記者 李凱旋 李未來 北京報道

第一輪集中供地溢價率超過20%、一日攬金過千億元的火熱場面沒能延續到第二輪。事實上，二輪土拍極速降溫，底價成交已經是常見現象，因為房企參與度不高，甚至有地塊無人報名導致北京、杭州等多個城市在開拍前夕延期或者終止出讓土地，就連曾頻現“搶地”的深圳都有一宗地塊出現流拍。

對比來看，北京首輪集中供地成交額為1102.21億元，二輪集中供地成交額下降近5成，僅為513.45億元。杭州二輪土拍更“冷”，成交金額約257億元，不過是第一輪集中供地金額的2成。

有業內人士向《》記者透露，盡管很多城市對集中供地溢價率設置15%的上限，但競品質、競自持、商業部分增加等規則的調整還是在一定程度上壓縮房企利潤。目前，房企現金流吃緊，在種種“緊箍咒”下，不得已選擇“集體躺平”。

北京26宗地塊延期或因“無人報名”

“之前很少出現過這種情況，那時候一線城市的地塊要靠搶。”一家房企北京區域的相關負責人對《》記者表示。10月11日晚，北京市規劃和自然資源委員會發布公告，表示原定第二批集中供地的26宗地塊延長掛牌競買時間，具體競買截止時間、掛牌截止時間則與下一批次商品住宅用地集中供應項目保持一致。

北京第二批集中供地原定出讓43宗地塊。9月27日，平谷的一宗地塊提前成交，而剩余的42宗地塊中僅有16宗有報名者。上述房企負責人對《》記者透露：“因為無人報名，剩余26宗地塊只能延長掛牌時間。”如此計算，北京第二輪集中供地房企的參與率不超過50%。

更值得關注的是，在延期出讓的地塊中，有10宗地塊位于北京房地產市場熱門區域朝陽。

10月13日，北京第二輪集中供地落幕，17宗地塊的總成交金額為513.43億元。現房銷售也首次現身北京土地市場，中鐵置業和興創聯合體競得的大興黃村地塊最終進入競現房銷售。北京第二輪集中供地國企表現亮眼，首開、中鐵置業、北京城建等房企頻繁出手，將大部分地塊納入麾下。實際上，在北京的這輪土拍中，僅龍湖和懋源兩家民企有所收獲。

除了北京之外，杭州第二輪集中供地也出現了超高“棄牌率”。10月11日，杭州市規劃和自然資源局發布公告表示，經研究決定，終止17宗地掛牌出讓活動。按照杭州的計劃，杭州第二輪集中供地會分兩天進行，共推出31宗地塊。其中，有10宗“競品質”現房銷售地塊會在10月13日競拍。不過，這10宗地塊因為“報名房企數量不足”而全部終止。

一家非杭州本地房企的相關負責人對《》記者說：“作為非本土房企，我們進入杭州市場在拿地、銷售等方面的優勢遠不如本土房企。經過測算之后，如果拿下‘競品質’地塊，項目的利潤率很低，企業壓力比較大。”

除了北京、杭州之外，西安也在10月12日發布公告，表示第二批集中供地中的17宗地塊因故終止出讓，已經繳納競買保證金的單位可以申請退款。加上9月27日終止出讓的3宗地塊，西安第二批集中供地共20宗地塊終止出讓。

《》記者在經過梳理后發現，第二輪集中供地已經有包括北京、杭州、上海等在內的多個城市在開拍前夕出現延期或者終止，原定出讓地塊數量大幅下降。

多數城市土地供應完成率不足六成

在“集中供地”政策開始實行初期，或許房企也沒能預料到會出現如此場面。彼時，業內均認為集中供地對龍頭房企有利，也有助于減少炒地等現象，控制地價。不過，自第一輪集中供地結束后，房企出現了“集體躺平”的現象。

“躺平”表現在房企對待第二輪集中供地態度“冷淡”，拿地意愿下降，這使得多城不得不延長掛牌時間或者終止出讓。貝殼研究院發布的數據顯示，2021年三季度，全國351城住宅用地成交金額為1.08萬億元，同比下滑37.01%；成交規劃建筑面積為3.09萬億平米，同比下滑47.55%。

進入四季度，貝殼研究院數據顯示，目前僅有廣州與沈陽2021年宅地供應完成率超過80%，其余大部分城市均在60%以下。更罕見的是，一線城市也出現了“流拍”現象。

9月29日，深圳完成第二輪集中供地競拍，共出讓22宗地塊，總出讓面積為81.38萬平米，總起拍價為422億元。最終，深圳寶安區1宗地塊因為沒有房企競拍而流拍，剩余21宗地塊成功出讓。

深圳作為熱門房地產區域，土地出現流拍備受業內外關注。一位接近房企人士對《》記者表示：“第二輪集中供地遇冷已經是業內早有預料。很多房企在第一輪集中供地中大手筆補倉，但在競得之后發現多重條件限制下，項目能夠賺到的錢不多。”

“提前終止多宗地塊出讓比流拍好一些，否則一旦開拍但房企無人舉牌場面更尷尬。”該人士對《》記者說。第二輪集中供地的寒意究竟有多大？對比來看，2020年疫情襲來，房企一季度銷售出現大幅下滑，現金流吃緊。但在2020年，土地市場曾上演過多次房企集中圍獵地塊的大戲，溢價率超過40%的地塊不在少數。2020年4月份，合肥包河區曾出讓了兩宗地塊，均吸引超過20家房企參與競價。

四季度原本應是房企集中補倉的時間，但在第二輪集中供地中，房企卻紛紛在土地市場“隱身”，拿地熱情已不及當年。

操盤門檻提升

貝殼研究院數據顯示，2021年三季度，土地成交溢價率從二季度的19.5%下滑至了9.0%，降幅達到10.5個百分點。貝殼研究院方面分析，溢價率大幅下跌主要受到兩方面影響，其中包括集中供地城市多設置15%的溢價率上限。

設置溢價率上限不僅可以有效管控地價，防范炒地等現象，還能夠降低房企拿地成本。那么，在此背景下，房企究竟為何還要“躺平”，不愿出手補倉？“門檻有所提升，而且對銷售價格和資金來源都有比較嚴格的限制。盡管溢價率有所限制，但地價加上銷售限價，利潤空間不大。”一家TOP30房企的內部人士對《》記者說。

10月12日，杭州第二輪集中供地落幕。杭州此輪供地除了限制溢價率之外，還包括嚴格審查房企資質與資金來源，競自持配建改為競品質或者搖號。同時，杭州還試點10宗地現房銷售，禁止商墅。

貝殼研究院方面認為：“杭州土拍規則的調整更加考驗房企資金健康程度、現金流轉能力以及經營管理能力。”從競拍結果來看，杭州第二輪集中供地提前終止17宗，成交14宗，總成交金額為257億元，成交溢價率為4.6%，較第一輪的26.0%大幅回落。《》記者注意到，第二輪集中供地，許多城市都調整了競拍規則，一定程度上拉升了房企操盤門檻。

房企穿過了此前的黃金、白銀時期，自2021年以來，房地產似乎進入到了新一輪周期，與以往都不相同，但比以往難度都大。“不急著拿地，那房企都在急著干什么？急著融資，急著去化銷售，急著回款，急著降負債。”一位房企區域財務負責人表示。進入四季度，房企需要盡全力保證銷售目標，將各項指標降至“三道紅線”之下以維持信用，確保能夠在2022年繼續融資。

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