美國樓市“高燒”不退，房租漲勢迅猛，機構及投資人的大批進場更是讓這把火越燒越旺。

當地時間19日出爐的CoreLogic數據顯示，在全美范圍內，美國獨棟房產8月租金同比上漲9.3%，高于2020年8月份2.2%的同比漲幅。

與此同時，外部資金快速涌入房地產市場，在過去一年中，總資金已超過300億美元。

美國金鷹房產投資公司執行合伙人陳躍武對第一財經記者表示，目前入場的主要是一些大的機構投資者，但是以投資為目的的散戶，目前還沒有大規模進入美國樓市。

對于美聯儲即將進行的縮減資產購買規模(減碼)可能對美國樓市產生的影響，他解釋道，如美聯儲正式減碼，不會影響美國房市此輪18年~20年的大周期，但是會對當前樓市價格的增速有非常明顯的影響，但之后樓市會繼續恢復增長，尤其是在本輪房產周期即將結束的那幾年。

供需缺口

通常，由于租約在上半年到期，美國租房市場會在8~9月份出現季節性下降趨勢，然而2021年的夏末，租金快要抵達今年以來的峰值了。

CoreLogic數據顯示，自疫情以來，CoreLogic所覆蓋的所有美國主要大都市住房市場首次同時出現租金正增長。其中，邁阿密以21%的漲幅領先，其次是鳳凰城，漲幅為19%，拉斯維加斯為15%。

“經濟趨勢正在推動獨棟住宅租金價格飆升，消費者信心則推動了租房者和買家的需求上升。”CoreLogic經濟學家博塞爾(MollyBoesel)認為，“對更大居住空間的持續偏好——以及少量的待售庫存——正在迫使潛在買家重新租房，給獨棟住宅租賃市場帶來巨大壓力。”

此前，美國商務部公布數據顯示，由于美國建筑商繼續因材料和勞動力短缺問題苦苦掙扎，美國8月單戶住宅開工數連續第2個月下降，折合年率為108萬套。

同時，可以看到，8月獲得建筑許可但尚未開工的單戶型房屋數量從7月的24.2萬套增至25.1萬套。

全美住房建筑商協會(NAHB)首席經濟學家迪茨(RobertDietz)指出，這是供應鏈問題持續存在的明顯跡象，他從建筑商那里聽說“地板和其他建筑材料方面存在持續挑戰，且在某些情況下，挑戰越來越大”。

美國商務部數據還顯示，美國建筑許可在8月份增長6%，達到172.8萬套，為1月份以來的最大漲幅，其中多戶住宅許可大幅增長19.7%，達到63.2萬套，單戶住宅許可數量小幅上升0.6%，達到105.4萬套。

紐約凱投宏觀房地產經濟學家波頓(MatthewPointon)預測，目前的供應問題將在一段時間內限制房地產建設，但單戶住宅的開工量到2021年底只會達到116萬套，到2022底達到120萬套。

同時，有美國房地產經紀人估計，單戶住宅的開工率和竣工率需要在每月150萬至160萬套之間，才能縮小庫存缺口。

查閱最新數據顯示，雖然庫存有所上升，按照目前銷售速度，截至9月底，美國目前的房屋供應量只能滿足2.6個月的銷售。通常來說，在一個供需能達到平衡的市場中，這個數字應該為6個月左右。

陳躍武對第一財經記者表示，美國樓市庫存低主要同次貸危機后房地產市場泡沫一度破滅有關。

“從上個世紀80年代開始，美國新房建成量每年平均是100萬套獨棟房，并在2006年高峰時達到160萬套/年，2007年次貸危機之后美國房地產市場崩盤，隨后新房建成量懸崖式下跌，跌到40多萬套，一年跌了70%，隨后就在40萬~60萬套之間徘徊。”

陳躍武說，“近三四年，美國新房建成量緩慢回升，在疫情前的2019年再次回到160萬套/年，但同時，從上個世紀80年代至今，美國人口增加了近60%，達到3.3億人左右，原本房產需求量相應也應增加60%，才能達到供需平衡，但在過去十幾年中，美國新房建成量較低，對房地產市場的供給端造成一個非常大的缺口。這個缺口不是一年兩年能補上的。”

如果要超過這個供給平衡點，大概還需要三五年時間，他解釋道。

投資人不怕美聯儲降溫?

高額房租所產生利潤令投資人涌入美國樓市。

根據約翰伯恩斯房地產咨詢公司(JBREC)的追蹤，在過去一年里，涌入美國樓市的機構投資資金超過300億美元。JBREC研究高級經理阮丹尼爾(DanielleNguyen)表示，“由于其中一些只是股權投資，不包括債務，且未公開并不止這些，所以實際數字要高得多。”

阮丹尼爾認為，投資人入場的重要原因如下：第一，全球債券收益率處于歷史低位，投資者需要收益;第二，通脹正在上升，大多數投資者將租房視為對沖通脹(手段);第三，高入住率支持了創紀錄的租金增長;第四，租房者表明他們愿意支付溢價，住在由專業房東管理的新住宅區里。

機構投資者通常是通過股權私募基金入場，操作方式是購買房屋出租后長期持有，房子全部出租，持有期間收取房租取得收益，到房地產高峰后清盤，把所有的資產全部賣掉。

他解釋道，譬如黑石就是這樣的策略。2012年黑石曾進入獨棟房產市場大規模買入，是彼時最大的一家：當時華爾街最聰明的幾個基金，在全美買了20多萬套房產，黑石規模最大，買了8萬套，價值為160億美元，長期持有，全部出租。

公開資料顯示，直到2019年，黑石才售清其最后一批持有的相關股份，退出租房業務。

不過，2021年6月，黑石再次進入美國樓市，以60億美元的價格收購房屋之友(HomePartnersofAmerica)。房屋之友的業務主要是購買和租賃獨棟房產，在全美擁有17000多套房屋。

華爾街的機構投資人，現在正在大規模進入獨棟房市場，這實際上就是在疫情發生后幾個月開始的(2020年)，今年之后，入場規模越來越大。

根據全國房地產經紀人協會數據，盡管8月份整體房屋銷售略有回落，但投資者在銷售額中的份額仍高于2020年8月的同期水平。與此同時，歷史上占銷售額約40%的首次購房者僅為29%，是十多年來的最低水平。房價繼續大幅上漲，削弱了房屋的可負擔性，但提振了租賃需求。

對于機構入場是否會繼續推高房價，陳躍武認為影響有限。

“美國獨棟房產中，總共有1500萬套用來出租的房屋，其中投資人占有的只有30多萬套，是市場的2%，基本上處于九牛一毛的水平，對某幾個小的市場可能會有一定影響，但對美國總的市場來說是影響非常小的。”他解釋道。

而對于未來，美聯儲的減碼舉動是否會令房價降溫，他認為，減碼不會影響到美國房地產的此輪周期，但是對增速會有非常明顯的影響。

陳躍武認為，美國的房地產周期較長，此輪周期從2007年開始，低點出現在2012年，從彼時至今，已經經歷了9年房產牛市，且尚未終結，預測房價將于2026年之后達到下一個高峰。

在此前，美聯儲的操作就曾經對美國房價造成影響。“譬如在2018年，美聯儲縮表，利率明顯上漲，美國房地產市場增速一下就放緩了，之前速度是10%，那一年增速就一下降低到4%，大幅放緩。”他對記者解釋道，而即將到來的美聯儲Taper，同樣會對市場增速產生減速作用。

“目前美國樓市增速火熱，在15%左右，如美聯儲減碼，這個增速會從15%降低到10%以下，從1%~8%都有可能。”他說，但之后美國樓市還會恢復增長，尤其是在房產周期快要結束那幾年，其增速有可能會重新加速到15%左右。

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