中資地產美元債扎堆爆雷之后，三大國際評級機構輪番上陣，大規模地下調房企評級。

穆迪官網顯示，10月18-19日，多家房企遭到集中“狙擊”，評級發生變動或有變動預期的房企至少達到19家，包括禹洲、中國奧園、合生創展、綠地、陽光城等。截至發稿時，這一數字仍在不斷更新中。

了解到，評級出現“異動”并非近期的事情。今年以來，調控政策出臺及市場行情遇冷，致使出現評級下調的房企數量激增。有統計數據顯示，截至9月底，穆迪、標普和惠譽等三大國際評級機構下調房企的評級行動累計達到90余次，超過去年全年的兩倍。

不過，隨著政策持續收緊和市場下行，下半年的融資和銷售困難加劇使得房企現金流斷裂的風險變高，評級下調行動也因此變得更為密集。值得一提的是，10月4日花樣年宣布美元債違約是一個標志性的事件，由于該事件的發生出乎市場意料，房企遭遇評級下調的頻次達到了新的高潮。

19家房企評級或展望遭“唱空”

根據統計，10月18-19日短短兩天時間，國內房企主體或相關債券信用評級遭到了國際評級機構穆迪的集中“狙擊”，涉及房企數量至少達到19家，包括禹洲、世茂、金科、中駿、弘陽、寶龍、融信、綠地、中梁、富力、祥生等。

穆迪的此次評級行動基本為下調主體或相關債券信用評級，部分房企盡管評級暫時不變，但也遭到了評級展望的下調，或被列入可能發生評級下調的觀察名單，其中少數房企同時遭到了主體信用評級、債券信用評級和評級展望的下調。

以綠地為例，穆迪在10月18日下調了其旗下兩大房地產平臺的相關評級，包括綠地控股（600606）集團有限公司（下稱“綠地控股”）及綠地香港控股有限公司（下稱“綠地香港”）。其中，綠地控股的主體評級即公司家族評級由“Ba1”下調至“Ba2”，而綠地香港則從 Ba2 下調至 Ba3。

與此同時，穆迪將綠地全球投資有限公司的中期票據計劃的高級無抵押債務評級從“(P)Ba2”下調至“(P)Ba3”，高級無抵押票據評級從“Ba2”下調至“B”；綠地香港的中期票據計劃的高級無抵押債務評級從“(P)Ba3”下調至“(P)B1”，高級無抵押美元票據評級從“Ba3”下調至“B1”。

穆迪在其公告中補充道，這些評級已被同時列入進一步下調的觀察名單，而評級被列入下調觀察名單前，上述評級展望為負面。

了解到，上述等級代表了房企發生債務違約的可能性，就長期評級而言，穆迪共設置了9個級別，分別為Aaa、Aa、A、Baa、Ba、B、Caa、Ca和C，進行臨時評級的中期票據則會在每個級別之前加上“(P)”。其中，Aaa級代表信用質量最高、信用風險最低，C級為最低等級；從Aa到Caa的6級別中，還可以添加數字1、2或3進一步顯示評級排位，1為最高，而3為最低。一般而言，從Aaa級到Baa3級屬于投資級，從Ba1級及以下則為投機級。

此外，穆迪還對信用評級給予展望評價，以顯示其對有關評級的中期走勢看法，展望分為“正面”（評級可能被上調）、“負面”（評級可能被下調）、“穩定”（評級變動的可能性較低）以及“發展中”（評級隨著事件的變化而變化）；而對于短期內評級可能發生變動的被評級對象，穆迪則會將其列入信用觀察名單。

穆迪高級副總裁曾啟賢表示，評級下調反映了穆迪認為未來 6-12 個月內綠地控股在融資環境偏緊和大量債務到期的情況下，公司信用指標和流動性可能會轉弱；此外，評級列入下調觀察名單反映了在房地產行業融資趨緊的環境下，綠地控股在利用運營現金流以大幅減少債務至可持續的水平的同時維持當前順暢融資渠道和充足流動性的能力存在不確定性。

查閱19家房企的評級報告后得知，實際上，融資環境緊張、到期債務壓頂和現金流緊張基本上是這些房企相關評級或評級展望遭到下調的原因。就最新的公司家族評級而言，這19家房企中，除了綠地屬于投資級的Ba2和Ba3，其余房企大多數被評為投機級的B1-B3。

房企債務違約致行業整體受累

實際上，評級出現“異動”并非近期的事情，也并不非只有穆迪對房企展開“圍剿”。今年以來，調控政策出臺及市場行情遇冷，致使出現評級下調的房企數量激增，截至9月底，穆迪、標普和惠譽等三大國際評級機構下調房企的評級行動累計達到90余次，超過去年全年的兩倍。

隨著房企現金流斷裂的風險變高，評級下調行動在近期變得更為密集。國金證券于10月14日發布的研究報告顯示，自9月份開始不到一個半月的時間，穆迪、標普和惠譽至少對房企進行了25次的主體評級下調，其中部分房企被多次下調評級；如果算上10月18-19日穆迪對19家房企的評級行動，9月迄今發生評級下調的次數至少達到44次。

了解到，這些評級行動主要集中在10月4日后發生，這一天也被市場視為一個重要的分界點。10月4日，花樣年公布當天到期的2.06億美元票據未能如期兌現，由于直到國慶節前依然在釋放“保兌付”的信號，這一違約事件令市場頗為意外，并開啟了中資地產美元債市場的大幅震蕩，同時房企的信用評級亦開始集中且大規模地遭到下調。此后，新力控股、當代置業和鑫苑置業等多家公司接連自曝潛在的違約可能，恐慌情緒持續擴散。

“下調評級主要反映對信用風險的擔憂，具體來說，就是到期債務的償還能力下降，資產變現的能力下降，再融資能力下降，房企信用風險暴露。前期已經有多家房企到期債務違約，甚至包括一些外界看來健康的企業，這類事件導致外界認為房企實際償債能力可能被高估了”，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

實際上，對于本次大規模下調評級，有房企感到“委屈”，一位不愿具名的業內人士告訴，這次下調公司評級主要受整體行業趨勢影響，“穆迪預計短期內行業不會出現好轉，近期才對房企的評級進行了較多調整”。

近期同樣遭遇評級下調的奧園則對回應稱，“明白市場關注房企的短期流動性及償還能力，但對標普和穆迪的此次評級行動，并不太認同其依據及論點，奧園一直按計劃推進業務，提前鋪排資金，主動管理債務，持續改善信貸指標”。

鑒于近期市場擔心房企出現債務違約的情緒在擴大，不少房企通過股東貸款和贖回美元債等方式增強市場信心，包括奧園、中梁控股、禹洲集團、德信地產、金輝控股、弘陽地產和融信中國等。

然而，市場似乎并不買賬，以世茂為例，10月15日其公布完成贖回于2021年到期6.375%優先票據，票據贖回后將被注銷及除名，而此次兌付完成后，世茂將結清年內美元債。然而，10月19日晚間，穆迪還是將世茂的公司家族評級Ba1的評級展望，由“正面”下調為“穩定”。

此外，近期唯一一個得到機構上調評級的中駿亦在10月19日被下調了評級。了解到，9月下旬標普對中駿的評級展望由B+（負面）調整為B+，但10月9日穆迪對其B1評級展望由“正面”下調為“穩定”。

針對近期大規模下調評級的影響，國泰君安在其報告中指出，“隨之帶來的就是債券價格的大幅度下跌，然而，更具風險的是若到期后評級仍未有所扭轉，將影響后續的債務續期，一旦中斷，將帶來較明顯的違約風險。”

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