1國內地產怎么了，為何全都跑去投資海外地產？

隨著中國經濟的飛速發展，一直以來投資房地產都是創富浪潮中最穩妥的投資形式，也是個人家庭財富保值升值的最佳途徑。根據去年發布的全球財富報告顯示，中國家庭財富主要構成為非金融性資產，平均80%的家庭資產系房地產投資，8%的資產系股票基金投資。

然而為了控制地產市場過熱造成系統性金融風險，近年來政府對房地產企業制定了數百條針對債務及土地買賣的限制規定，同時也密集出臺了抑制房價上漲的措施。尤其在去年下半年政府要求房地產企業控制自身負債規模，具體指定的“三道紅線”及針對銀行系統的“兩道紅線”后，致使金融機構放貸難，房地產企業融資難，國內一眾房企高周轉的經營方式再難維系，就連堂堂恒大集團都已是大廈將傾。至此，很難再有投資者還看不清國內樓市已經“涼涼”的局勢，也是時候和過去房價高增長、投資高回報的時代說再見了！

如今經濟全球化是世界發展的潮流，并且中國的“一帶一路”政策也在擴大落實。在這一背景下資本快速在全球流動，并且隨著更加多樣化的財富經營方式，和為了應對通脹以達到財富保值升值的需求，國人的投資意識已逐漸覺醒，越來越多的機構和個人緊跟國家的新時代步伐開始布局海外，進行資產的換倉動作，尤其是對于海外地產類型的資產投資，先例舉不勝舉。

2海外投資項目眾多，為何偏好房產？

全球經濟受疫情影響增速放緩，當下我們面臨的經濟環境的不確定，以及單一資產貶值帶來的縮水效應，資產配置，已經不只是為了分散風險，也是為了可以獲取更多的投資機會。

從全球的角度上來看，股票、固定收益、房地產都是主要且占比較大的資產類別之一，而房地產作為優質資產，備受青睞。

首先，在投資產品中海外房產的收益相對穩定，尤其租金回報率高，還有一定升值預期的房產在可靠性和穩定性方面都是不錯的，這無疑為全球投資者提供了更易上手的投資機會。其次，現在國內城市房地產市場接近飽和，升值空間沒有明顯優勢，因此越來越多的國人已不滿足于境內房地產的配置。另外，根據中國銀行私人銀行發布的《中國企業家家族財富管理白皮書》顯示：中國的企業家擁有一定的境外資產配置意識，但在投資的選擇上，更優先看重外匯和房產。基于這樣的投資優勢，在外匯管制放松的檔口，海外房產投資必將迎來新一輪發展高峰。

3海外購房涉嫌違法？

但是，作為普通人真的可以去到海外進行房產投資么？答案是肯定的，在我國從事海外房產投資者并非少數，雖然中國是有外匯管制的國家，可事實上國家也并不限制公民在合法合規的正常情況下去海外購買房產、保險等金融產品。但是，由于國內普遍對于海外房產投資領域認知的匱乏給了一些不法分子以可乘之機，打著海外置業的旗號欺騙投資者；同時也不乏部分媒體在不了解真相的情況下以偏概全的錯誤解讀，誤導了大眾視野，導致部分投資者對海外置業的合法性產生了質疑。就此，筆者針對曾經在網上流傳的一篇名為“北京卓爾房產涉嫌違法...”的文章，專程采訪了北京卓爾房地產這家公司（以下簡稱“卓爾地產”），去實地了解，透過深入了解，我們發現卓爾地產其實是一家國內一流的海外資產配置公司，無不良經營記錄，各項資質齊全，其項目的選擇和定位都透露著極強的專業性。至于網絡文章的質疑，卓爾地產的負責人也承認，第一.海外地產投資置業，雖然聽說者眾，但真正深入了解者很少，包括很多媒體朋友，所以初期有些誤解很正常。第二.中國居民海外置業的合法性的問題，其實這本是個不是問題的問題，中國政府從來沒有禁止過中國公民到海外去投資置業，只要資金來源合法，并且以合法的方式進行資金匯兌，則中國政府不干涉中國公民進行正常的海外投資和置業。第三.公司在從事海外地產業務的初期，為了快速啟動市場，確實從開發商處爭取來了一些極其優惠的促銷政策，類似拿出部分產品，進行五年后本金返還，投資者白得一套房這樣的促銷政策，這樣的政策雖然我們執行的時間很短，數量也很有限，開發商也由足夠的信心能夠兌現促銷政策的承諾，但是還是引起了社會上的一些質疑，因為畢竟過去幾年各類非法融資，各類騙局，比如P2P等層出不窮，突然出現這么一個類似天上掉餡餅似的促銷方案難免讓人心生聯想，這很正常。所以在跟相關部門進行有效溝通后，我們很快下架了這個促銷政策，恢復到正常的銷售。我們堅信偉大的企業一定立足于為客戶，為社會創造價值，所以，不論出發點如何，消除誤解，創造良好的社群環境是都企業的職責所在，所幸兩年過去，卓爾地產在疫情的情況下，業績迭創新高，市場占有率不斷壯大，取得了難得的逆市增長。最后筆者了解到卓爾地產柬埔寨逸園項目即使在疫情期間也沒有延誤工期，已于2021年9月份順利封頂。

4政策面又出利好消息，投資海外房產的東風來了！

2月19日，國家外匯管理局資本項目管理司司長葉海生表示：2021年將研究有序放寬個人資本項下業務限制。其中包括修訂境內個人參與境外上市公司股權激勵計劃的管理規定，取消年度購付匯額度限制，優化管理流程；研究論證允許境內個人在年度5萬美元便利化額度內開展境外證券、保險等投資的可行性。

國家為什么決定有序放寬個人資本項下業務限制？首先是受疫情影響，中國居民不能換匯出國旅游消費，而同樣也是受疫情影響，國外產能大量縮水，而中國由于疫情控制得力，生產充分回復，因此大量訂單涌入中國，造成中國貿易順差持續增大。此外，在美國的“印錢救市”計劃下造成美元泛濫，國際熱錢四處流動，以上兩點，導致人民幣升值壓力過大。因此，當前情況下，外匯管理局通過研究有序放寬個人資本項下業務限制，來擴大資本內外流動，以減輕人民幣升值的壓力。在這樣的政策東風之下，中國居民資產配置的多元化和全球化已是必然趨勢。

從個人投資者的角度來看，取消年度購付匯額度，允許國內居民每年5萬美元用于境外投資等政策的研究，意味著國內投資者在參與境外投資時，可以兌換更多的外匯額度；從大環境來看，中國外匯管理局資本項目管理司司長葉海生表示：2021年，資本項目將按照堅持穩中求進的總基調，積極謀劃未來資本項目開放的新格局，提升個人用匯便利度，以深化改革開放激發新發展活力。

由此可見全球化投資新格局已形成，國內投資者投資海外資本市場，即將向前邁出新的一步。

5放眼海外地產，哪里最具投資價值？

成功的投資，不是與原來的存量較勁，而是去尋找新的藍海。

美國《福布斯》雙周刊曾認為：未來十年，全球將走進“東南亞時間”，全球資本正向東南亞轉移，世界投資眼光將聚集東南亞。而作為“亞洲經濟新虎”的柬埔寨近年來發展尤為突出，憑借著其穩定的政局、快速的經濟發展、開放的投資環境、巨大的人口紅利、豐富的旅游資源等諸多優勢，將成為這一波浪潮下，備受全球投資者追捧的熱土。

根據柬埔寨經濟暨財務部數據顯示，2019年柬埔寨共有54個經濟特區，總出口額達到26.88億美元，同比增長27%。即使近兩年新冠疫情讓世界各國經濟陷入泥沼，柬埔寨經濟發展依然逆勢成長，房地產行業表現尤為樂觀。

基建一直是柬埔寨的發展主力行業之一。根據《2021年柬埔寨國家財政預算案》草案，政府將在2021年建設8個重要基礎設施項目。洪森首相更是公開表示：今年政府將直接投入14億美元用于國家發展，其中大部分將投入基礎建設。

相信，隨著基礎建設不斷的完善，在為柬埔寨經濟進一步騰飛奠定良好基礎的同時，勢必將快速拉動房地產行業的發展，柬埔寨的投資價值也會被更多中國投資者認可。

因此，在全球資產配置的今天，柬埔寨房產無疑是海外投資置業的首選。

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關鍵詞： 海外 購房 涉嫌 違法