CBRE世邦魏理仕發布《2021年第三季度深圳房地產市場回顧與展望》，解析深圳商業地產市場最新發展狀況與趨勢。

2021年第三季度，前海合作區擴容令深圳的政策利好“更上一層樓”，極具經濟活力的城市發展前景將帶動深圳商業地產市場長期向好。著眼當下，第三季度深圳商業地產市場表現卓然。優質寫字樓市場單季吸納量突破50萬平方米，領跑全國，科技板塊繼續位列需求榜首。前海的表現尤為搶眼，入駐率得到大幅提升。整體市場在大量新增供應涌入的情況下依然實現了空置率的改善。優質零售市場方面，深圳單體規模最大、主打體驗目的地型的購物中心以較高入駐率開業，核心區的優質購物中心獲得城市首店青睞，此外汽車品牌的拓店擴張熱度進一步攀升。優質物流倉儲市場方面，物流旺季帶來的旺盛貿易需求使得整體市場空置率進一步改善，降至歷史最低。投資市場活躍度穩步提升，寫字樓依然最受投資者青睞，金融機構則是主力買家。

優質寫字樓市場：單季新增吸納量全國領先，前海板塊表現突出

三季度深圳共錄得4個新項目入市，總計供應超過26萬平方米。新項目均來自核心商務區，包括前海、福田中心區和高新園區。

市場需求異常強勁，單季吸納量創歷史新高，突破50萬平方米，位列四大一線城市之首。受此帶動，雖然面臨大量新增供應，但整體市場空置率依然實現了2.2個百分點的改善至18.7%。TMT類企業繼續位居市場需求榜首，整體占比超3成，金融業位居第二，占比超25%，兩者共同構筑了整體市場需求的半壁江山。細分行業來看，TMT需求主要來自提供軟硬件開發以及信息技術服務的科技互聯網企業；金融行業的擴張以傳統金融為主，主要來自銀行業和保險業。從需求來源來看，本地企業依然為需求主力，占比超6成。與此同時，隨著新項目不斷入市，搬遷需求占據市場主流，其中升級搬遷占比近半，大多為乙級以下寫字樓或工業樓宇跨片區搬遷至甲級寫字樓。

前海板塊表現搶眼，單季為整體市場貢獻了超1/3的需求，并由此帶動片區市場入駐率實現了10%以上的躍升。其中，超5成需求來自科技行業，近2成來自金融行業，政府招商對于前海寫字樓市場短期內快速去化起到一定的推動作用。

從租金表現來看，若干項目在空置率較高的情況下實行靈活的租賃策略以實現快速去化。受此影響，整體市場平均租金微降0.1%至每月每平方米187.4元。隨著需求不斷向好，租金降幅環比繼續收窄。

世邦魏理仕深圳顧問及交易服務|辦公樓部負責人吳洋表示：“未來六個月，新增供應預計超過50萬平方米，主要分布在南山和羅湖區。受新增供應影響，整體市場空置率預計將小幅升高。但得益于多樣化招商推動，預計市場平均租金降幅將進一步收窄，個別位于核心區的優質項目在良好去化和運營推動的情況下，將實現租金上漲。憑借已有的產業基礎疊加2月底公布的支持金融發展的政策，福田中心區將依然是金融類租戶的首選，而科技企業格外青睞南山區的態勢將保持不變，主要聚焦高新園區。隨著前海擴容及香港政府北部都會區規劃的公布，前海無論在中短期還是遠期均具有良好的發展前景，區域吸引力不斷增強，在政府引導下也將不斷吸引準入產業相關的企業進駐，帶動區域寫字樓市場熱度攀升。在新增供應聚集、老舊樓宇承壓的情況下，業主更加注重且積極尋求提升運營平臺、物業管理和硬件設備設施的效率和水平。與此同時，租戶迎來了較為理想的租賃窗口期，可以主動出擊，開展物業甄別，爭取尋得硬件與租金條件適宜的物業。”

優質零售物業市場：深圳最大購物中心入市，優質購物中心更受首入品牌青睞

本季度深圳商業市場迎來了年內的供應小高峰，兩大項目總計55.5萬平方米新增供應入市，新項目實現了95%以上的良好入駐率，其中包括位于龍崗區的萬達廣場――目前深圳單體規模最大、主打消費體驗的目的地型購物中心。

得益于新項目的良好去化，市場空置率并未出現較大變化，依然保持低位，環比錄得0.8個百分點的下降至4.4%。在新入市購物中心的帶動下，來自零售細分業態的服飾、電子以及運動戶外品牌環比均錄得大幅上漲。餐飲擴張也較為活躍，繼續以特色餐飲、簡餐和茶飲店為主導。中國李寧、安踏、Adidas、Nike、Converse、FILA等主流運動休閑品牌繼續保持擴張熱度。丘大叔、奈雪的茶及野萃山繼續有2家以上的新店開出。此外，來自國外的潮牌也成為業主吸引客流的一個重要選擇，季內MLB、New Era和Champion等多個潮牌均有錄得開張。

汽車類租戶的擴張熱度繼續大幅攀升，本季共錄得12個汽車品牌入市，環比呈增長態勢，主要分布在中航城天虹，該購物中心引入四個品牌打造汽車品牌專區。而海上世界則受益于周邊高端居住人群聚集以及面向游客的廣告宣傳效應，主打高端品牌，開出了賓利和蘭博基尼兩家門店。

首入品牌方面，在業態上零售和餐飲占據了主導地位；核心區優質物業尤為受到租戶追捧，其中萬象天地表現最為突出，卓悅中心也引入多個知名美妝品牌。值得一提的是，日本高端珠寶奢侈品牌MIKIMOTO在深圳灣萬象城開出了深圳首店。

位于核心區的優質購物中心持續向好，不斷引入優質租戶帶動整體品質升級使得其可以實現首層租金提升，多個優質購物中心的租金在季度內有錄得增長，帶動全市優質零售市場平均首層租金環比上升0.9個百分點至每天每平方米20.1元。

世邦魏理仕華南區顧問及交易服務|商業部負責人鐘廉軍表示：“未來六個月，將有超過50萬平方米以上的新增供應入市，主要分布在前海和非核心區。隨著前海購物中心不斷入市，片區的商業配套設施將得到極大改善，帶動區域的進一步發展。非核心區的新增供應較為分散，預計不會對某些特定片區形成供應壓力，因此整體市場將保持空置率低位，租金也將不斷回升。”

倉儲物流市場：適逢旺季貿易需求活躍，市場空置率降至歷史最低

第三季度深圳高標倉市場依然未錄得新增供應入市。

深圳進出口需求進一步回暖，1-7月全市進出口總額兩年平均實現了8.8 %的增長，出口和進口雙雙錄得明顯回升。隨著國內外節日需求帶來的傳統物流旺季，季內深圳多個保稅倉庫均呈現滿租狀態，空置率持續改善。疊加來自電商及第三方物流的需求穩定增長，深圳高標倉市場單季錄得4.6萬平方米的新增吸納，市場空置率環比下降1.7個百分點至0.7%的歷史最低水平。

隨著空置率不斷降低、需求持續增長，多個優質倉儲設施調高了租金報價，整體市場平均租金環比上升0.8個百分點至每月每平方米47.3元。

深圳周邊城市來看，東莞和惠州的物流市場同樣表現搶眼，東莞已經基本無法尋得大面積的空置倉庫以承接市場需求。惠州未來供應項目預租表現良好，惠城/仲愷高新區將成為熱門市場片區。

世邦魏理仕深圳顧問及交易服務|產業地產部負責人陳劍鋒表示：“未來六個月，年內唯一的13萬平方米的新增供應預計將于年底入市。土地集約利用的政策下，未來物流用地的供應將較為有限，整體市場將依然呈現供不應求的態勢。隨著疫情得到有效控制，預計下個季度進出口需求也將持續增長。來自電商和第三方物流的租賃需求穩定增長，將帶動深圳高標倉市場保持穩中有升的租金水平，空置率也將保持低位。深圳高標倉市場的供不應求將繼續促使大面積的倉儲需求外溢至周邊城市，令這些周邊城市的租金表現得到提升。”

投資市場：寫字樓類物業繼續領跑，金融機構擔綱主力買家

2021年第三季度，深圳投資市場表現較為活躍，共錄得3宗成交，整體市場交易額共計人民幣37億元，相比上季度有明顯上升。

投資物業類型中，寫字樓繼續擔當市場交易主力，本季度三宗交易均為寫字樓，其中2宗位于南山區核心商務片區――前海和高新園片區，另外1宗位于寶安區。季內所有成交均為整售，包括2宗資產交易和1宗股權交易。投資類型包含核心型、自用型和增值型投資。成交的寫字樓不但包括甲級純寫字樓，還包含工業型寫字樓。位于核心區的優質寫字樓物業持續獲得投資者青睞，同時地理位置優越且具有租售表現良好的工業寫字樓物業也正在成為買家關注的物業選擇。

市場參與主體方面，賣方主要為開發商，而買方構成依然延續上半年的趨勢，金融機構買家占據絕對主導地位，且這些金融機構均為世界500強企業，另外還有來自本地科技和電子企業類的買家。深圳極具活力的經濟發展和優厚的政策利好令其成為眾多公司開展國內、國際業務的戰略首選地。

圖五：深圳大宗交易歷史交易額

世邦魏理仕深圳投資及資本市場部負責人古振鵬表示：“未來六個月，隨著前海合作區擴容以及香港北部都會區規劃的公布，雙重利好疊加釋放，深圳的政策面利好得到進一步加持，城市發展前景更具吸引力。各種類型的寫字樓物業將依然是買家重點關注的對象，具備穩定租金回報的優質寫字樓物業以及具備價格競爭力的工業型寫字樓物業將成為購買者的優選標的。此外，具備較好租金回報表現且總投資額度相對較小的物流及產業園類物業將依然是投資者關注的重點，因為深圳市場中此類型可投資物業較為稀缺，預計周邊城市如東莞、惠州等地將錄得該類物業的大宗交易。”

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關鍵詞： 世邦 魏理仕 發布 2021年