與首輪集中供地政策下的“搶地”熱潮不同，二輪土拍急速降溫。其中，央企國(guó)企成為市場(chǎng)拿地主力。

文｜《中國(guó)企業(yè)家》記者 李艷艷

寸土寸金的一線城市，竟然也遭遇土地“流拍”了！

由于房企參與度不高，甚至有地塊無(wú)人報(bào)名，近期，北京、杭州等多個(gè)城市在開(kāi)拍前夕，出現(xiàn)延期或者終止出讓土地的情況。盡管北京集中出讓的地塊多位于熱門或重點(diǎn)區(qū)域，但結(jié)果仍不樂(lè)觀。即便以往房企扎堆“搶地”的深圳，也在不久前有一宗地塊遭遇流拍。

自2021年以來(lái)，土地市場(chǎng)迎來(lái)重點(diǎn)22城“集中供地”新政。在新的土拍政策及行業(yè)形勢(shì)下，今年9月，已有14座城市完成了第二批集中供地。10月至今，北京、西安、杭州等熱門城市也加入供地行列。

不過(guò)，與首次集中供地政策下房企“搶地”熱潮不同，二輪土拍中，市場(chǎng)急速降溫，底價(jià)成交、流拍現(xiàn)象成為常態(tài)。究其原因，有房企人士對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》感慨稱：“大家‘躺平’，主要還是沒(méi)錢了。”

現(xiàn)實(shí)確實(shí)嚴(yán)峻。

今年第三季度以來(lái)，國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市銷售快速下行，房企回款下降，自身現(xiàn)金流持續(xù)趨緊，樓市明顯遇冷。疊加個(gè)別房企信用違約事件的沖擊，行業(yè)流動(dòng)性壓力逐步加大。“地主家也沒(méi)余糧了，自然就沒(méi)有拿地動(dòng)力了。”前述人士總結(jié)稱。

平安證券分析師楊侃認(rèn)為，盡管土拍制度優(yōu)化后，第二批集中供地隱含了毛利率改善空間，但當(dāng)前大多數(shù)民企會(huì)更注重財(cái)務(wù)安全，收縮投資。

楊侃提醒，預(yù)計(jì)短期內(nèi)多數(shù)民企投資仍將保持謹(jǐn)慎，不排除第三批集中供地?zé)岫冗M(jìn)一步下降的可能。與之相比，具有融資優(yōu)勢(shì)的央企、國(guó)企仍將是市場(chǎng)拿地的主力。

重點(diǎn)城市土地流拍率走高

10月11日晚，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)發(fā)布公告稱，第二批集中供地劃中的26宗地塊延長(zhǎng)掛牌競(jìng)買時(shí)間。北京第二批集中供地，原定出讓43宗地塊。除去北京平谷1宗地塊提前成交，剩余42宗地塊中，僅有16宗接到報(bào)名。

多位房企相關(guān)人士稱，“無(wú)人報(bào)名”為此次土拍延期主因。無(wú)獨(dú)有偶，福州、成都、天津、濟(jì)南、青島等多個(gè)集中拍地的城市，均有多宗土地終止出讓，金華、嘉興等熱點(diǎn)城市的集中土拍也遇冷，導(dǎo)致今年第三季度土地流拍現(xiàn)象顯著增多。

值得注意的是，杭州、西安、上海等重點(diǎn)城市第二輪集中供地也出現(xiàn)了超高的“撤牌/流拍率”。杭州原計(jì)劃在第二輪集中供地中推出31宗地塊，但有10宗地塊競(jìng)拍因“報(bào)名房企數(shù)量不足”而全部終止。西安也于次日發(fā)布類似公告，該城前后總計(jì)20宗地塊終止出讓。

相比首批集中供地的房企“搶收”熱潮，此輪供地的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)截然相反。

平安證券統(tǒng)計(jì)顯示，首批集中供地整體較熱，22城平均溢價(jià)率達(dá)15%，較2019年（14%）、2020 年（13.1%）呈上升趨勢(shì)，部分熱點(diǎn)城市土地溢價(jià)率超30%，甚至出現(xiàn)“面粉比面包貴”現(xiàn)象。同時(shí)，在“競(jìng)自持”或“競(jìng)配建”出讓規(guī)則下，實(shí)際拿地成本和可售樓面地價(jià)可能更高，與政府“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)”初衷相違背。為平抑市場(chǎng)土拍熱度，二次土拍規(guī)則重新部署。

今年8月，自然資源部從拿地資質(zhì)、資金來(lái)源、溢價(jià)率、品質(zhì)等方面下手，完善供地制度。隨后各地相繼調(diào)整土拍規(guī)則，調(diào)整內(nèi)容涉及嚴(yán)格“雙限（限地價(jià)+限房?jī)r(jià)）”，引入“定品質(zhì)”、“競(jìng)品質(zhì)”、“搖號(hào)”等機(jī)制取代“競(jìng)自持”、“競(jìng)配建”，下調(diào)土地溢價(jià)率上限，提高保證金比例及參拍門檻等。

在多位行業(yè)觀察者看來(lái)，土拍市場(chǎng)熱度已經(jīng)從今年上半年的高熱態(tài)勢(shì)，轉(zhuǎn)向三季度“量?jī)r(jià) 跌”。重點(diǎn)城市流拍和撤牌率大幅上升，底價(jià)成交為主流。在第二輪集中供地新規(guī)“刺激” 下，整體溢價(jià)率趨于下行，尤其是今年9月的溢價(jià)率降至3.9%的歷史低位。

數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，第二輪集中供地中，14城中有7城的土地以底價(jià)成交，占比過(guò)半。此前首批供地較熱的成都、蘇州，此輪土地以底價(jià)成交的占比亦達(dá)到 50.7%、72.7%。另?yè)?jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年9月重點(diǎn)城市土地流拍率已飆升至27%。其中，廣州第二批集中供地落幕后，流拍率達(dá)到 52%。

多因素抑制房企拿地意愿，

央企國(guó)企成為拿地主力

“集體躺平”，隱身于市，成為房企應(yīng)對(duì)當(dāng)下土地市場(chǎng)的主要策略。“現(xiàn)在房企都是以銷定產(chǎn)，銷售市場(chǎng)不景氣，拿地就沒(méi)底氣。”房企融資層面的相關(guān)人士對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》稱。

更致命的是融資受限，“現(xiàn)在房企融資被限制得很死，許多城市都要求，穿透房企拿地資金來(lái)源，以前我們還可以到市場(chǎng)上找非標(biāo)、前融甚至過(guò)橋這些資金拿地，現(xiàn)在不行了。”前述人士發(fā)出感慨，“如果都用自有資金拿地，哪兒來(lái)那么多錢？”

市場(chǎng)不確定性所帶來(lái)的壓力，從未像現(xiàn)在這樣，如緊箍咒一般縈繞在房企頭上。有房企人士表達(dá)了擔(dān)憂，“政策和市場(chǎng)預(yù)期不明朗，如果拿錯(cuò)地，很有可能會(huì)把企業(yè)拖入危險(xiǎn)境地。”

在楊侃看來(lái)，房企資金端存在“內(nèi)外交迫”窘境，樓市調(diào)控頻頻加碼，疊加按揭端收緊，致房企回款壓力增加，同時(shí)房地產(chǎn)金融審慎管理持續(xù)顯效，房企出于財(cái)務(wù)安全考慮，往往會(huì)趨于“以銷定投”的審慎拿地策略。

“部分地塊的土拍規(guī)則對(duì)房企利潤(rùn)端的改善相對(duì)有限，二批供地拿地緊迫性不及首批，均制約房企拿地?zé)崆椤！痹跅钯┛磥?lái)，從已完成二批供地的城市來(lái)看，熱點(diǎn)地塊隱含毛利率提升空間。高價(jià)地及熱點(diǎn)區(qū)域地塊，測(cè)算毛利率區(qū)間位于10%~33%，平均毛利率為20%。

有房企人士坦言，在多重條件限制下，盡管溢價(jià)水平有所控制，項(xiàng)目最終盈利水平有限。亦有龍頭房企相關(guān)人士對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》表示，穩(wěn)健型房企一般會(huì)預(yù)備三到五年的“糧草（土地儲(chǔ)備）”以備后期消化，因此某一輪次的土拍表現(xiàn)，不會(huì)對(duì)其整體拿地計(jì)劃造成太大影響。

就北京而言，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，在第二批集中供地中，利潤(rùn)空間收窄、成本壓縮、銷售情況不容樂(lè)觀的前提下，房企對(duì)于地價(jià)的判斷會(huì)更加謹(jǐn)慎。因此，部分地價(jià)高、限價(jià)抬升，去化難度大、周期長(zhǎng)的地塊，難以受到房企青睞。

相比北京首次集中供地30宗，累計(jì)攬金1110億元的盛況，10月13日，北京第二輪集中供地落幕，17宗地塊總成交金額約為513億元。其中，國(guó)企表現(xiàn)尤為亮眼，首開(kāi)、中鐵置業(yè)、北京城建等央企國(guó)企將大部分地塊納入麾下。此外，中海最為活躍，報(bào)名8宗土地，最終攬入一半。

在北京的這輪土拍中，僅龍湖和懋源兩家民企有所收獲。環(huán)顧全國(guó)，二輪土拍明顯降溫的同時(shí)，央企國(guó)企已經(jīng)成為土拍市場(chǎng)的拿地主力。

9月28日，深圳完成第二批集中供地出讓，成交的21宗土地中，拿地企業(yè)以央企國(guó)企為主；此前一天，廣州第二批集中供地落幕，成交的23宗地塊中，央企國(guó)企貢獻(xiàn)了90%以上的成交金額。事實(shí)上，在首輪土拍中，央企國(guó)企拿地的勢(shì)頭同樣強(qiáng)勁。

究其原因，中泰證券（600918）研究所分析師陳立解釋稱，央企國(guó)企融資成本低，且回款較好，現(xiàn)金流較為充裕，拿地能力較強(qiáng)。此外，目前土地公共屬性越來(lái)越強(qiáng)，許多土地出讓，配套有基礎(chǔ)建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施開(kāi)發(fā)的需求，在此背景下，更需央企國(guó)企發(fā)揮作用。

綜合來(lái)看，第二輪土地集中供應(yīng)中，由于緩解債務(wù)壓力、存量土儲(chǔ)不足以及中小型房企退出市場(chǎng)，民營(yíng)企業(yè)拿地能力相對(duì)弱化，拿地積極性不高。

10月12日，武漢市第二批集中供地結(jié)束，累計(jì)成交40宗，成交總金額347.79億元。其中，近七成地塊被國(guó)企或地方平臺(tái)公司所拍下，落地項(xiàng)目涉及保障房、產(chǎn)業(yè)配套、企業(yè)總部等。“（武漢此輪土拍結(jié)果）大力推進(jìn)了保障性住房建設(shè)，提升了城市品質(zhì)和產(chǎn)業(yè)能級(jí)，也起到了穩(wěn)定市場(chǎng)的目的。”中指研究院華中首席分析師李國(guó)政稱。

融資環(huán)境逐漸開(kāi)始利好房企

在“流拍”愈演愈烈的態(tài)勢(shì)下，已有個(gè)別城市嘗試“托市”。9月21日，武漢土地市場(chǎng)網(wǎng)發(fā)布公告稱，對(duì)接下來(lái)要出讓的地塊情況做出調(diào)整。有行業(yè)人士將其總結(jié)成三類方式：復(fù)雜地塊推行現(xiàn)場(chǎng)掛牌、降低保證金繳納要求，以及主動(dòng)撤銷有瑕疵地塊等。

“武漢的做法，帶有很強(qiáng)的托市意味，對(duì)于各地政府的土拍策略具有啟發(fā)意義，”前述行業(yè)人士對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》稱，“一些有瑕疵的土地要少交易，或盡量讓房企拿地的環(huán)節(jié)輕松點(diǎn)，形成良好的土地市場(chǎng)營(yíng)商環(huán)境。”

10月15日，據(jù)央視財(cái)經(jīng)報(bào)道，中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，對(duì)要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開(kāi)工項(xiàng)目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。

前述言論，被不少行業(yè)人士認(rèn)為是“融資放松”的信號(hào)。貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》表示，這是針對(duì)目前市場(chǎng)環(huán)境的“正視聽(tīng)”。近期房企普遍面臨較大流動(dòng)性壓力，金融體系在前期“去杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)”的思路下，部分機(jī)構(gòu)執(zhí)行得比較緊。

“現(xiàn)在是要求回到常規(guī)軌道上來(lái)了。”潘浩稱。

10月20日，中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理劉鶴表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了個(gè)別問(wèn)題，但風(fēng)險(xiǎn)總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。

此外，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)、國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)潘功勝指出，在金融管理部門的預(yù)期引導(dǎo)下，金融機(jī)構(gòu)和金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好過(guò)度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場(chǎng)價(jià)格正逐步恢復(fù)正常。

“這可以看出，房地產(chǎn)積極信號(hào)正在釋放，房企和購(gòu)房者貸款和融資難度將降低，合理的資金需求將得以改善。”潘浩稱。從近期城市調(diào)控來(lái)看，8月底以來(lái)，長(zhǎng)春、哈爾濱分別出臺(tái)了有關(guān)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的調(diào)控政策，主要從降低預(yù)售監(jiān)管條件、增加人才購(gòu)房補(bǔ)貼以及延長(zhǎng)公積金貸款房齡等角度出臺(tái)調(diào)控政策。

潘浩表示，房地產(chǎn)收緊調(diào)控的政策在今年8月達(dá)到高峰后，隨著市場(chǎng)回落。房企在去杠桿和銷售降速的雙重壓力下面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，近期的系列信號(hào)有助于房企經(jīng)營(yíng)回歸平穩(wěn)，并逐步通過(guò)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)消除部分房企的高負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。

“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)雜多變，市場(chǎng)存在調(diào)整壓力。房企仍需較強(qiáng)的市場(chǎng)研判能力、資金調(diào)度能力、營(yíng)銷鋪排調(diào)整能力，才能將機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)換為業(yè)績(jī)。”關(guān)于行業(yè)整體拿地態(tài)勢(shì)，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水稱。

在他看來(lái)，房企投資的容錯(cuò)率越來(lái)越低。不同區(qū)域和層級(jí)城市的城鎮(zhèn)化結(jié)構(gòu)性發(fā)展機(jī)遇，乃至城市內(nèi)部不同板塊發(fā)展機(jī)遇，都將進(jìn)一步考驗(yàn)企業(yè)的決策。

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