這兩天，深圳和東莞土地市場的主角不是任何一家房企，而是華為!

本周一，華為以底價(jià)2.98億的價(jià)格拿下深圳龍華的一宗51萬㎡的工業(yè)用地。

兩天之后，東莞松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)公布了片區(qū)內(nèi)最新的三個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。

其中就包括華為團(tuán)泊洼地塊開發(fā)項(xiàng)目，同樣是工業(yè)用地，占地85萬㎡，比深圳地塊的面積更大。

短短三天，灣區(qū)城市中土地資源最緊缺的深圳和東莞相繼給華為拿地，新一輪的華為爭奪戰(zhàn)似乎已經(jīng)打響。

具體說說深莞這兩宗地。

先看深圳，華為這次在深圳拿的這塊地位于龍華觀瀾，處于觀瀾富潤路和龍瀾大道交匯處，從圖上看，這塊地的綠化率很高，處于基本沒有開發(fā)的狀態(tài)。

值得一提的是，這一次龍華給地給的很大方，大方體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

第一，作為深圳的工業(yè)用地，地塊面積很大。

該宗地總用地面積達(dá)到51.4萬㎡，其中建設(shè)用地面積50.9萬㎡，其他為道路建設(shè)用地。

在深圳，現(xiàn)如今基本不會(huì)有這么大面積的工業(yè)用地出讓，能達(dá)到30萬㎡的工業(yè)用地都很少，更不用說51萬㎡。

我簡單翻了翻深圳土地資源交易中心的交易記錄，發(fā)現(xiàn)8月份的時(shí)候大鵬出讓了一塊面積達(dá)到53萬㎡的游樂設(shè)施用地，和這塊地面積相當(dāng)。

也就是說，龍華給華為的是一個(gè)游樂園規(guī)模的工業(yè)用地。

第二，龍華這塊地是底價(jià)出讓給華為。

2.98億的出讓價(jià)格是這塊地的底價(jià)，也就是出讓的最低價(jià)，按照出讓信息上的76萬㎡的建面來計(jì)算，折合樓面價(jià)只有392元/㎡。

392元/㎡的地價(jià)，在深圳是絕對(duì)的白菜價(jià)。

不僅是售價(jià)低，這塊地的競拍企業(yè)還只有華為一家，說白了，這塊地就是龍華給華為量身定制的，除了華為誰都拿不走。

為了吸引華為，龍華這次可以說是下了血本。

再看東莞。

這次東莞給華為的地位于大朗。

地塊處在珠三角環(huán)線高速以東，洋坑塘廣場以南，占地面積85萬㎡，規(guī)劃用途主要是工業(yè)用地、中小學(xué)及幼兒園、商業(yè)金融業(yè)，擬用于華為團(tuán)泊洼項(xiàng)目的建設(shè)。

位置上地塊和現(xiàn)在的華為松山湖片區(qū)非常接近，土地權(quán)屬也比較清晰沒有爭議，是很優(yōu)質(zhì)的地塊。

而且地塊的面積大概是華為松山湖基地的70%，完全可以當(dāng)做是東莞在大松山湖片區(qū)的另一個(gè)新基地。

華為正逐步在東莞擴(kuò)大它的影響力。

兩個(gè)城市打起華為爭奪戰(zhàn)，也不是這一朝一夕的事，自從2015年華為在松山湖設(shè)置新基地之后，這個(gè)話題就時(shí)不時(shí)被拿來說一陣。

其實(shí)要細(xì)究的話，深莞爭相向華為“獻(xiàn)媚”，主要目的各不相同。

對(duì)東莞來說，華為在東莞“擴(kuò)容”的更長遠(yuǎn)的目的在于——走出小小的松山湖，發(fā)展大松山湖片區(qū)

華為松山湖基地確實(shí)改變了松山湖的命運(yùn)，這一點(diǎn)在松山湖的產(chǎn)值和房價(jià)上，都體現(xiàn)的淋漓盡致。

但大廠紅利輻射范圍有限，只集中在松山湖，整個(gè)大松山湖片區(qū)，包括大朗、大嶺山鎮(zhèn)、寮步這些鎮(zhèn)區(qū)的大片區(qū)，吃到的紅利并不多。

大松山湖片區(qū)包括周邊鎮(zhèn)區(qū) 

之前去松山湖，對(duì)于這一點(diǎn)我的感受非常深刻。

從松山湖的邊界去大朗鎮(zhèn)，也就一兩條街的距離，城市界面截然不同，一邊的界面很“東莞”——破舊城中村扎堆、餐飲小店、士多店遍布街邊;

另一邊則是道路寬敞、綠樹蔥蔥，用一邊是“歐洲”、一邊是“非洲”來形容毫不夸張。

大朗靠近松山湖區(qū)域的界面

松山湖的界面

界面落差背后其實(shí)是發(fā)展的巨大差距，有華為的松山湖和周邊鎮(zhèn)區(qū)事實(shí)上已經(jīng)形成了明顯的分化。

松山湖成功之后，東莞肯定希望松山湖的發(fā)展能雨露均沾、順帶著帶一下周邊的小弟。

華為走出小松山湖、走向大松山湖也就順理成章。

而對(duì)深圳而言，龍華多一個(gè)華為基地，一方面確實(shí)有利于華為繼續(xù)扎根深圳;

但另一方面，更主要的推動(dòng)力來自龍華的產(chǎn)業(yè)野心。

深圳是一個(gè)多中心發(fā)展的城市，區(qū)域內(nèi)部各區(qū)的競爭、尤其是產(chǎn)業(yè)競爭異常激烈。

位于北部的龍華，在地段上沒有明顯的優(yōu)勢，但在深圳的十四五規(guī)劃中，又是九龍山數(shù)字城、又是鷺湖中心城，這些產(chǎn)業(yè)基地、這些吹出去的牛逼如何實(shí)現(xiàn)?

深圳十四五規(guī)劃

不能只靠上面給資源，自己的未來還得靠自己爭取。

所以你能看到，龍華用392元/㎡的極低地價(jià)、獨(dú)家供應(yīng)的待遇“請”來了華為。

在招商引資上，拿下華為的龍華已經(jīng)先行一步。

綜合來看，華為和深莞兩座城市事實(shí)上已經(jīng)深度綁定。

現(xiàn)在深莞與其說是爭奪華為，不如說是共享華為。

在這個(gè)關(guān)系下，華為在東莞大朗和龍華觀瀾的差異在于：

大朗地塊距離華為松山湖基地比較近，實(shí)質(zhì)上是華為松山湖基地的延伸;

大朗地塊位置

而龍華觀瀾，則是坐地平起一座新的華為基地。

一個(gè)是錦上添花、一個(gè)是從無到有，顯然后者的爆發(fā)力會(huì)更強(qiáng)。

也正因如此，和華為在東莞的“擴(kuò)容”相比，這次華為入駐龍華，集聚了更多的關(guān)注和期待。

接下來，具體講講大家更關(guān)注的龍華。

我想大家最關(guān)注問題或許是：龍華觀瀾會(huì)成為下一個(gè)東莞松山湖嗎?

從產(chǎn)業(yè)和環(huán)境的角度看，完全沒有問題。

首先，華為拿下的這塊地原本就是一塊生態(tài)用地，本來還有周邊居民的公園。

從圖片上也能看出來，地塊的綠化率非常高，而且地塊周邊還有一個(gè)大水坑水庫，既有山也有水，在環(huán)境上確實(shí)和松山湖有相似之處。

另一個(gè)要關(guān)注的是這個(gè)地塊的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)類別。

在地塊信息上，龍華觀瀾地塊的準(zhǔn)入行業(yè)有新能源產(chǎn)業(yè)和新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)，其中要重點(diǎn)留意的是新能源產(chǎn)業(yè)。

為什么要關(guān)注新能源?

因?yàn)榻衲暌詠恚A為一直在推進(jìn)它們的新能源業(yè)務(wù)。

前兩天，華為剛剛在迪拜成功簽約沙特紅海新城儲(chǔ)能項(xiàng)目;

不止于此，今年的6月7日，華為還成立了華為數(shù)字能源技術(shù)有限公司，經(jīng)營范圍就包括在線能源計(jì)量技術(shù)研發(fā)、新興能源技術(shù)研發(fā)、新能源汽車換電設(shè)施銷售等領(lǐng)域。

在全球能源變革的大背景下，華為在新能源領(lǐng)域有很大的野心，尤其是在智能光伏、新能源汽車產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，都已經(jīng)開始提前布置賽道。

這個(gè)時(shí)間點(diǎn)拿下龍華觀瀾這塊地并且設(shè)置準(zhǔn)入行業(yè)為新能源產(chǎn)業(yè)，說明觀瀾將很可能成為華為發(fā)展新能源產(chǎn)業(yè)的重要基地。

有華為著手新產(chǎn)業(yè)，龍華觀瀾未來的產(chǎn)業(yè)潛力絕對(duì)是值得期待的。

但從樓市角度看，龍華觀瀾很難復(fù)制松山湖的“盛況”。

原因有3點(diǎn)：

第一，深圳的調(diào)控，短期內(nèi)不可能放松。

只要指導(dǎo)價(jià)貸款的金融政策還在執(zhí)行，深圳的二手房房價(jià)就不會(huì)有太大的上漲空間。

此外，現(xiàn)在新房的調(diào)控，把住宅用地的地價(jià)和新房價(jià)格都?jí)旱盟浪赖摹?/p>

龍華最近的新房中，錦順名居均價(jià)5.3萬/㎡、鵬瑞頤璟府均價(jià)5.5萬/㎡，山水華庭，均價(jià)4.7萬/㎡，價(jià)格基本在4.5-5.5萬/㎡之間。

新房的價(jià)格壓在這，二手就算漲，也沒有市場。

第二，價(jià)格體系限制。

觀瀾二手房小區(qū)如今的指導(dǎo)價(jià)在4-5.5萬/㎡之間，而觀瀾市場價(jià)最高的次新小區(qū)價(jià)格在7.5萬/㎡左右，片區(qū)的均價(jià)在6萬/㎡上下。

可能有人會(huì)幻想未來觀瀾這一片價(jià)格能像坂田一樣漲到10萬/㎡，

但是，在龍華真正的宇宙中心是紅山和上塘這一片，而9-10萬/㎡是紅山、上塘片區(qū)二手房的價(jià)位。

龍崗的坂田能漲到10萬/㎡，除了有華為，還有一個(gè)原因在于它在地理上靠近核心區(qū)、脫離龍崗，不受龍崗價(jià)格體系的影響;

但觀瀾不一樣，觀瀾貼近龍華中心，往南就是上塘和紅山，整個(gè)龍華的房價(jià)體系是一個(gè)離核心區(qū)由遠(yuǎn)及近逐步升高的價(jià)格體系。

這個(gè)體系如果簡單概括就是：紅山不漲，觀瀾也難漲。

天花板就橫亙在上面，除非華為能把觀瀾變成一個(gè)足以媲美前海的超級(jí)中心，才能幫助觀瀾砸開這個(gè)天花板，但顯然，一個(gè)華為并不可能有這么大的能量。

在深圳房價(jià)的影響力因素中，距離核心區(qū)的遠(yuǎn)近>大廠紅利，這一點(diǎn)大家得清楚。

第三，觀瀾的區(qū)域條件不佳。

松山湖能快漲，除了華為之外，還有一個(gè)關(guān)鍵在于它的學(xué)校教育資源是東莞最好的。

也就是說，想要房價(jià)有漲幅空間，不能只抱死一條大腿，你還得有些其他“必殺技”。

而觀瀾這地方，著實(shí)很尷尬。

說地鐵，觀瀾的地鐵只有一條四號(hào)線，地鐵輻射的范圍不大;

說學(xué)校，觀瀾也缺好學(xué)校，最好的觀瀾二中在龍華排第四，在整個(gè)深圳排不上號(hào)。

說地段，觀瀾也是大家公認(rèn)的偏僻，如果要用以前關(guān)內(nèi)關(guān)外來形容的話，觀瀾屬于關(guān)外的關(guān)外。

這樣的區(qū)位條件，別說和松山湖，就算是和坂田比都比不上。

所以，綜合以上三點(diǎn)，最后還是要向各位強(qiáng)調(diào)一下：

觀瀾引入華為，對(duì)觀瀾樓市雖然有利好，但影響終究很有限，松山湖式的上漲，不會(huì)在觀瀾發(fā)生。

關(guān)鍵詞： 產(chǎn)業(yè)野心 為爭奪戰(zhàn) 毫不夸張 截然不同