近期，管理層頻頻發(fā)聲“維穩(wěn)”房地產(chǎn)市場。

10月21日，國新辦舉行的三季度銀行業(yè)保險業(yè)數(shù)據(jù)信息暨監(jiān)管重點工作發(fā)布會上，銀保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風(fēng)險監(jiān)測部負責人劉忠瑞在強調(diào)“房住不炒”定位、明確“三穩(wěn)”目標的前提下，對銀保監(jiān)會主要工作進行了五方面的闡述，重點包括積極落實房貸集中度政策、保障剛需群體信貸需求、配合各地做好房地產(chǎn)調(diào)控、嚴管房貸領(lǐng)域的違法違規(guī)行為、加大對租賃住房的金融支持。

在保障剛需信貸方面，銀保監(jiān)會強調(diào)，在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。目前，銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。

房貸利率年內(nèi)首降

今年以來，由于樓市調(diào)控政策頻出，地產(chǎn)行業(yè)降溫明顯，房企融資壓力倍增。中國銀行保險監(jiān)督管理委員會首席檢查官王朝弟披露，截至9月末房地產(chǎn)貸款增速已降至8.6%，比全部貸款增速低近3個百分點。

隨著融資受限及“償債潮”的到來，今年已有多家房企陷入債務(wù)危機，其中不乏新力、花樣年、當代置業(yè)等上市公司，昔日“百強”房企協(xié)信遠創(chuàng)更是走上了破產(chǎn)重整的道路，債務(wù)違約的陰霾迅速籠罩整個行業(yè)。

在此背景下，管理層的多次表態(tài)又給地產(chǎn)行業(yè)吹來了“暖風(fēng)”。

10月15日，央行第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上，鄒瀾司長認為部分金融機構(gòu)誤解銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，未來將保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放；10月20日金融街論壇，劉鶴表示“房地產(chǎn)合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。”同日，中國人民銀行副行長潘功勝指出，在金融管理部門的預(yù)期引導(dǎo)下，對于房地產(chǎn)市場，“金融機構(gòu)和金融市場風(fēng)險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正”，融資行為和金融市場價格正逐步恢復(fù)正常……

“暖風(fēng)”頻吹，10月份，房貸利率也迎來年內(nèi)首次下調(diào)。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月份多達20城房貸利率出現(xiàn)下調(diào)，其中14城首套利率下降，14城二套房貸利率下降，其中有9城首套、二套房貸利率均下調(diào)。整體來看，全國90城首套及二套房貸利率分別為5.73%、5.99%，均較上月下調(diào)1個基點。“這是年內(nèi)首次環(huán)比下調(diào)，也代表著信貸環(huán)境有所改善。”貝殼研究院高級分析師潘浩表示。

下調(diào)城市除了廣州、深圳外，多為三四線城市。其中，洛陽、湖州、廣州、中山、襄陽、達州、無錫、泰安等城市于10月首套房貸利率下調(diào)幅度均超過10個基點。值得一提的是，洛陽首套房貸利率較上月下調(diào)25個基點，為所有城市中下調(diào)幅度最大。

“維穩(wěn)”并非“解綁”

銀保監(jiān)會的再次發(fā)聲，也給政府近期的“維穩(wěn)”動作新添一筆，不少業(yè)內(nèi)人士認為或?qū)⑹堑禺a(chǎn)行業(yè)“回暖”的信號。

潘浩告訴《》記者，“結(jié)合昨日劉鶴、潘功勝的表態(tài)，可以看出房地產(chǎn)積極信號正在釋放，房企和購房者貸款及融資難度將降低，合理的資金需求將得以改善。”其指出，8月房地產(chǎn)收緊調(diào)控政策數(shù)量達到高峰后，隨著市場回落房企在去杠桿和銷售降速的雙重壓力下面臨較大風(fēng)險，近期的系列信號有助于房企經(jīng)營回歸平穩(wěn)，并通過穩(wěn)健經(jīng)營逐步消除部分房企的高負債風(fēng)險。

不過，釋放積極信號，并非意味著“解綁”地產(chǎn)行業(yè)。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，“當前政策風(fēng)向有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，并不能解讀為調(diào)控的松動，只是解決房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展中遇到的問題。”其認為，利率問題不是問題的核心，最關(guān)鍵的是信貸額度問題，當沒有額度的時候，利率再低都是空談。

宋紅衛(wèi)告訴記者，由于涉房貸款額度管控，造成房企重要的資金通道即銷售回款也陷入困境，并且供應(yīng)鏈上也開始擠兌開發(fā)商，造成項目停工，部分房企想“以價換量”，但是一紙“限跌令”把這條路也堵上了，在一定程度上講，房地產(chǎn)行業(yè)已陷入困境。如果不調(diào)整信貸政策會有更多的房企出現(xiàn)資金鏈問題，任由事態(tài)擴大有可能會導(dǎo)致行業(yè)危機。

此外，宋紅衛(wèi)也提出了解決構(gòu)想，“未來只有調(diào)整按揭貸款的額度，促進房企銷售順利回款，才是盤活當前房企困境的唯一出路。”因此可以根據(jù)實際城市住房需求，尤其是保障城鎮(zhèn)化過程中合理的剛需購房者，不能因為額度緊張就停止剛需貸款。

事實上，目前已有部分地區(qū)在逐步放開銀行貸款額度。

10月21日市場有消息傳出，“青島建行、工行貸款額度將全面放開，其他行也在陸續(xù)跟進恢復(fù)正常放款；且部分銀行表示，目前的額度比之前要寬松一些。”此外，也有中介稱，排隊等款的時間有所縮短。

“房貸最艱難的時期或?qū)⑦^去。”中指研究院青島分院研究主管郭曉鋒評論道，目前青島商業(yè)銀行房貸方面出現(xiàn)變化，房貸放款速度也開始提升，合理住房個貸需求將得以滿足，信貸審批時間縮短，房企的現(xiàn)金流壓力也將得到一定程度的緩解。

住房金融高級分析師陳斌也對記者表示，近期政府的一系列表態(tài)和舉措，歸根到底主要還是為了“維穩(wěn)”，一方面不會延續(xù)讓房地產(chǎn)成為刺激經(jīng)濟發(fā)展的主要動力，但同時還要維持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。對于房貸利率的下降，其認為也是因勢利導(dǎo)，此前百余次的調(diào)控過于嚴厲，現(xiàn)在適度的放緩，將有助于實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)“軟著陸”。 

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