實(shí)行多元化拿地，早已成為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地儲(chǔ)備的主流方式。近兩年，隨著房企利潤(rùn)率的走低，TOD（以交通運(yùn)輸為導(dǎo)向進(jìn)行開(kāi)發(fā)）模式備受關(guān)注，包括萬(wàn)科、龍湖、綠地、綠城等諸多規(guī)模房企紛紛參與其中。

業(yè)內(nèi)人士表示，TOD模式的價(jià)值在于不僅可以提升土地的利用效率、優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，而且參與的房企也可通過(guò)挖掘軌道交通物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)區(qū)域物業(yè)的價(jià)值增長(zhǎng)，并提升項(xiàng)目溢價(jià)能力。而利潤(rùn)方面，目前運(yùn)營(yíng)成熟的TOD項(xiàng)目利潤(rùn)率基本上能保證在兩位數(shù)以上。

房企紛紛涉足TOD項(xiàng)目

在城市發(fā)展對(duì)交通、時(shí)效要求日益增長(zhǎng)的時(shí)代背景下，房企紛紛投身TOD開(kāi)發(fā)模式。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，受政策助推，74%的TOP50房企已布局TOD項(xiàng)目，龍頭房企已形成TOD產(chǎn)品線，其核心是城際高鐵跟城市結(jié)合的規(guī)則，促使城市立體布局。

在納入土地儲(chǔ)備方面，TOD項(xiàng)目可以說(shuō)是廣州老牌房企越秀地產(chǎn)的“殺手锏”。2019年4月，越秀地產(chǎn)引入廣州地鐵成為第二大股東，自此深度參與廣州軌交物業(yè)事業(yè)發(fā)展。也由此，越秀地產(chǎn)在拓展“軌交+物業(yè)”模式方面具備了獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。此后，越秀地產(chǎn)將廣州的星圖、星樾、星瀚、星樾山畔、星匯城等地鐵上蓋物業(yè)收入囊中。

業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，今年上半年，越秀地產(chǎn)的TOD物業(yè)再添一項(xiàng)，獲取了廣州星航（廣州黃埔廟頭）的TOD物業(yè)項(xiàng)目，新增TOD物業(yè)項(xiàng)目土地儲(chǔ)備約20.84萬(wàn)平方米。截至報(bào)告期末，越秀地產(chǎn)在廣州擁有6個(gè)TOD物業(yè)項(xiàng)目，分布于黃埔、增城、番禺三大片區(qū)，總土地儲(chǔ)備也增長(zhǎng)至406萬(wàn)平方米，約占其在大灣區(qū)土地儲(chǔ)備的26.5%和總土地儲(chǔ)備的14.5%。這一業(yè)務(wù)還在持續(xù)深入中。“我們將深化與廣州地鐵集團(tuán)的戰(zhàn)略合作，持續(xù)獲取大灣區(qū)TOD項(xiàng)目；加強(qiáng)同其他省、市國(guó)企合作，拓展大灣區(qū)外TOD項(xiàng)目。”在說(shuō)到對(duì)TOD業(yè)務(wù)發(fā)展的戰(zhàn)略時(shí)，越秀地產(chǎn)管理層表示。

而龍湖地產(chǎn)向記者透露，目前全國(guó)約有44個(gè)城市批準(zhǔn)建設(shè)地鐵，龍湖集團(tuán)關(guān)注的城市近30個(gè)，進(jìn)入的城市20個(gè)。今年下半年，龍湖集團(tuán)正在關(guān)注多個(gè)城市的TOD項(xiàng)目，可能會(huì)根據(jù)公司戰(zhàn)略節(jié)奏和當(dāng)?shù)卣瞥鲰?xiàng)目節(jié)奏陸續(xù)收購(gòu)。龍湖在選址、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等方面已經(jīng)有成熟的團(tuán)隊(duì)和成功的經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)可能會(huì)有更多的TOD項(xiàng)目。據(jù)悉，龍湖與金地合作開(kāi)發(fā)的龍湖·金地天峯項(xiàng)目，地處廣州新城市（300778）中軸南端核心、番禺客運(yùn)站地鐵上蓋，共規(guī)劃建面約45萬(wàn)平方米的TOD綜合體，目前項(xiàng)目首推建面約89~129平方米三至四房，正接受誠(chéng)意登記中，預(yù)計(jì)本月將迎來(lái)開(kāi)盤。

華潤(rùn)置地也表示，今年上半年公司新增9個(gè)TOD項(xiàng)目，目前已落地76個(gè)TOD綜合體，遍布31個(gè)地鐵城市。廣州的TOD項(xiàng)目——華潤(rùn)置地·公園上城目前正在熱推，項(xiàng)目位居廣州東新塘TOD旁，橫跨“廣深高速-新塘立交”這個(gè)灣區(qū)黃金通道而建，戶型包括75平方米（三房一衛(wèi)）、85平方米（三房?jī)尚l(wèi)）、105平方米（四房?jī)尚l(wèi)）。

項(xiàng)目均與交通企業(yè)合作

那么多房企追逐的TOD模式是什么？業(yè)內(nèi)人士表示，TOD是指在城市區(qū)域開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)的過(guò)程中，以交通運(yùn)輸為導(dǎo)向的一種發(fā)展模式，并非簡(jiǎn)單意義上的地鐵上蓋物業(yè)。其中，交通運(yùn)輸是指基于軌道交通或機(jī)場(chǎng)的公共交通站點(diǎn)，在城市中一般以火車站、機(jī)場(chǎng)、地鐵站或輕軌站點(diǎn)為主。強(qiáng)調(diào)“以人為中心”的設(shè)計(jì)理念，是TOD模式的核心基礎(chǔ)，反映的主要特征是土地的高效開(kāi)發(fā)。在用地規(guī)劃上，TOD模式以公共交通站點(diǎn)為中心，400~800米（5~10分鐘步行路程）劃定半徑，對(duì)范圍內(nèi)的土地進(jìn)行深度開(kāi)發(fā)，規(guī)劃建設(shè)成為覆蓋商業(yè)、辦公、住宅、文化、教育等功能集聚的發(fā)展區(qū)域，并更注重垂直立體空間的開(kāi)發(fā)利用。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，從功能性來(lái)看，TOD模式更注重城市的整體性規(guī)劃。傾向于借助公共交通線路及節(jié)點(diǎn)規(guī)劃引導(dǎo)土地開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)及人口導(dǎo)入，協(xié)調(diào)在城市發(fā)展過(guò)程中潛在存在的用地不足與道路交通擁堵，提升城市公共出行的交通效率以及土地的利用效率，實(shí)現(xiàn)土地集中開(kāi)發(fā)和分散布局相對(duì)應(yīng)、優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)。

總體可以看出，房企參與TOD模式的不少，其中主要有三種合作模式，均是與國(guó)內(nèi)的交通企業(yè)展開(kāi)合作。公交站點(diǎn)、車輛的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)交給軌道公司，房企主要負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)和整個(gè)流程的把控。

丁祖昱認(rèn)為，對(duì)于政府而言，TOD模式可以提升城市公共出行的交通效率以及土地的利用效率，優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)。對(duì)于房企而言，可以通過(guò)挖掘軌道交通物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)區(qū)域物業(yè)的價(jià)值增長(zhǎng)，并提升項(xiàng)目溢價(jià)能力，進(jìn)而通過(guò)沿線商業(yè)及土地開(kāi)發(fā)收益反哺軌交建設(shè)，促進(jìn)城市發(fā)展良性循環(huán)。

華南理工大學(xué)建筑學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師趙紅紅認(rèn)為，TOD模式是目前城市最先進(jìn)的發(fā)展方式，廣州市中軸之上TOD項(xiàng)目也經(jīng)歷了多次生活方式的迭代，從1.0公園前、江南西時(shí)代，到2.0客村，再到如今3.0都市型TOD垂直生活歡聚場(chǎng)，TOD模式愈發(fā)成熟，充分利用軌道交通帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)，將交通、商業(yè)乃至生活、工作結(jié)合到了一起。

TOD模式成房企利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的繼續(xù)分化以及增速的放緩，房企的分化亦會(huì)逐步加快，除了多元化拿地方式之外，巨頭房企已經(jīng)開(kāi)始尋求自身的新增長(zhǎng)點(diǎn)。TOD模式則成了房企的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

作為越秀地產(chǎn)重要發(fā)展戰(zhàn)略的TOD項(xiàng)目，在今年上半年的銷售中也取得了亮眼成績(jī)。上半年，TOD項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約76億元，同比增長(zhǎng)50.7%。其中，星圖和星瀚分別實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約25億元和25.3億元，分別同比增長(zhǎng)171.8%和139.7%。

綠城有關(guān)人士也透露，目前運(yùn)營(yíng)成熟的TOD項(xiàng)目利潤(rùn)率情況基本上還能保證在兩位數(shù)以上。瑞銀集團(tuán)曾在報(bào)告中指出，中國(guó)的TOD項(xiàng)目將是一個(gè)規(guī)模高達(dá)18萬(wàn)億元的龐大市場(chǎng)。由于進(jìn)入壁壘較高，TOD項(xiàng)目毛利率也將明顯高于其他類型的項(xiàng)目。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企紛紛涉足TOD領(lǐng)域，很大程度上也和城市建設(shè)、市場(chǎng)消費(fèi)需求變化等有關(guān)。當(dāng)前各地在軌交建設(shè)方面不斷強(qiáng)化，圍繞這個(gè)點(diǎn)開(kāi)展地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，顯然很關(guān)鍵。房企掌握TOD建設(shè)技術(shù)，對(duì)于后續(xù)產(chǎn)品的布局和盈利點(diǎn)的重構(gòu)也有積極的作用。從消費(fèi)端也可以看出，TOD相關(guān)項(xiàng)目具有非常好的商業(yè)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值，尤其是在提高生活便利、形成更高質(zhì)量的商圈等方面，都是值得肯定的。

不過(guò)，嚴(yán)躍進(jìn)也指出，從風(fēng)險(xiǎn)角度看，若是對(duì)于自己的資金狀況把握不到位，就需要小心參與TOD項(xiàng)目建設(shè)了。TOD項(xiàng)目的投入往往會(huì)有很多風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗皇沁^(guò)去常規(guī)的地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，需要維系的關(guān)系和考慮的因素比較多，類似情況不把控好，那么TOD項(xiàng)目也容易爛尾，甚至引發(fā)企業(yè)較大的財(cái)務(wù)問(wèn)題。

廣州某大型房企城市開(kāi)發(fā)負(fù)責(zé)人告訴記者，TOD項(xiàng)目由于與交通樞紐鄰近，出讓地塊通常比較零碎且不規(guī)則，中間還穿插著軌道交通的運(yùn)行區(qū)域，且在開(kāi)發(fā)過(guò)程中需維持軌道交通的持續(xù)運(yùn)行，用地難度相對(duì)普通地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要困難許多。此外，不同于住宅的線性開(kāi)發(fā)模式以及商業(yè)地產(chǎn)的投融管退模式，TOD模式需要配置大量自持的商業(yè)、產(chǎn)業(yè)及公共服務(wù)業(yè)態(tài)，對(duì)于參與企業(yè)的融資能力要求較高，融資成本需低于自持TOD商業(yè)綜合體項(xiàng)目的回報(bào)率才具備相應(yīng)的操盤實(shí)力，所以對(duì)房企資金鏈也是一種考驗(yàn)。

相關(guān)數(shù)據(jù)

部分房企擁有的TOD項(xiàng)目情況

●越秀地產(chǎn)今年上半年再添一項(xiàng)TOD物業(yè)——廣州星航（廣州黃埔廟頭）的TOD物業(yè)項(xiàng)目，新增TOD物業(yè)項(xiàng)目土地儲(chǔ)備約20.84萬(wàn)平方米。截至今年6月末，越秀地產(chǎn)在廣州擁有6個(gè)TOD物業(yè)項(xiàng)目，分布于黃埔、增城、番禺三大片區(qū)，總土地儲(chǔ)備也增長(zhǎng)至406萬(wàn)平方米，約占其在大灣區(qū)土地儲(chǔ)備的26.5%和總土地儲(chǔ)備的14.5%。

●華潤(rùn)置地今年上半年新增9個(gè)TOD項(xiàng)目，目前已落地76個(gè)TOD綜合體，遍布全國(guó)31個(gè)地鐵城市。

●龍湖地產(chǎn)透露，目前全國(guó)約有44個(gè)城市批準(zhǔn)建設(shè)地鐵，公司關(guān)注的城市近30個(gè)，進(jìn)入的城市20個(gè)。今年下半年，公司正在關(guān)注多個(gè)城市的TOD項(xiàng)目，可能會(huì)根據(jù)公司戰(zhàn)略節(jié)奏和當(dāng)?shù)卣瞥鲰?xiàng)目節(jié)奏陸續(xù)收購(gòu)。公司在選址、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等方面已有成熟的團(tuán)隊(duì)和成功的經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)可能會(huì)有更多的TOD項(xiàng)目。

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