每經記者 包晶晶 每經編輯 魏文藝
樓市傳統的銷售旺季“金九”，卻在今年失約。
三季度全國新房市場在“人、房、地、錢”四位一體的聯動調控新機制下終于止住了上半年的狂熱表現，開始步入理性回歸之路。
與此同時，區域、人口、經濟等不同要素作用下的各地樓市在下行中持續分化，因城施策表現出左手“限跌”救市、右手“加碼”調控的“雙向調控”模式。
在此背景下，今年樓市“金九”迎來近7年的最差表現：無論是新房還是二手房市場，成交量均連續數月下跌，且呈擴大趨勢；土地市場同樣遇冷，全國300城土地成交面積跌超三成；百強房企中超九成企業售銷額同比下降，半數企業同環比雙降。
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左手“限跌”救市，右手“加碼”調控
自8月初湖南岳陽打響“限跌令”第一槍后，近2個月以來，株洲、江陰、菏澤、岳陽、昆明、沈陽、唐山、張家口等10余個城市先后采取了限制房價下跌、維護房地產市場秩序的措施。
9月9日，株洲市住建局約談部分房企項目負責人，要求停止銷售存在采取大幅降價并明顯低于市場正常價格的違規銷售行為，強化建筑施工質量，確保樓盤品質，并下架所有涉嫌低價銷售的房源信息。
9月20日，桂林市臨桂新區召開緊急會議，要求各房企抱團自律，堅決抵制惡性擾亂市場、降低惡意拋售行為。
9月26日，張家口發布新政，要求新取得預售許可證的項目不得低于備案價格85%進行銷售。
而東北地區代表城市沈陽則開啟了信貸放松周期。沈陽住房公積金管理中心印發《沈陽市高層次人才住房公積金支持政策實施細則》，規定高層次人才和經認定的其他符合條件人才首次使用住房公積金貸款在沈購買首套自住住房的，貸款限額最高可放寬到當期貸款最高限額的1.5~4倍。
與此同時，廈門、深圳、三亞等熱點城市卻在繼續收緊調控。
9月6日，三亞發布下發《關于進一步加強商品房銷售價格備案管理的通知》，要求已備案項目，須將未網簽房源重新進行價格備案，整體備案均價不得超過該項目近期網簽價格。初次申報商品住房銷售價格備案的新建商品住房項目，整體備案均價不得超過同地段、同品質、同類型項目近期網簽價格。
9月18日，廈門市房管局等五部門聯合發布《關于進一步加強房地產市場調控的通知》，要求加強住房金融管理，嚴格執行“認房又認貸”的差別化住房貸款政策，根據市場形勢變化，適時適度調整住房貸款最低首付款比例、最低貸款利率。
9月24日，深圳市六部門發布關于加強商品住房用地土地購置資金來源核查要求的通知，進一步加強對房地產開發企業購地和融資的監管。
中指研究院等多家機構表示，前三季度，從全國多地調控政策的分化狀態可見，熱點城市仍具有邊際收緊預期，而部分市場或將繼續推出房價限跌或相關扶持政策，以實現“穩地價、穩房價、穩預期”目標。
新房成交降幅擴大，深圳環比現“腰斬”
8月份剛剛被約談后連夜發布調控新政的惠州，終于在市場不斷下行中選擇對庫存“說不”。送家電、送家具等普通玩法已經無法刺激市場，于是“零首付”“送首付”“零月供”等高端噱頭重出江湖。
惠州新房市場確實有點“涼”，據上海易居房地產研究院發布的《2021年9月全國40城新建商品住宅成交報告》顯示，惠州1~9月新房成交面積累計同比降速達到23.7%，在40個城市中位列降速第五位。
事實上，大多數城市都沒能等來“金九”樓市銷售旺季，而是直接進入寒冬。
易居研究院監測的40個典型城市9月新建商品住宅成交2200.8萬平方米，為2015年以來最差“金九”。從增速來看，9月環比下降5.7%，同比大跌32.8%。自5月新建商品住宅成交面積同比增速年內首次轉負以來，已連續4個月同比降幅加速擴大。
事實上，全國各線城市成交同環比均不同程度下降。中指研究院監測的20個主要城市9月成交面積環比下降12.98%，同比則下降了36.91%。其中超六成城市環比均有不同程度下降，并且一三線城市降幅相近且高于二線城市。
一線城市中，深圳成交面積環比腰斬，同比跌去1/3；廣州是唯一環比微漲的城市，但同比去年9月仍然大跌了67.56%。
分城市能級來看，一線城市成交面積環比下降23.58%，同比下降50.08%；二線代表城市成交面積環比下降5.48%，同比下降29.70%；三線代表城市成交面積環比下降25.56%，同比下降51.28%。
伴隨深圳成交“腰斬”的，是庫存的迅速上升。中指研究院重點監測的城市中，深圳庫存升幅較大，為40.07%；南京升幅居其次，為13.04%；可售下降的城市中，福州可售量降幅較大，為2.87%。
從7個代表城市當前庫存水平情況來看，上海、深圳仍處于2010年以來的較低水平，蘇州、廣州、福州等城市的庫存量更接近歷史高位。
根據觀察，即便是隨之而來的國慶黃金周，房地產市場依然延續9月的頹勢，重點監測城市新建商品住宅成交面積較去年同期下降33%，購房者置業意愿不足，四季度的調整壓力依然存在，銷售規模能否回暖仍然存疑。
二手房形勢急轉直下，杭州環比跌四成
惠州成為關注焦點的不僅僅是新房。9月份，惠州宣布二手房買賣個稅擬降為1%，與近日廣東省內多個城市如出一轍。從征求意見稿內容來看，通過下調二手房轉讓個人所得稅及土地增值稅來降低交易環節的成本，促進二手房交易活躍性的意圖明顯。
對于以承接深圳外溢需求為主的惠州樓市，當廣深兩地均步入下行周期，難免唇亡齒寒。
截至9月29日，深圳單月二手住宅成交1908套，維持在近10年以來最低值附近（除2012和2020年春節月份）。
不止是廣深區域，今年5月以來，全國二手住宅市場形勢急轉直下，成交量連續5個月快速下滑。9月份，易居研究院監測的11個熱點城市二手住宅成交量環比大降19.8%，同比驟降45.5%。
本輪樓市降溫過程中，杭州二手住宅市場反應尤為明顯。受杭州市8月份發布的《關于進一步加強房地產市場調控的通知》影響，9月杭州二手住宅市場“速凍”。
截至9月29日，杭州二手住宅單月成交3401套，推算整月大概率不足3600套，環比降近四成，同比更是“腰斬”。
易居研究院分析指出，短短4個月時間，杭州二手住宅成交量就從高位暴降至近十年最低值附近。而短期內杭州監管政策放寬的可能性不大，二手房成交規模可能將在低位小幅盤整幾個月。
而北京截至9月29日二手住宅成交11728套，推算全月成交12500套，環比下降約22%，同比下降約23%。需要注意的是，北京是一線城市中最晚發布二手房價核驗價機制的城市，預計未來幾個月其二手住宅市場繼續降溫在所難免。
在各地紛紛出臺二手房成交參考價的背景下，二手房市場的“銀十”表現可能將更加慘淡。
截至目前，易居監測的11城中，深圳、成都、無錫已經出臺了二手房成交參考價；北京、深圳、杭州、金華、無錫等6城因房價上漲過快或市場過熱被住建部約談，占當前全國被約談城市的三分之一。
多個城市土拍遇冷，近百宗地塊遭撤牌
土拍規則優化下，重點城市土地市場率先降溫。
中指研究院數據顯示，9月，全國300城共成交規劃建筑面積6996.63萬平方米，同比下降35.76%；其中住宅用地建筑面積59507.27萬平方米，同比下降23.27%。
從供應看，重點城市第二批集中供地供應規模整體增加，但各城市分化明顯。廈門、深圳、無錫等城市加大供地，杭州、蘇州、南京等城市供地規模則有所下滑。
從計劃供應完成率來看，1~8月沈陽宅地供應規模已超過年初計劃，廣州和青島完成率也超過九成，而廈門、北京等城市完成率不足四成，第三批集中供地供應規模或將有所增加。
廣州以569.37億元榮登9月土地出讓金榜首，第二名南京也超過500億元。一線城市中，僅廣州、深圳入榜，均位于榜單前三；二線城市成為榜單主力，但城市間分化也較為明顯，三四線城市中的東莞、紹興、臨沂等均未能超過100億元。
此外，第二批集中供地中，重點城市的流拍和撤牌率大幅上行，共有近百宗地塊在交易前因優化方案或無人報名被臨時撤牌。
值得關注的是，重慶、杭州及長沙成為1~9月代表房企拿地面積前三的城市。
1~9月，長三角TOP10企業拿地金額3754億元，居四大城市群首位；粵港澳大灣區TOP10企業拿地金額1792億元。
百強房企業績現下滑，過半企業同環比雙降
房企在銷售轉冷與資金面承壓之下，補貨意愿有所減弱，拿地趨于理性。
2021年1~9月，TOP100企業拿地總額21456億元，同比下降9.8%，門檻值為54億元，與去年同期62億元相比下降8億元。50家代表房企拿地總額同比下降26.0%，環比上升189.4%。主要由于8月土地供給量顯著下降，9月成都、廣州、深圳等多城市集中推地，帶動拿地金額走高。
整個三季度，百強房企單月業績連續同比下跌，且跌幅逐步擴大。
中指研究院數據顯示，“碧萬恒融”仍然保持著絕對優勢，但9月份百強房企銷售額同比增長率均值為-25.1%，較8月和7月分別下降0.7%和7.4%。
克而瑞統計顯示，百強房企中逾九成企業單月業績同比下降，其中六成企業同比降幅大于30%、逾半數百強房企同環比雙降。
值得注意的是，在克而瑞統計的全口徑銷售售金額TOP50房企中，有21家房企9月單月業績環比上升，其中陽光城9月單月銷售業績209.9億元，是唯一一家同環比雙增的企業。
累計業績來看，碧桂園繼續一枝獨秀，前9月累計銷售額達6173億元，萬科、融創分別為4810億元和4616億元。值得一提的是，保利地產前9月以4092億元成功躋身4000億軍團，并與第五名中海拉開了近1200億元的巨大差距。
前9個月，銷售額超千億元房企達到27家，較去年同期增加6家；超百億元房企148家。百強房企銷售額增長率均值19.9%，增速明顯放緩，并且三季度和9月同比增速均有所下降。
2021年1~9月，TOP100門檻值為229.8億元，但TOP3房企門檻值較上年下降6.3%，為4616.0億元，成為門檻值下降的唯一陣營。同時，房企不同陣營之間增長率繼續分化。27家1000億元以上“超級陣營”銷售額增長率均值為16.2%；第一陣營（500億~1000億元）共27家，銷售額增長率均值為23.0%；第二陣營（300億~500億元）有27家企業，銷售額增長率均值為21.4%；第三陣營（200億~300億元）和第四陣營（100億~200億元）分別為35家和32家，銷售額增長率均值分別為23.3%和-1.6%。 從前三季度房企整體的目標完成情況看，表現整體欠佳。克而瑞統計顯示，在披露年度業績目標的近半數百強房企中，截至9月末有近兩成企業的業績目標完成率在75%以上，其中7家企業目標完成率高于80%。
債務違約事件頻現,融資經歷至暗時刻
隨著行業下行不斷累積的房企信用風險，終于在9月份觸發了爆雷的開關。
克而瑞指出，2021年以來，房企債務違約事件頻現，已蔓延至行業頭部房企，截至目前債務違約房企名單有華夏幸福（600340）、藍光發展（600466）、協信遠創、泰禾、中國泛海、北大資源、陽光100中國、新力控股、花樣年等。
中金公司（601995）一份最新研報顯示，截至目前共有16家境內房地產債券發行人確認債券實質違約，已確認違約債券74支、對應債券發行額968.19億元，上述發行人還有226.1億元公募債券、96.16億元私募債存續。
值得一提的是，9月央行持續發聲定調“穩定市場”給行業帶來曙光，房企單月境內外債券融資規模回升至690億元，環比增長20.8%。
但三季度房企融資情況仍然堪憂。據貝殼研究院統計，2021年前三季度房企境內外債券融資累計約7689億元，同比下降21%，較上半年16%的降幅進一步擴大5個百分點。
融資結構上，海外市場不振，導致9月房企融資仍以境內債券規模為主導。前三季度境內發債約5319億元，同比下降12%，占整體規模約69%，為近五年內最高占比。
而境外市場整體低迷，房企前三季度境外發債同比下降35%，約合人民幣2370億元，降幅接近上述境內債的3倍，規模占比整體規模約31%。
境外發債規模收縮帶來了三季度票面利率的升高，境內票面利率則有所下降。
由于近期境內發債大多集中在規模大、信用高、背書厚的優質房企，因此發債利率呈現結構性下降；而境外債券融資平均票面利率為8.06%，較2021年第二季度上升144個基點。
9月單月，17筆境外債券中有7筆票面利率高于10%，主要涉及正商集團、銀城國際、景瑞控股等。
貝殼研究院對于預計四季度融資市場回暖仍存懷疑態度：盡管國內市場預期持續修復，但境外債市穩定性較差，9月的短暫回暖能否持續仍呈高度不確定性。
記者手記
“金九”失約“銀十”如何
淡季過后，樓市“金九”毫無意外地失約了。
作為三季度的收官月，房企在9月份不僅沒等來銷售反彈，反而迎來了更大幅度的業績下跌。
在嚴格的信貸政策下，房企融資環境持續惡化；同時，在銷售降溫下房企還面臨著回款的巨大壓力。
多重因素疊加下，在22城第二批集中土拍中，房企拿地顯得慎之又慎。
土地成交面積的下降，又對新開工規模形成較大拖累，房企的資金壓力同樣對開工積極性產生了阻滯。
行業整體快導降溫傳到至消費者，使得置業情緒再度低迷。三季度一線城市中僅廣州開盤量較大，共計開盤38次；二線城市中杭州、重慶和武漢開盤次數較多，上海和深圳則開盤較少。
由于“十一”黃金周市場依然顯著降溫，業界對“銀十”的預期再度悲觀。隨著四季度各地“因城施策”政策微調預期變大，樓市下行趨勢恐難以扭轉。
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