三季度供應量除寫字樓外環比均上漲，但成交環比均下降

三季度廣州全市公寓及商鋪新增供應環比均有所上漲，其中公寓新增供應量達37.7萬方，環比上升25%；商鋪新增供應量達11.8萬方，同比上升92%，環比二季度上升36%；而寫字樓的新增供應放緩，三季度新增供應量僅24.7萬方，同比及環比均有降幅。庫存方面，由于供應量加大等系列因素，三類物業的庫存均有上升趨勢。

合富大數據顯示，三季度商用物業成交環比二季度均有所下降，受金融政策收緊等一系列房地產政策及淡季影響明顯，寫字樓和公寓成交同比去年同期下降超10%，商鋪同比增幅近20%。

今年十一黃金周廣州商業市場，寫字樓市場整體表現相對冷淡，而公寓市場表現較為活躍，尤其是區域地段較有優勢且去貨意愿強的項目頗受購房者追捧，為整個第四季度創下較良好的開局。

寫字樓方面，對于以企業法人為主要購買對象的寫字樓項目而言，國慶黃金周整體來訪量偏低。各大重點個盤國慶期間以自然常態化銷售為主，少量項目設置有暖場營銷活動，輔以若干特價單位等營銷手段。

至于公寓市場，在局部地區呈現較火熱的狀態。海珠區多個項目近期扎堆上市或推新，從而一躍成為公寓市場熱點區域。越秀天薈江灣、佳兆業中心等全新盤以具競爭力低價入市搶占市場，并以加大渠道發動力度作配合。國慶期間通過現場走訪可見售樓部基本座無虛席，人氣頗佳。據統計，項目來訪量雙雙突破1000臺，成交方面斬獲150套左右的佳績；而星匯海珠灣等續銷個盤亦推出"筍價"特惠單位迎戰。此外，天河等區域也有成交突出個盤；荔灣、番禺項目相對平淡，個位數成交為主。

目前市區公寓項目主要以小戶型復式公寓為主，但產品、地段同質化程度較高，海珠等區域內競爭仍頗為激烈。除了價格方面有所讓利便于走量外，各大項目基本積極發動全民營銷/二手聯動等渠道資源，并且在首付方式等方面有頗具吸引力舉措。

綜上所述，國慶期間公寓熱銷項目普遍具有價格優勢，并且在地段或配套方面有較強競爭力，發揮二手聯動/全民營銷等渠道優勢收獲較好成交。

9月寫字樓成交環比上升369%

合富大數據顯示，9月全市寫字樓成交量為86783㎡，同比下降8%，環比8月上升369%。與去年同期的成交走勢基本一致，經歷7-8月的淡季后，9月成交量大幅度反彈至較高水平。9月寫字樓新增供應近2萬㎡，主要為獨棟寫字樓產品，新增供應主要來自黃埔知識城及白云新機場板塊。

在成交區域分布方面，海珠、番禺、花都三個區域9月份成交量在2-3萬㎡之間，均有單個盤的大宗交易，其區域成交量顯著領跑。位于榜單前列數個項目成交量均來自大宗交易，且較多以定向/內部交易等非市場化方式呈現，繼今年3、5月后，番禺敏捷廣場定向出售予信投公司的貨量9月底第三輪大批量網簽；天譽半島A4棟寫字樓早期曾整棟對外放售，當時報價3.1萬元/㎡，9月收獲整體成交約2.6萬㎡。

合富輝煌商業地產副總經理鄧育華女士表示，大手交易一直是寫字樓成交的主要途徑，經過前兩個月的淡季，9月憑借大手交易支撐成交量躍升回較高水平，其中成交前列項目除中心城區外，其次主要集中在次核心以及新興商務板塊，如黃埔臨港CBD、華南板塊等，受到越來越多公司企業關注。近幾年，四季度一直是寫字樓成交的峰值期，今年同樣也值得期待。其中處于核心板塊的金融城、魚珠等，貨量較充足，如南方財經大廈、廣報云匯、南方智媒大廈等，也將持續受到市場的關注。

9月公寓成交量仍處于較低位，但主力熱點盤"含金量"升高

公寓市場方面，合富大數據錄得9月公寓成交量為75265㎡，同比下降26%，環比8月份持平。單從成交量看仍處于較低水平，但一方面黃金周熱點盤實際成交貨量后續將陸續網簽，另一方面主力個盤位于核心地段較多，項目素質較去年同期大幅度提高。9月新增供應達25萬㎡，為年內供應峰值，主要來自黃埔知識城、海珠廣紙板塊。

成交分布區域，海珠、番禺、南沙等區域均錄得較可觀的環比增長，其余區域環比變動不大。對于新盤扎堆亮相，且國慶假期銷情理想的海珠區，其后續成交量仍有望繼續放大。公寓排行榜首仍為恒大冠珺之光以及越秀國際總部廣場，大部分貨量為前期促銷單位的滯后簽約；海珠區項目勢頭強勁，天薈江灣、星匯海珠灣等新舊個盤斬獲榜單多席，且從其黃金周表現看，項目成交預計仍將呈現較好后勁。

合富輝煌商業地產副總經理鄧育華女士表示，此前我們曾預期公寓市場成交結構會進一步向中心區域回流。中心區域的就業/居住人口基本面顯然更為扎實，真實的租賃需求較為旺盛，且住宅市場限購并無實質性放寬，像9月海珠區多個新項目扎堆上市，均頗受市場關注，從9月的成交榜單及國慶黃金周的成交量可以看到，該批項目勢頭強勁，預計會對整個四季度的成交起到強有力的支撐，但四季度公寓市場也面臨非常同質化及貨量扎堆的競爭格局。

9月商鋪大手交易支撐，成交量回升年內中等偏高水平

合富大數據顯示，廣州商鋪市場9月成交量為69094㎡，同比上升23%，環比8月上升8%，成交量為今年年內中等偏高的成交水平，南沙項目大手交易提供了有效支撐。9月商鋪新增供應4.9萬㎡，多數貨量隨國慶檔期住宅一同推出。

商鋪市場連續兩個月均有體量相當的大宗交易，9月交易量主要來自南沙區主力個盤合景方圓水戀。該項目位于南沙黃閣板塊，商鋪9月出現超3萬㎡的大宗交易，商鋪市場連續兩個月均現數萬方級別的大宗交易；而榜單前列的尚品雅居、天譽半島等項目的商鋪則隨寫字樓塔樓一同整體交易。

合富輝煌商業地產副總經理鄧育華女士表示，商鋪市場連續兩個月依靠大宗成交支撐，社區商鋪大手成交及寫字樓整體交易連帶商鋪的案例均有發生，在相對淡季中仍收獲成交量回升。從目前較熱銷的商鋪項目看，社區商業仍較受追捧，具備大型社區、地鐵概念、熱門文旅IP等鮮明屬性的個盤更易受到青睞。對比高大上的大型綜合體，更貼地氣的社區商業卻更能抵御互聯網沖擊，并通過業態和模式的升級日益顯示出強勁的生命力。

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關鍵詞： 合富 研究院 三季度 廣州