經(jīng)濟觀察報 記者 胡艷明 汪青 10月20日，束手無策的李牧原到銀行支行網(wǎng)點走了一趟。進門后，他首先自報家門說明來意――“我是房地產(chǎn)中介的，客戶在你們行的貸款一直未能放款，想來溝通一下能否有解決方案。”
盡管近期政策頻頻發(fā)聲，要求“保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放”，但是作為房地產(chǎn)交易“末梢”，李牧原們尚未察覺到寬松。
李牧原告訴記者，現(xiàn)在北京很少有銀行能夠接面簽，因為即使接了也放不了款，尤其是“商貸+公積金”的組合貸款，更難放款。他們私下傳聞，等工行的組合貸放款最快要到明年6月份，甚至明年下半年才能放款。
“我們得到的消息是，4-5個月放款。”李牧原說，他手里的客戶很多都完成了房產(chǎn)過戶，但是銀行遲遲沒放款，客戶天天打電話催，他也著急上火，但不是他能解決的問題。
例如，他現(xiàn)在手上這筆棘手的交易，8月9號過完戶了，兩個多月過去了客戶還在著急地等待放款。而且，這筆交易的客戶有些特殊，賣房的一方想換新房，著急資金快點到位，已經(jīng)物色好了新房，付了定金。只待銀行放款、資金到賬之后，客戶再去付新房的首付，但是銀行遲遲不放款，打亂了節(jié)奏。眼看就要到違約期限了，再付不了首付，定金也得打水漂。
經(jīng)濟觀察報記者近期在北京、上海等地采訪了解，目前在等待銀行放款的客戶不在少數(shù)。記者采訪了多位銀行總行及地方分行人士，大都表示，房地產(chǎn)貸款的邊際放松是接下來的趨勢，但是也難以準確地說從何時開始、如何放開。
等待銀行放款的購房人
上海購房者李小姐也面臨和李牧原的客戶相似的境況，“至少在今年下半年開始，買房已經(jīng)不是一件容易的事情。僅僅只是網(wǎng)簽，每個月就只有80個名額，無形之中買房周期都在不斷拉長。”李小姐對記者表示，自己購買了一套位于浦東新區(qū)的新房，在2021年年初開始看房，5月敲定樓盤，此后付首付加網(wǎng)簽，結(jié)果6月底政策突然收緊，截至目前還在排隊等待中。
有股份行的客戶經(jīng)理告訴記者，其所在銀行在京支行很多客戶都在9月份完成了批貸，但遲遲未能放款，預計需要等到明年年初，現(xiàn)在開始申請貸款的話，放款時間更難以預測。“20號剛剛和客戶經(jīng)理溝通，說目前銀行放款速度暫時還沒有新的變化，按照之前的預估，大概會在2022年農(nóng)歷春節(jié)前獲得銀行放款，畢竟按照以往慣例，大部分銀行都會在1季度多放些房貸額度”。李小姐對記者坦言，現(xiàn)在只能等著銀行的通知，順便多存點錢付首付。
近日，記者在北京、上海實地走訪發(fā)現(xiàn)多家銀行網(wǎng)點后發(fā)現(xiàn)，目前銀行房貸額度仍緊張，放款周期并沒有明顯加速，預估還需要3個月以上。進入2021年下半年以來，上海地區(qū)不論是國有行、股份行還是城商行，房貸額度開始收緊，房貸申請周期也由此前最快兩周拉長到普遍都在3個月以上，部分銀行甚至出現(xiàn)對二手房停貸的現(xiàn)象。
“目前我們還沒有收到新的信息，客戶辦理房貸大概率還是需要三個月以上。在申請貸款后會進入排隊流程，目前我們也無法確定放款時間。”上海一家股份制銀行信貸部人士表示。
10月15日，在中國人民銀行（下稱“央行”）舉行的三季度金融數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)布會上，央行金融市場司司長鄒瀾表示，部分金融機構(gòu)對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解，對要求“紅檔”企業(yè)有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款。針對這些情況，央行、銀保監(jiān)會已于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會，指導主要銀行準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
李牧原告訴記者，這個政策他也看到了，但是他覺得，從提出到真正落地還不知道有多長時間。李牧原的客戶已經(jīng)跟銀行的客服進行了多次溝通，但遲遲未有收獲，10月19日晚上9點多，他告訴記者，決定第二天（20日）到銀行網(wǎng)點去溝通一下何時放款。
“肯定是不能插隊，只能去盡量溝通，因為客戶申請的是組合貸，想商量能不能把商貸先放一部分，或者先把公積金部分的貸款放出來，至少有一部分錢放出來。”李牧原這樣打算的。
“放松是趨勢，但難言何時放開”
金融管理部門高層關于房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)貸款頻頻發(fā)聲，引發(fā)市場關注的同時，也讓準備購房的人有了很多期待。
10月20日，國務院副總理劉鶴在2021金融街論壇年會上表示，要推動中小金融機構(gòu)改革化險，處置好少數(shù)大型企業(yè)違約風險。目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。
10月21日，銀保監(jiān)會相關負責人回應了房地產(chǎn)貸款的問題。銀保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風險監(jiān)測部負責人劉忠瑞在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示，銀保監(jiān)會牢牢堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，緊緊圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的目標，堅決貫徹落實房地產(chǎn)長效機制要求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
劉忠瑞同時表示，要督促銀行落實房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款監(jiān)管要求，配合央行實施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，房地產(chǎn)貸款增速穩(wěn)中趨緩。“要保障好剛需群體信貸需求。要在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。目前，銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。”
記者近期與多位銀行地方分行人士溝通，獲得的反饋是，房地產(chǎn)貸款的邊際放松是接下來的趨勢，但是也難以準確地說從何時開始、如何放開。
有股份行地方分行行長告訴記者，他個人理解，“從出臺到收緊是很快的，往往政策一出臺、馬上就收緊，但是從收緊的形勢到放開，是有一個循序漸進的過程。首先，政策不會從緊張到一下放開；其次，銀行也是有一個緩慢的過程，大家都想先觀望一下，如果確定可以了，那我們再開始放開。”
南方某城商行業(yè)務人士表示，該行暫時沒有新的變化，即使未來放閘也只是適度放閘，是雙向作用的結(jié)果，一是房貸市場積壓嚴重，造成各銀行房貸資產(chǎn)規(guī)模大幅下降，為保障年底結(jié)算數(shù)據(jù)，各行做了可行的業(yè)績沖刺，盡量做到應放盡放；二是經(jīng)營機構(gòu)正視額度管控問題，從自身找出路，很多機構(gòu)經(jīng)歷大半年的資產(chǎn)調(diào)整，將部分壞賬或者債券轉(zhuǎn)讓出表，從而創(chuàng)造了新的額度來放款滿足營收考核。
該城商行人士稱，對于房企融資則將始終抱有保守的態(tài)度，各銀行不會向房產(chǎn)企業(yè)偏向，資金與用途監(jiān)管依然嚴厲。10月初甚至進一步規(guī)范了涉房企業(yè)融資的禁入準則，進一步規(guī)避信貸資金進入方式，與房購不炒的調(diào)控導向一致。
從個人房貸來看，即使額度有放松，未來可能銀行在各項審核中仍會保持嚴格態(tài)勢。有上海當?shù)劂y行客戶經(jīng)理表示，自去年開始，銀行對個人按揭貸款的首付款來源的監(jiān)管愈加嚴格，比如首付款必須是自有資金，提供首付的流水甚至半年里不能有“不相關”的人轉(zhuǎn)給你超過2萬元的進賬，否則要解釋這筆錢的來源。此外，除車貸和房貸外，其他的貸款都必須結(jié)清，否則會影響貸款審批。
銀行的“緊箍咒”
“如果說監(jiān)管支持房貸有序投放，但是，監(jiān)管并沒有說針對房地產(chǎn)貸款集中制不再管控。”有國有大行人士對記者強調(diào)，即使現(xiàn)在監(jiān)管強調(diào)放松，房地產(chǎn)貸款集中制對銀行來說，是一個限制。
房地產(chǎn)貸款集中制就像是銀行的一個“緊箍咒”。2021年，對房貸政策來說是特殊的一年，被稱為“史上最嚴房貸”政策的房地產(chǎn)貸款集中制在2020年的最后一個工作日面世，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。
央行、銀保監(jiān)會根據(jù)銀行業(yè)金融機構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模及機構(gòu)類型，分五檔對房地產(chǎn)貸款集中度進行管理。
在房地產(chǎn)貸款集中制出臺前，監(jiān)管也有相應的限制。上述股份制銀行地方分行行長稱，當?shù)乇O(jiān)管部門對增長速度和貸款余額，會給一個總的額度。根據(jù)當?shù)馗骷毅y行的體量，核定一個大致的新增數(shù)額，監(jiān)管根據(jù)房價的增長對數(shù)額進行擺布。比如其所在的分行，每個月有幾千萬的信貸額度，如果這個額度和實際放款差很多，可以在銀行間進行內(nèi)部調(diào)整。如果超出這個額度，需要向當?shù)亟鹑诒O(jiān)管部門做出說明。
在該地方省份中，有的地市房地產(chǎn)價格增長比較快，當?shù)亟鹑诒O(jiān)管部門對其貸款額度的限制要求就多一些；有的地市房價比較穩(wěn)，房地產(chǎn)貸款增速也比較慢，當?shù)亟鹑诒O(jiān)管部門對其的限制就比較少，基本沒有管控。其感受到的是，在2020年末房地產(chǎn)集中度出臺之前，當?shù)乇O(jiān)管部門對份額的管控已經(jīng)開始比較嚴格了。
2020年，隨著抗擊疫情非常時期政策逐步淡出，下半年以來，監(jiān)管部門對于房地產(chǎn)融資政策進一步細化，先后出臺了多項調(diào)控措施，包括但不限于：房地產(chǎn)企業(yè)融資的“三道紅線”；細化了按揭和開發(fā)貸貸款“雙集中度”管理，按“五檔分類”；嚴查經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；土地前融的全面從嚴監(jiān)管檢查；部分熱點城市房貸明顯收緊等，房地產(chǎn)融資政策逐步從緊，調(diào)控升級。
調(diào)控房價的金融利器
“我的印象里，近五年來，監(jiān)管對銀行其實一直保持著密切的窗口指導。”上述國有大行人士表示，尤其是有段時間，監(jiān)管與國有大行幾乎每月都有會議，指導房貸相關的政策。
該人士回憶，2016年鑒于全國房價快速增長，監(jiān)管開始對銀行的房貸投放速度進行了窗口指導。
從個人房貸發(fā)展的歷史來看，問世不到30多年以來，經(jīng)歷了快速發(fā)展和調(diào)控等不同的階段，各家商業(yè)銀行逐漸將個人住房按揭貸款業(yè)務作為一項優(yōu)質(zhì)、核心的業(yè)務來對待。
20世紀80年代，我國商業(yè)銀行開始探討個人住房按揭貸款業(yè)務，并在一些大中城市試點。1992年5月，第一筆個人購房貸款發(fā)放，中國建設銀行拉開了此項業(yè)務的序幕，深圳分行發(fā)放了首筆個人住房按揭貸款。從1996年開始，央行多次調(diào)低貸款利率。量化寬松的貨幣政策和政府鼓勵居民置業(yè)政策，使個人住房按揭貸款業(yè)務得到較快發(fā)展，業(yè)務規(guī)模不斷擴大。
1997年后，房貸迎來了快速發(fā)展階段，個人住房按揭貸款業(yè)務得到迅猛的發(fā)展。到了2003年，政策開始收緊。2003年12月，央行發(fā)布《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務的通知》，市場呈現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢。各商業(yè)銀行為了配合去杠桿擠泡沫，取消貸款利率優(yōu)惠和提高首付比例。
2009年后，隨著房價快速上漲，金融政策也逐漸收縮，政策要求采取差別化信貸政策，首付比例、二套房信貸條件等逐步收縮，要求大幅提高。首套房首付比不得低于30%；二套房首付比例由此前要求的 50%提高到的60%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；停止發(fā)放第三套及以上住房貸款等措施。“在房地產(chǎn)貸款集中度之前，監(jiān)管對銀行大約有一個額度指導。但是在集中度之后，銀行幾乎完全受到限制，如果想多放房貸，只能多放貸款，但是貸款放多了，隱患也比較大。”上述國有大行人士表示，其個人認為，未來房價再繼續(xù)超常上漲的概率不大，但是金融與房地產(chǎn)的關系難分難舍。
對于接下來房地產(chǎn)政策的前瞻展望，民生證券首席宏觀分析師解運亮認為，2021年房地產(chǎn)仍存在一定韌性，本輪調(diào)控持續(xù)時間可能較長。2021年房地產(chǎn)大概率將繼續(xù)維持求穩(wěn)偏緊的政策，“房住不炒”仍是主基調(diào)。
（根據(jù)受訪者要求，李牧原為化名）
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