10月21日，在國新辦舉行的三季度銀行業保險業數據信息暨監管重點工作發布會上，銀保監會統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞在回答有關房地產市場專項監管工作時表示，保障剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。

這是繼央行表態“保持房地產信貸平穩有序投放”以及中國人民銀行副行長潘功勝10月20日公開表示“金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正”之后，銀保監會再次釋放了在房地產信貸方面的具體“糾偏”政策，即支持剛需。

隨著高層頻頻對外釋放政策信號，業內人士認為，房地產政策的“至暗時刻”已經過去，信貸政策及執行方面將會適度“糾偏”，房企和市場也將感受到政策暖意。

10月22日上午，因受到上述利好消息的影響，地產股迎來上漲。其中，萬科、保利發展（600048）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）等房企股價小幅上漲。

地產寒冬迎“暖意”

“在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。目前，銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款?！眲⒅胰鸨硎荆骸跋乱徊剑瑢凑帐袌龌?、法治化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者的合法權益?！?/p>

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱：“近期央行、銀保監會等系統對于房貸方面的表述比較積極。從大方向看，這有助于信貸方面的進一步寬松。應該說政策面釋放了非常好的暖意，有助于促進房地產市場平穩發展，對于房企等也能夠帶來積極的影響?！?/p>

事實上，從9月底，央行就連續兩次發聲稱，“金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益?！?/p>

而到10月15日，央行第三季度金融統計數據新聞發布會上，鄒瀾司長認為，部分金融機構誤解銀行不得新發放開發貸款，未來將保持房地產信貸平穩有序投放。

10月20日，在“2021金融街論壇年會”上，中共中央政治局委員、國務院劉鶴也表示：“房地產合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。”同日，中國人民銀行副行長潘功勝指出，在金融管理部門的預期引導下，對于房地產市場，金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常。

對于高層接連釋放政策信號，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“過去一年多，我們找到了治理樓市的‘核武器’，即房地產金融宏觀審慎，包括三道紅線、貸款集中度、差別化按揭政策、LPR的定價機制等。這些都是好制度，都是有保有壓、不是一刀切的，但是在執行過程中，就變成一刀切了。不僅合理的開工項目得不到開發貸款的支持，合理的按揭也得不到滿足?！?/p>

“這次提出來‘金融機構要配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展’，在控制總杠桿的情況下，保護好剛需，滿足合理融資需求，加上‘一城一策’，樓市就會穩定下來?！崩钣罴伪硎?。

信貸環境已有所改善

事實上，從9月底央行表態以來，部分城市已經調整了信貸方面政策，信貸環境有所改善。

10月20日，貝殼研究院發布數據稱，今年10月，貝殼研究院監測的90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調1個基點。10月房貸利率回調是年內首次環比下降，代表著信貸環境有所改善。

具體來看，10月，90城中，20個城市房貸利率出現下調，其中14個城市首套利率下降，14個城市二套房貸利率下降，重合的9個城市首套、二套房貸利率均下調。下調城市包括深圳、廣州、中山等珠三角城市，無錫、湖州等長三角城市，除了廣州、深圳外，其他多是三四線城市。

在放款周期方面，10月90城房貸平均放款周期為74天，較9月有所延長。貝殼研究院表示，這主要是由于放款動作與利率調整存在一定時差，10月銀行發放的貸款多為前幾個月簽約的單子。從局部城市看，上海、蕪湖、南寧、煙臺、鄭州、株洲等城市放款周期較9月有所縮短。

貝殼研究院預計：“四季度住房信貸的投放將回歸平穩有序，對首套置業客群、賣一買一的改善客群予以保障和支持。一方面房貸利率下調的城市范圍將擴大，另一方面放款周期將有所縮短。信貸環境的邊際改善有利于市場預期改善，帶動剛需群體入市啟動換房鏈條，利于市場平穩健康發展?！?/p>

另外，從房企資金端來看，記者向多名房企內部人士了解得知，“目前，融資方面還沒有明顯的放松，估計政策傳導到房企也需要一些時間”。

同時，一位上市房企的相關負責人也向記者表示：“由于銀行按揭從10月份開始有所放松，房貸時間周期相比之前縮短，所以我們在銷售端的回款速度有所加快。”

業內：四季度市場將回歸平穩

今年三季度，在房地產貸款集中度管理、“三道紅線”“集中供地”等多重政策疊加下，房地產市場提早迎來了“寒冬”。

據國家統計局發布的9月份房價數據顯示，9月，全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為-0.1%，這是2015年5月份以來首次下跌。從二手房來看，9月份二手房價格環比下跌的城市達到52個、上漲城市僅17個，另有1個城市持平。

此外，今年1-9月，全國房地產開發投資同比增長8.8%。這一數據已經是連續7個月出現同比下滑，且同比增速首次進入個位數。

除了房地產行業多項指標下滑外，從土地市場來看，房企拿地積極性明顯降低，多城市第二輪供地流拍現象增加。據申萬宏源證券（000562）研究所統計，截至10月11日，包括北京、上海、深圳、廣州、福州等16個城市二輪供地，合計推出664宗地，終止出讓164宗地，流拍57宗地，終止加流拍221宗地，估算合計等效流拍率達到33%。

隨著政策頻現暖意，業內人士認為，未來，在支持剛需和房企合理貸款需求等政策落地后，四季度樓市將趨于平穩。

李宇嘉預測：“對于四季度的形勢，應該保持樂觀積極態度，盡管下行慣性還在，但從地產銷售、價格、開工、拿地等多維度來看，跌幅或增幅收窄幅度將縮小?！?/p>

盤古智庫高級研究員江瀚預測稱：“從目前出臺的銀保監的政策來看，是一個相對宏觀的、原則性的政策，預計不久后各地商業銀行會有配套的細則出臺，這對于市場來說也是利好。所以，預計四季度樓市整體平穩的趨勢是不會改變的，相比之前將會逐漸好轉?！?/p>

記者 徐倩

編輯 武新 校對 趙琳

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