歷年來，金九銀十都是年內房地產市場交易最為火熱的時期，然而今年9、10月的樓市經歷了一系列的調控后卻顯得格外冷清。銷量萎靡、房企艱難、土地流拍，一些城市已忍不住出手救市，一些業內人士推測，樓市調控或將迎來拐點。

樓市降溫

今年以來，樓市調控政策頻出，內容涉及加碼限購限售限價、收緊住房信貸、加強二手房市場監管、規范房地產市場秩序等多方面，一套組合拳將房地產市場“打”入低谷。

根據中國房地產指數系統百城價格指數，2021年三季度，百城新建住宅、二手住宅價格累計分別上漲0.70%、0.91%，較二季度分別收窄0.22和0.58個百分點。9月百城新建住宅、二手住宅價格環比分別上漲0.14%和0.13%，較上月分別收窄0.06和0.21個百分點；同時，百城新建住宅價格環比漲幅已連續3個月收窄，百城二手住宅價格環比漲幅已連續5個月持續收窄，且收窄幅度呈擴大趨勢。

克而瑞研究中心數據顯示，“十一”假期(10月1日至7日)，60個重點監測城市累計成交新房187萬平方米，同比下降43%，與2019年同期相比，降幅達到33%。

土拍遇冷

樓市銷量萎靡直接導致房企回流放緩，資金壓力升高。克而瑞研究中心發布的百強房企9月份業績顯示，9月份房地產市場下行壓力加劇，TOP100房企單月銷售操盤金額環比首次下降，同比下降近四成。超九成百強房企單月業績同比降低，同比降幅大于30%的企業超六成，逾半數企業同環比雙降。數據顯示，28個重點監測城市商品住宅成交面積環比再降7%，同比跌幅進一步擴至25%，較2019年同期下降17%。

伴隨著房企資金承壓以及土拍政策再次升級，多地第二次集中供地相較于首輪已大幅降溫。

與第一輪集中供地溢價率超過20%、一日攬金過千億相比，北京本輪集中供地期間，六成地塊延期交易，成交額下降近五成：本批次共有43宗住宅用地正式公告，開拍后有26宗延期交易；成交地塊出讓面積為77.62萬平方米，較第一批次減少54%；成交總價為513.45億元，較第一批次下滑54%。而杭州本輪土拍推出的31宗地塊中，17宗終止掛牌，總成交金額257.5億元，僅為第一輪集中供地金額的兩成。此外，上海、西安等多個熱門城市也都出現了開拍前夕地塊延期或者終止出讓的情況，深圳一宗地塊還因沒有房企出價而流拍。

自三道紅線新規發布后，融資環境持續趨緊，在這樣的背景下，大部分房企都將降負債、降杠桿、保證現金流作為主要任務，但效果甚微，拿地意愿也進一步下降。

根據諸葛找房數據研究中心統計的100家上市房企來看，2021年上半年房企的有息負債規模進一步提升，上半年達到8.29萬億元，相比2020年末微漲0.77%。其中，保利發展（600048）上半年有息負債規模為3512.86億元，較2020年底上升了12.69%；龍湖集團有息負債規模為1918.23億元，較2020年底上升了14.61%。

債務高企引發了多家房企信任危機，爆雷事件時有發生。

“當前房企面臨五大困難，涉及銷售、融資、債務、經營和投資等領域，急需監管部門高度關注。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對新金融記者表示，從城市層面看，很多城市出現了連續4個月新房交易環比下滑現象；企業層面看，9月份部分房企銷售金額數據首次弱于去年同期水平。此外，除商業銀行貸款或有微調以外，其他包括信托、公司債等融資端普遍收緊，而且在房企信用惡化情況下，銀行信貸能否“雪中送炭”也面臨不確定性。部分房企在流動性壓力下，已經開始尋求高管提供資金支持、員工加大跟投力度等非主流方式，流動性風險和債務風險明顯放大。而近期關于企業裁員和降薪等負面消息明顯增多，惡化了房企外部形象。

“當前各地土地流拍現象，說明房企投資意愿進一步下降，若不及時糾偏，將影響到明年的新房供應計劃。”嚴躍進說。

政策松綁

隨著各地因城施策、多措并舉的推進，三季度房地產市場分化態勢明顯，在北京、上海、杭州、西安等地限購限售升級的同時，岳陽、張家口等地已出臺“限跌令”來防止房價過快下跌。

目前，張家口、菏澤、岳陽、昆明、沈陽、江陰、桂林、株洲等超過15個城市先后發布“限跌令”。而哈爾濱、長春、沈陽等地推出的救市政策，也被市場看作政府出手防范樓市過快遇冷的重要舉措。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓分析稱，多地推出救市政策意味著2021年四季度，部分城市房地產政策迎新一輪寬松期，關鍵是釋放出政策見底、抄底買房強烈信號。“此次出臺的政策有很強的信號意義，預計后續跟進城市會增加。當前全國很多城市的樓市矛盾，已經從過熱開始轉為過冷。過冷出現了新的風險，即房地產企業的金融風險問題。”

此外，信貸調控也有望迎來拐點。9月29日，人民銀行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會。會議要求，金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。

“通俗來說，金融機構被點名了。”嚴躍進對新金融記者表示，從這里可以看出金融機構過去的業務操作，沒有嚴格按照法治化和市場化的原則進行，換言之，后續需要嚴格按照法治化和市場化的方式進行。

近期，房地產市場由過熱向過冷轉變，金融機構的信貸政策也不能再一“堵”了之。“這里或涉及過去幾種錯誤的信貸操作，包括隨意對一些房企項目抽貸停貸、隨意設定或調整按揭貸款標準、以額度不足理由無故拒絕按揭貸款。類似操作對房企和購房者都造成了損害。此外，金融機構的業務操作，要配合相關部門和地方政府維護房地產市場穩定，也就是說，銀行房貸政策要多聽取房管局的意見。”嚴躍進表示，“從穩定的角度看，金融機構需要關注房地產市場的變化，積極在信貸政策上做微調或者放松。”

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關鍵詞： 金九銀 褪色 樓市 調控