一例外都是2017年至2019年景氣度比較高的城市，這就產生兩個結果，一是當時的需求釋放會透支一部分需求，導致現在需求降低，二是當時的高景氣度，使得房企大量拿地，導致目前的供給過剩。加上當前房企融資確實是困難，銀行按揭額度限制也導致銷售回款變慢，房企降價促銷實屬正常。

當然，站在監管層的角度，“穩地價、穩房價、穩預期”是中央的訴求，房價過快上漲自然不是好事，地方政府也不愿看到房價下跌，持續的房價下跌還可能形成負反饋，給整個經濟體系和金融體系帶來風險，所以自然會限制房價下跌。至于限漲令，本質上是一樣的，都是通過行政手段來控制房價的變化，也都是三穩預期之下，政策隨市場做出的改變。

至于投資層面的影響，其實表觀房價一直都不是太關鍵的指標，因為會受到成交結構、行政限制等方面的影響，無法準確反映行業景氣度。限價之下房價看似不漲，但“萬人搖號”“日光盤”等現象依然能夠刺激開發商的樂觀擴張，依然能夠吸引足夠多的金融資源，也依然會導致房企報表的惡化。所以，我們更關注整體的去化情況，用新開工去化率指標衡量景氣度是比較準確的，也能夠解釋各種現象。

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關鍵詞： 國信 景氣 衡量 去化率