房地產企業的債務杠桿和資金流動稍有風聲，市場與行業神經便時刻緊張。

10月14日，有消息稱佳兆業集團已將境內部分資金劃撥至香港，并將根據市場行情，選擇合適的時間點，用于提前回購部分2021年12月7日到期的年息6.5%的優先票據。

上述回購消息或許與佳兆業于同日向投資者方面發布的一則澄清說明有關。

據悉，佳兆業在10月14日針對近期市場傳聞對投資者作出澄清與說明。佳兆業提到，關于未兌付10月9日美元債利息的不實傳聞方面，公司發行的2022年4月9日到期5.5億美元優先票據，近半年期利息支付時間為10月9日，已于10月8日13:00通過中銀香港完成利息轉賬以及支付。

不難發現，澄清說明中提到的“佳兆業美元債傳聞”并非空穴來風，資本市場亦有反應。以此次風暴中心的5.5億美元優先票據（KAISAG 11 1/4 04/09/22）為例，數據顯示，過去一個月間該筆票據報價最高達99.215，此后開始下降，并自10月4日暴跌，最低曾達到42左右。

值得關注的是，10月4日，正是花樣年宣布2.06億美元債務違約之日。

實際上，并非佳兆業一家出現美元債下跌，包括新城發展、陽光城、中國奧園、融信中國等多家房企美元債在國慶假期期間普跌，折扣率甚至低至1.5折，一度達到歷史最低。

可以看到，近期因恒大、新力、花樣年等系列房企債務違約事件發生，資本市場信心持續下滑，進而導致境內外債券市場波動性加劇，而且這種恐慌情緒還在不斷蔓延。

美元債浮沉

在這份“澄清說明”發出同時，佳兆業向外界表示，此次計劃回購部分優先票據，旨在通過積極主動的債務管理，持續優化債務結構，減少未來財務開支，降低資產負債水平，增強市場信心。

不難看出，佳兆業在著力向投資者證明自身償還債務的能力。而這背后，可能源于資本市場不易抹去的記憶。

時間拉回到6年前，2015年1月8日，佳兆業因無法按時支付一筆2020年到期債券的2600萬美元(約合1.61億元人民幣)利息，成為首家美元債券違約的中國房地產企業。

三個月后，佳兆業于2015年4月21日發布公告稱，公司兩筆分別為2017年到期的2.5億美元、利息率12.875%的優先票據和2018年到期的5.5億美元、利息率8.875%的優先票據，在票息應付日期后的30日寬限期內，仍未完成利息支付，最終違約。

彼時，媒體報道稱，銀行、信托共計24家金融機構已向法院申請查封佳兆業資產。其中，僅尚未兌付的房地產信托產品的融資總額就超過100億元，此外還有多家銀行、基金子公司與其有相關融資產品。

與此同時，佳兆業資金無法回流。因由當時佳兆業深圳坂田城市廣場在內的4個項目、超過2000套房源顯示為“管理局鎖定”，進而波及到其他地區的項目。

而在此前，標普宣布，將佳兆業長期企業信用評級由“BB-”下調至“選擇性違約”。以及，佳兆業集團的大中華區信用體系長期評級由“cnBB+”下調至“選擇性違約”。

據當時資料顯示，截至2014年底，佳兆業境內外債務合計650億元。最嚴重時，公司賬面可用資金僅剩6億元，而一年內到期的貸款高達300億元，一度瀕臨破產。

后來隨著佳兆業16.68億元引入生命人壽成為二大股東后完成重組，并在華利安、盛德律師事務所的幫助下與境外債權人的重整會議中獲得支持，地產項目重新開放銷售，并最終復牌，逐漸回到日常經營的軌道中。

雖熱危機得以化解，但“違約門”卻給佳兆業留下一些后遺癥。除資本市場記憶留痕外，還有平均超過10%、遠高于行業的高美元票據利率。

據企業預警通披露，截至目前，佳兆業集團擁有20余只美元債，余額約為117億美元，票面利率多在10%以上。

而據數據顯示，今年上半年，房地產行業的海外債融資成本呈現出下降趨勢，行業平均成本在7%左右。對比雅居樂8月26日發行的2022年到期4億美元債，票據利息率僅為4.85%。

佳兆業中期業績報告披露，截至6月末，該公司總負債2376.62億元，總資產3191.12億元，資產負債率74%。期內公司增發4筆美元優先票據，亦通過現金要約收購、二級市場回購等方式，全期償還19億美元優先票據。期末公司優先票據賬面值為717.05億人民幣，在手現金487.4億元。

在業績會上，佳兆業強調“三道紅線”已從去年底的“黃檔”降至“綠檔”。其中，公司凈資產負債比率93.7%，現金短債比為1.53以及剔除預收賬款的資產負債率下降至69.9%。此外，佳兆業成立至今，幾乎沒有商票融資。

但不久前的一份抵押公告引發市場隱憂。據山高金融10月3日公告顯示，佳兆業向山高金融發行1.2億美元票據集資，票面利率為每年11.5%，同時抵押佳兆業美好67.18%股權，這也是佳兆業持有后者的全部股份。

一位市場人士就此分析表示，以抵押物業公司股權融資，表明佳兆業的債務償還面臨壓力，雖然還沒有出現違約情況，但可能有一些未來到期的貸款緊急要還，為了避免債務違約，就采用股權質押融資。

在房企美元債危機不斷蔓延的環境下，上述行為顯然易觸碰資本市場在佳兆業身上的“舊傷”。

信心比金貴

自2020年8月"三道紅線"落地后，房地產企業在國內融資門檻持續抬升，不少企業將目光轉投海外，尋求新的融資渠道，美元債就變成了應急的救命藥丸。

然而，在境內融資渠道受限，市場購房熱情下挫的情況下，多數房企資金周轉不靈，“借新還舊”已經成為房企償還美元債的主要模式，但這顆藥的副作用也在逐漸凸顯，其中包括以高額的融資成本。

就花樣年而言，今年3月、6月共發行了4.5億美元的優先票據，前者票面利率為10.875%，后者票面利率則為14.5%，且為3年期。數據顯示，花樣年共存續12只美元債，總額39.8億美元，今年內年到期的美元債約還有7.62億美元。

此外，力高集團的美元債的利率超過11%，陽光100中國票面利率12.65%、中南建設（000961）為11.69%。而近期也宣布存在危機的當代置業，票面利率一度高達15.5%，為房企美元債利率之最。

實際上，隨著多家房企資金鏈斷裂，中資美元債違約事件不斷，信用風險事件持續發酵，一二級市場引發巨大的連鎖反應。一方面，高收益債基金單日回撤超17%，當代置業、綠地、陽光城、融信、佳兆業在內多支美元債跌至歷史最低。另一方面，不少待上市債券也中止了發行計劃。

而從二級市場表現來看，中資美元債回報率已經跌至負值。就二季度而言，房地產中資美元債回報率繼續下探至-1.5%，環比和同比分別下降0.4個和10.8個百分點；其中房地產行業內高收益債券回報率降至-2.6%，環比和同比分別下降1.0個和13.8個百分點。

縱觀整個行業，2021年房企到期債券規模預計將達12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億大關，直達1.2萬億元規模，未來15個月內還將有超過4000億元的美元債面臨到期，其中恒大集團、佳兆業集團、綠地等房企到期規模較大，均超過20億美元。

但以目前情況來看，國際資本市場對中資地產債并不是十分看好。9月1日，穆迪在報告中將整個中國房地產行業展望由“穩定”調整為“負面”。也有市場人士認為，以恒大危機開始所顯現的骨牌效應在加劇。

不過，可以看到的是，不少房企也在積極自救。比如花樣年同樣聘請了此前幫助佳兆業度過債務危機華利安以及盛德律師事務所，以及不少房企在積極回購美元票據以增強信用背書。

除前述佳兆業的回購計劃外，建業地產、陽光城、禹洲集團、中糧控股等多家房企公布了近期美元債務的回購計劃。

10月6日，建業地產公告稱，2021年9月1日至2021年9月30日，公司從公開市場上回購1392.1萬美元優先票據。10月7日，中梁控股公告稱，集團于當日購回300萬美元2021年11月票據及100萬美元2022年1月票據，分別占初始發行本金總額約1.5%和0.4%。10月8日，融信中國公告稱，公司已于公開市場進行回購合計本金額610萬美元于2021年到期的5.25%優先票據，占票據發行本金總額的4.07%。

不可否認的是，短期的刺激性回購計劃，或許能在一定程度上促進美元債波動重新回歸合理區間。

但以柏文喜為代表的專家認為，房企美元債齊跌，是受美元流動性收緊與市場對內房股基本面普遍信心不足以及近期債務違約等綜合因素影響所致，讓房企的融資環境進一步惡化，加大各家房企的運營壓力并推高企業整體風險。

在目前形勢下，海外投資者對于中資美元債的信心修復或許需要更長時間。

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