“金九銀十”是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)銷售旺季，但今年卻不似往常那般火熱。

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示， 9月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體呈略降態(tài)勢，同比漲幅持續(xù)回落 。其中， 二手房房價降溫明顯 。從環(huán)比來看，一二三線城市二手房房價均出現(xiàn)負增長，分別為-0.4%、-0.1%、-0.2%。從同比來看，各線城市二手房房價漲幅均有收窄。

東方金誠首席宏觀分析師王青表示，去年7月以來，房地產(chǎn)調控逐步升溫，前期出臺的“三線四檔”融資管理規(guī)則、房地產(chǎn)貸款集中度管理制度等房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理政策逐步顯效。同時，各地其他調控措施也在加碼。 政策累積效應下，9月樓市呈繼續(xù)降溫態(tài)勢 。

植信投資研究院研究員李曉晴表示，自2020年中以來，管理層陸續(xù)出臺了一系列房地產(chǎn)調控政策，近期房地產(chǎn)市場走勢是前期多因素綜合作用的反映。

70城中52城二手房房價下跌

整體來看，9月份，各線城市房地產(chǎn)市場明顯降溫。據(jù)測算，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.3%轉為持平。一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉為下降0.4%。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉為持平；二手住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉為下降0.1%。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉為下降0.2%；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

從同比來看， 各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格雖未出現(xiàn)負增長，但同比漲幅持續(xù)回落 。

據(jù)記者梳理， 70個大中城市中，新房和二手房價格上漲的城市數(shù)量減少，下跌城市明顯增多 。9月份，新房房價環(huán)比上漲的城市為27個，環(huán)比下跌城市為36個，持平城市7個，下跌城市較8月份明顯增多。其中，湛江和瀘州新房房價降幅達到1%。二手房房價環(huán)比上漲的城市僅為17個，環(huán)比下跌城市達到52個，持平城市為1個。其中，牡丹江二手房房價降幅達到0.8%，哈爾濱降幅為0.7%。

“房價上漲城市已經(jīng)連續(xù)5個月數(shù)量下調。從房價上漲趨勢看，在3-4月出現(xiàn)頂峰后，二季度來房價上漲幅度不斷收窄。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示， 尤其是二手房房價環(huán)比下跌城市多達52個，到達2015年3月來的高點，全國樓市房價拐點已經(jīng)明顯出現(xiàn) 。

降溫正向投資端傳導

樓市降溫不只體現(xiàn)在房價上， 還表現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售面積、土地市場成交等多個方面 。

1-9月份，商品房銷售面積130332萬平方米，同比增長11.3%，兩年平均增長4.6%。商品房銷售額134795億元，增長16.6%，兩年平均增長10.0%。王青表示，9月單月商品房銷售面積和銷售額同比增速均保持兩位數(shù)負增長，已連續(xù)三個月處于同比負增長狀態(tài)。這兩項指標的兩年平均增速也在下行，其中9月份商品房銷售面積兩年平均增速已連續(xù)第二個月進入負增長狀態(tài)。“ 這說明當前銷售端增速下行并非基數(shù)原因，而是樓市確實在迅速降溫，并正在向投資端傳 導 。”王青說。

1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資112568億元，同比增長8.8%，兩年平均增長7.2%，分別比上月下滑2.1和0.5個百分點，下滑速度較上月有所加快。據(jù)市場機構測算，9月當月房地產(chǎn)投資同比下降3.5%，增速較上月下滑3.8個百分點。

“近幾個月來，房地產(chǎn)投資最大的特點就是房企不斷加快竣工，以此回籠資金；同時減少開發(fā)和投資（新開工和拿地），壓降資金支出。通過開源節(jié)流的方式來緩解資金鏈壓力。”紅塔證券（601236）研究所所長李奇霖表示， 10月份，房地產(chǎn)的銷售情況并未有起色，傳統(tǒng)的“金九銀十”行情未出現(xiàn) 。

此外， 近期房企拿地勢頭也有減弱 。1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積13730萬平方米，同比下降8.5%。

嚴調控是樓市降溫主因

據(jù)統(tǒng)計，今年以來，全國房地產(chǎn)調控已經(jīng)超過500次，9月調控次數(shù)達62次。尤其是近幾個月針對二手房的調控成為主要方向，多個城市發(fā)布二手房成交參考價機制，效果正在顯現(xiàn)。

據(jù)張大偉介紹， 多地二手房成交量顯著下跌 。今年9月份，深圳成交二手住宅1765套，環(huán)比減少13.6%；成交面積169252平方米，環(huán)比減少13.4%。北京二手房成交量為12575套，環(huán)比下降21%。上海二手房成交套數(shù)為11000套，環(huán)比下降約40%。

自“三線四檔”融資管理規(guī)則、房地產(chǎn)貸款集中度管理制度等房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理政策實施以來，房地產(chǎn)長效機制進一步落實。同時，針對經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等違規(guī)亂象，相關部門下大力氣整治，重拳出擊滅“虛火”。 這些舉措都是促使市場回歸規(guī)范和理性的重要因素 。

而在樓市降溫的大背景下，包括哈爾濱、菏澤、昆明、沈陽在內的十余個城市紛紛發(fā)布通知，要求保持商品房價格穩(wěn)定性。對此，李奇霖表示，往后看，在“因城施策”的背景下，一些壓力比較大的城市可能邊際調整房地產(chǎn)監(jiān)管政策。 但“房住不炒”的政策總基調并沒有改變 。管理部門在多個場合表示要堅持“房住不炒”的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，加強房企預售資金的監(jiān)管，加快建立房地產(chǎn)長效機制。

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