前言

數據顯示，9月，房地產市場成交同比跌幅略有擴大。重點城市集中拍地潮來臨，本月共有12個城市完成了二輪集中土拍，土地成交量價也因此得以環比上漲。

01

政策盤點

“兩個維護”穩預期、提信心

下半年以來中央堅持“房住不炒”定位不變，不斷完善房地產金融審慎管理，堅持“三道紅線”和落實金融機構房地產貸款集中度管理，房企觸資受限，疊加按揭貸款額度緊張、放款周期延長，房企回款節奏受到較大影響，部分房企經營壓力增加。隨著熱點城市政策調控持續趨嚴，市場悲觀情緒上升，多數城市市場活躍度明顯回落，新房去化率維持較低水平，企業回款壓力增加。另一方面，個別大型企業債務風險事件導致行業悲觀情緒進一步上升。

在此背景下，9月27日，中國人民銀行貨幣政策委員會2021年第三季度會議通稿發布，指出要“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”；9月29日，房地產金融工作座談會中，與住建部、證監會和24家主要銀行負責人商討落地方案，對金融部門和機構提出精細化要求，進一步穩定市場預期和提振市場信心。

央行等多部門三天內兩次釋放維穩信號，響應了中央對下半年“穩中求進”的工作基調，堅持房地產市場穩字當頭，維護房地產市場的健康發展和住房消費者的合法權益，對當前穩定市場預期、提振市場信心將發揮重要作用。

但值得注意的是，中央重申“房住不炒”和“不將房地產作為短期刺激工具”基調，平穩市場預期仍是短期重點工作，市場仍需理性看待政策信號，調控政策不會出現明顯放松。

加快完善住房保障體系

9月2日，全國住房保障工作座談會在杭州召開，會上提出：一是要提高對發展保障性租賃住房重要性的認識，認清住房保障工作的新使命主要是解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，新方式是加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，新目標是確立起保障性租賃住房的政策制度；二是切實把保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點；三是要確保政策落地見效，推動建立“兩多一并”的制度。

9月7日，發改委、城鄉建設部發布關于加強城鎮老舊小區改造配套設施建設的通知。通知主要內容涉及：1、進一步摸排城鎮老舊小區改造配套設施短板和安全隱患；2、科學編制年度改造計劃；3、規范履行審批程序；4、政府投資重點保障；5、落實專業經營單位責任；6、推動多渠道籌措資金；7、加強項目實施工程質量安全監管；8、強化項目建設統籌協調；9、嚴格組織項目竣工驗收；10、壓實地方責任；11、充分發揮黨建引領作用；12、推行物業專業化管理；13、地方嚴格將中央預算內投資分解落實到具體項目。

9月9日，國務院新聞辦發布《國家人權行動計劃（2021-2025年）》，該計劃指出，加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。公租房實行實物保障和貨幣補貼并舉，對低保低收入住房困難家庭應保盡保；推進保障性租賃住房建設，幫助新市民、青年人等群體緩解住房困難問題。發展共有產權住房，幫助有一定支付能力又買不起商品住房的群體擁有產權住房。

部分城市出臺“限跌令”促“三穩”

中央堅持“房住不炒”的核心定位不變，多策并舉、因城施策，建立人、房、地、錢四位一體的聯動新機制，促進房地產市場平穩健康發展。中央定調樓市背景下，各地堅持“房住不炒”總基調，因城施策制定各種政策，近期，張家口、株洲、桂林等城市接連推出“限跌令”，全國樓市“雙向”調控模式開啟，以穩定市場預期。

另外，部分城市仍收緊調控政策。廈門加強住房金融管理，嚴格執行“認房又認貸”的差別化住房貸款政策，根據市場形勢變化，適時適度調空住房貸款最低首付款比例、最低貸款利率；蕪湖強化房地產信貸管理，嚴格落實金融機構房地產貸款集中度管理要求，加強個人住房貸款管理，嚴格審查個人住房貸款最低首付比、償債收入比，切實防范消費貸款、經營性貸款違規流入房地產市場：深圳市地方金融監督管理局等六部門發布關于加強商品住房用地土地購置資金來源核查要求的通知，嚴格核查深圳市商品住房用地招拍掛出讓土地購置資金，加強對房地產開發企業購地和融資的監管。

整體來看，中央仍將繼續堅持“房住不炒”基調不變，全面落實因城施策，以實現“穩地價、穩房價、穩預期”目標，調控政策或將持續以規范房地產市場秩序為主，需求端持續控制炒房并對剛需性購房需求提供支持。房地產金融監管保持審慎態度，嚴查資金違規流入房地產市場。

地方層面，因城施策下，規范整治房地產市場秩序的政策或將持續出臺，進行全方位、全主體的市場監管，各地結合本地房地產市場情況，調控政策呈現分化狀態，熱點城市仍具有邊際收緊預期，部分市場或將推出房價限跌或相關扶持政策，以實現“三穩”目標。

02

市場概況

供應：環比增6%

9月房企推盤積極性略有回升，本月28個重點城市預估新增供應面積2432萬平方米，環比上升6%，同比保持回落。

一線城市供應階段性放量。4個一線城市9月供應面積為362萬平方米，環比大增39%，同比下降33%。北京和深圳多項目集中入市，環比分別上漲73%和135%。廣州供應面積繼續收窄，同、環比分別降34%和3%。

熱點二三線城市供應規模略有回升。24個監測城市9月合計供應2071萬平方米，環比微增1%。房企普遍加快在重點城市的推貨節奏和力度，杭州、武漢、成都、南京、和蘇州等核心城市9月預計新增供應規模均超100萬平方米，僅徐州、西安、廈門、濟南等少部分城市因調控新出等緣故環比回落。

成交：同環比繼續雙降

9月典型城市商品住宅成交熱度延續上月回落態勢，28個監測城市預計成交規模達1955萬平方米，環比下降7%，較2019年同期降幅有17%。

一線城市樓市階段性回落。9月預計整體成交新房246萬平方米，環比下降23%，同比下降36%，較2019年同期增長2%。深圳9月雖迎來了供應放量，但受二手房指導價政策影響改善換房客戶銳減，成交表現同環比回落。上海、北京則受制于新增供應規模不足，受制約下購房需求難以充分釋放，成交面積同比分別降45%和27%。

二三線城市成交量穩步回調，24個監測城市9月預計整體成交1708萬平方米，環比下降4%，同比下降23%。半數以上城市同環比齊降，各城市分化持續加劇：廈門、成都、合肥、濟南、杭州成交面積較2019年同期上漲3成以上，武漢、西安、寧波、南京等規模環比再增，其余城市樓市下行壓力加大。

庫存：近半城市不足12個月

9月熱點城市受新房成交規模進一步縮量影響，短期供過于求和庫存積壓情況加劇。一線城市中廣州、深圳供過于求，深圳供求比達3.3；二三線城市中過半數重點城市供求情況劣化，如長春、徐州、昆明等供求比已大于2。

就存量及消化周期而言，寧波、常州、徐州、長春環比漲幅超5%，成交縮量下長春、徐州、昆明、青島、佛山等城庫存消化周期超18個月。可見受信貸政策影響下居民按揭額度縮減、房貸放款周期拉長、房貸資質嚴格審核等均對購房者購買力和購房情緒造成影響。不過值得注意的是，仍有近半城市庫存不足12個月。

二手住房：成交“6連降”

2021年9月，10個重點城市共計成交337萬平方米，環比再降23%。基于去年同期樓市火爆行情延續，同比回落高達48%，同比2019年也跌幅收窄至26%，基于目前全國二手房市場多個熱點城市調控持續加碼，整體市場熱度仍在持續走低。

當前全國主要城市二手房住宅市場已進入全面調控時代，“二手房指導價”、“信貸收緊”等嚴苛調控持續加碼，考慮到當前成交規模已處于較低水平，預計后續將保持穩中微跌走勢。

03

土地儲備

截至9月27日，全國300城經營性土地成交總建面11210萬平方米，環比下降5%；成交總金額4833億元，環比增長72%；平均樓板價升至4312元/平方米，同、環比分別上漲73%和81%。

土拍平均溢價率降至3.5%，環比減少4.6個百分點。其中，一線城市溢價率連續兩月低于1%，二線、三四線城市溢價率持續下行至2.7%和6.1%，環比分別減少4.4個百分點和2.4個百分點。

平均流拍率上升，近8成流拍地塊集中分布在廣州、重慶、天津、沈陽、青島、成都、濟南等重點城市，并以涉宅用地居多。直觀反映房企融資環境持續收緊下，企業拿地積極性受挫。

04

企業融資

融資總量

2021年9月100家典型房企的融資總量為851.22億元，環比上升1.2%，同比下降37.1%，融資量不足千億。自2020年11月份以來，房企的單月融資連續11個月均呈現同比下降，而由于房企積極降杠桿，融資方面“量出為入”甚至用自有資金進行債務償還，單月低融資量或將持續成為常態。從融資結構來看，境內債權融資426.23億元，環比下降14.9%，同比下降50.1%；境外債權融資328.46億元，環比上升112.8%，同比上升18.9%，隨著近期境內房地產動蕩預期見底，境外融資買賣有所恢復；本月資產證券化融資96.53億元，環比下降47.9%，同比下降43.3%。

融資成本

2021年截至9月100家典型房企新增債券類1融資成本5.37%，較2020年下降0.70個百分點，其中境外債券融資成本達6.89%，下降0.94個百分點，境內債券融資成本4.18%，較2020年下降0.26個百分點。單月來看，9月房企融資成本5.55%，環比上升0.61個百分點，同比上升0.16個百分點。其中境外融資成本7.32%，環比下降0.49個百分點，持續維持高位；境內融資成本3.49%，環比上升0.19個百分點。房企融資利率在2.65%2.50%間，境內發行債券有旭輝、遠洋、越秀等企業發行，利率基本在5%以下，而境外發債的企業多家企業的債券發行融資成本達12.50%，企業融資持續分化。

企業表現

本月融資總量最高的企業為招商蛇口（001979），融資總量約85.70億元，主要是為發行了合計30億元的超短融和為多家子公司進行了擔保；此外碧桂園發行了一筆78.30億港元的換股債券，融資量較高。從企業梯隊來看，2021年1-9月平均額最大為TOP10房企，平均融資額342.2億元，同時實現融資總額同比上升，是唯一一個同比上升的梯隊；TOP31-50梯隊融資總額同比降幅最大，降幅達到42.34%。成本來看，4個梯隊均較2020年全年下降，其中TOP10梯隊的融資成本最低，為4.26%，下降幅度為1.69pct，降幅最大。

05

鉅派研究院

總經理

陸政

近期隨著房產稅的進一步推進，宣告中國房地產市場已經從增量市場轉型為存量市場。隨著9月經濟數據出爐，經濟增速下行壓力逐漸變大。研究院判斷地產調控至暗時刻或已過去，未來政策進一步邊際收緊的概率很小。根據歷史經驗，一旦百城樣本指數中一二線城市住宅同比增速下行甚至轉負，明確的政策拐點即將到來。

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