訊（記者 董添）10月21日，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院對外發(fā)布《中國租賃住房分類標準研究報告》，指出當前租賃行業(yè)、企業(yè)、市場三端均處于邁進標準化發(fā)展軌道的臨界點。租賃住房企業(yè)層面，非標產(chǎn)品多，導致行業(yè)發(fā)展無法實現(xiàn)快速的規(guī)?；?。資本市場層面，優(yōu)質資本缺乏標準依據(jù)，難以形成快速準確的判斷，因而在進入住房租賃領域時慎之又慎，造成行業(yè)融資渠道單一、融資難的局面。消費市場層面，挑選住房租賃產(chǎn)品時缺乏標準依據(jù)，無從擇取適配產(chǎn)品。

對此，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院提出"租賃住房產(chǎn)品分類5P模型"，即租戶需求（People）、地理位置（Place）、租金水平（Price）、產(chǎn)品裝修配置（Product）及具象體驗（Physical Evidence），并依此首次提出服務式公寓、生活方式型公寓、青年公寓（舒適型）、青年公寓（緊湊型）、宿舍型公寓、租賃式社區(qū)（青年型）、租賃式社區(qū)（家庭型）等7類產(chǎn)品的詳細區(qū)分標準。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長、中國飯店協(xié)會公寓專業(yè)委員會常務副理事長趙然表示："以此為指引，針對性向新市民、青年傾斜供給，并在規(guī)劃、建設、運營、融資等不同環(huán)節(jié)，有的放矢地針對不同類型的租賃住房進行政策制定和行業(yè)監(jiān)管。行業(yè)由于缺乏產(chǎn)品分類標準而產(chǎn)生的痛點和問題將迎刃而解。"

從市場供給看，《報告》統(tǒng)計、分析了租賃住房行業(yè)約60個規(guī)模型品牌發(fā)現(xiàn)，我國租賃住房類型整體呈現(xiàn)出明顯的"正金字塔"形態(tài)：滿足年輕人需求的青年公寓占比最大，超過80%；其次是滿足新市民需求的租賃式社區(qū)，占比超過10%；面對企業(yè)基層員工的宿舍型公寓占比8.62%；高端公寓比例僅為1.35%。依據(jù)套均面積進一步劃分，《報告》指出我國高端公寓以服務式公寓為主，占比約70%；青年公寓基本以緊湊型產(chǎn)品為主。從地域分布來看，青年公寓主要集中在人口凈流入的35個城市，其中以珠三角城市、長三角城市為主，京津冀城市為輔。在城市中的分布雖然較為分散，但仍有規(guī)律可循：一是靠近熱點就業(yè)區(qū)域，二是臨近公共交通樞紐，特別是地鐵站。

《報告》指出，未來，青年公寓、租賃式社區(qū)、宿舍型公寓這三類以新市民和青年人為主要客群的產(chǎn)品將成為企業(yè)在產(chǎn)品線規(guī)劃方面的主要發(fā)力點。企業(yè)則可依據(jù)5P模型針對性調配資源，滿足消費者的需求。以市場進入門檻較高的服務式公寓和宿舍型公寓為例，《報告》指出，對于服務式公寓來說，除了硬件標準外，還需要具備高端酒店的從業(yè)背景，才能滿足消費者對及具象體驗的期待；對于宿舍型公寓來說，由于其采購方為企業(yè)、租戶為員工，因此需要綜合考量企業(yè)的租金預算并確保員工在租住方面的安全性和舒適性。從資產(chǎn)估值角度，高端公寓無論在租金坪效亦或總收入坪效方面都表現(xiàn)出色，雖然平均出租率相比其他類型產(chǎn)品略低，但其目標客源的支付能力較強，因此有效拉動了租金水平；宿舍型公寓由于其運營方式為按床位收取費用，形成了立體坪效，因此租金坪效及總收入坪效優(yōu)于青年公寓和租賃式社區(qū)。

《報告》預測稱，保障性供給作為基石、市場化供給作為有益補充，“兩駕馬車”并行的"雙軌制"將成為我國住房租賃行業(yè)的顯著特點。其中，青年公寓、租賃式社區(qū)、宿舍型公寓這三類以新市民和青年人為主要客群的產(chǎn)品，都會有相當一部分項目進入保障性租賃住房行列，與市場化租賃住房并存。而高端公寓面向的客群具有很強的支付能力，租金水平高、項目出租率和續(xù)約率能穩(wěn)定在較高水平，則基本以市場化運作為主。

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關鍵詞： 租賃 中國 軌道 發(fā)展