“9月份商品住宅銷售價格穩(wěn)中有降。”10月20日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2021年9月，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體呈略降態(tài)勢，同比漲幅持續(xù)回落。

記者梳理發(fā)現(xiàn)：

70個大中城市中，有36個城市新建商品住宅價格與上月相比下降，持平的有7個，上漲的有27個。下降較多的城市有湛江、瀘州下降1.0%，唐山下降0.8%，昆明、牡丹江、常德下降0.7%，桂林下降0.6%，哈爾濱、秦皇島、岳陽、韶關(guān)、大理下降0.5%。上漲較多的城市有西安、銀川上漲0.6%，錦州、無錫上漲0.5%。

二手住宅方面，有52個城市與上月相比價格下降，持平的有1個，上漲的有17個。下降較多的城市有牡丹江下降0.8%，哈爾濱下降0.7%，呼和浩特、上海、貴陽、唐山下降0.6%，太原、深圳、昆明、烏魯木齊、南充下降0.5%。上漲較多的城市有天津上漲0.6%，海口上漲0.5%。

9月份，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比下降的城市均繼續(xù)增多，7月份和8月份新建住宅環(huán)比下降的城市分別僅有16個和20個，9月份增至36個。二手住宅價格7月份和8月份環(huán)比下降的城市分別僅有26個和34個，9月份增至52個。

六年以來新房價格指數(shù)首次下跌

“最值得關(guān)注的自然是新房價格指數(shù)環(huán)比漲幅首次為負(fù)。 統(tǒng)計(jì)顯示，這也是2015年5月份以來首次下跌，換而言之，這是77個月以來首次的下跌。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

2021年9月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)。截圖自國家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)

從新房來看，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為持平。其中，北京環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平；廣州下降0.1%，與上月相同；上海和深圳均上漲0.2%，漲幅比上月分別回落0.2和0.8個百分點(diǎn)。

“上海和深圳雖有上漲，不過這兩地在嚴(yán)格執(zhí)行限價，其房價上漲的態(tài)勢是完全可控，價格上漲也不會傳導(dǎo)到周邊城市。”58安居客房產(chǎn)研究院研究總監(jiān)陸騎麟表示。

二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平，三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%。

“最值得關(guān)注的是三四線城市。 此次三四線城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)首次下滑，也是2020年3月份以來首次下跌，自然需要格外注意此類風(fēng)險(xiǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)。

2021年9月70個大中城市二手住宅銷售價格指數(shù)。截圖自國家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)

二手房的降溫則更為明顯。一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%。其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別由上月上漲0.4%、0.2%和0.5%轉(zhuǎn)為下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)。

“這和實(shí)際感受非常接近，近期部分城市二手房腰斬交易態(tài)勢，說明市場本身進(jìn)入明顯的降溫周期。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%，三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)。

“一線城市和熱點(diǎn)二線城市二手房成交量已經(jīng)不足高峰時的三分之一，交易量回落伴隨著成交難度的加大。”陸騎麟表示，據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 9月全國二手房成交周期環(huán)比出現(xiàn)明顯上漲，達(dá)到去年5月以來的新高。

信貸收緊為“速凍”最大原因

“上半年信貸相對寬裕，但三季度出現(xiàn)了放款難，特別是熱點(diǎn)樓市城市，包括華東、華南，樓市房貸排隊(duì)現(xiàn)象嚴(yán)重，嚴(yán)重制約了樓市成交。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)信貸收緊是出現(xiàn)市場全面速凍的最大原因。

張大偉表示，三季度房貸(居民戶中長期貸款)同比減少5100億元。房貸全面收緊，放款普遍都在3個月以上，部分城市甚至需要6個月以上，導(dǎo)致全國樓市二手房交易接近停滯，上海、深圳、北京二手房交易都已經(jīng)跌至歷史低點(diǎn)。

“今年前三季度，個人住房貸款發(fā)放金額保持平穩(wěn)，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。少數(shù)城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到一些約束，房價上漲速度得到抑制。房價回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。”在央行15日舉行的2021年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上，金融市場司司長鄒瀾強(qiáng)調(diào)“保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，被認(rèn)為是房地產(chǎn)信貸政策觸底轉(zhuǎn)向、市場至暗已過的信號。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，后期銀行將矯正偏緊的房地產(chǎn)信貸政策，準(zhǔn)確理解和執(zhí)行對踩線房企的信貸措施，特別對于紅檔企業(yè)也將給予相應(yīng)的信貸支持。

后續(xù)房價或?qū)⒊掷m(xù)回落

“盡管近期有一些信貸等政策放松的表現(xiàn)，但是要真正影響市場基本面是有時間滯后的。從降溫周期的歷史規(guī)律看，往往會持續(xù)8個月的時間。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前可以認(rèn)為房地產(chǎn)市場明顯進(jìn)入降溫周期。

“從普漲到普跌，其實(shí)只用了3個月。”張大偉同樣表示，四季度全國大部分城市將進(jìn)入明顯的調(diào)整周期，“如果從10月開始，房貸沒有明顯放寬，價格戰(zhàn)將成為四季度房地產(chǎn)市場的主要關(guān)鍵詞。”

陸騎麟也認(rèn)為，全國新房市場已經(jīng)處于量價齊跌的狀態(tài)，并且隨著年關(guān)將近，開發(fā)商為完成全年銷售目標(biāo)，降價求售的現(xiàn)象會更凸顯，預(yù)計(jì)四季度各城市新房價格將持續(xù)回落。

“要明確認(rèn)識到當(dāng)前房價的矛盾，警惕房價從‘過熱’轉(zhuǎn)為‘過冷’的風(fēng)險(xiǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)稱，要密切關(guān)注降溫周期中各類市場交易，注意風(fēng)險(xiǎn)的把控，防范各類價格過快下跌或市場恐慌情緒。

房地產(chǎn)市場的“大起”或是“大落”同樣都會帶來壓力和風(fēng)險(xiǎn)。面對這波房價下降，一些城市開始穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，出臺“限跌令”，包括張家口、菏澤、岳陽、昆明、沈陽、江陰、桂林、株洲、唐山等，已超過15個城市。 

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