觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)10月13日，北京“一日土拍”結(jié)束。

本次集中供地，26宗地延期至下一批次供地同時(shí)進(jìn)行。11宗拍出僅用了一天時(shí)間。上午出讓“海淀四美”，即海淀區(qū)東升與西北旺各兩宗地，下午則出讓剩余分布在豐臺(tái)、昌平、大興以及門(mén)頭溝的7宗地。

上午的競(jìng)拍中，海淀東升2宗地塊轉(zhuǎn)入競(jìng)方案階段；幾近飯點(diǎn)，華潤(rùn)、首開(kāi)聯(lián)合體與中海分別以45.0億元、45億元分食海淀西北旺地塊。

下午的競(jìng)拍中，懋源、建工首開(kāi)聯(lián)合體分別以43.3億元、48.1億元競(jìng)得豐臺(tái)周莊子、二泉寺地塊；昌平七家鎮(zhèn)地，金隅建工首開(kāi)聯(lián)合體36.6億元摘得；昌平東環(huán)路地塊中鐵置業(yè)搖號(hào)搖中，這也是北京首個(gè)搖號(hào)地塊；

而后中鐵置業(yè)又聯(lián)合興創(chuàng)以37.84億元+5.4萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷(xiāo)售，競(jìng)得大興黃村地塊，這也是北京首次競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售。最后，中建一局14.6億元摘北京房山地，溢價(jià)率8.15%；龍湖+北辰聯(lián)合體首輪報(bào)價(jià)12.18億元摘門(mén)頭溝地塊。

至此，土拍結(jié)束。

土拍一日

相比起北京首次集中供地，二批集中供地中，企業(yè)似乎已從興奮中緩過(guò)勁來(lái)。

在熱度方面，二批供地當(dāng)中大量地塊延期，參與報(bào)名的企業(yè)不多，以至于報(bào)名截止時(shí)，5宗地直接以底價(jià)成交。11宗地2宗轉(zhuǎn)入競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案。算上報(bào)名截止后底價(jià)成交的134.0億元，二批次集中供地總額513.4億元。

回頭看北京首批集中供地，攬金1109.71億元，30宗土地整體拍出20宗，10宗地進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案。二批供地成交總額僅為首批的一半。

此外，首批供地中，豐臺(tái)區(qū)長(zhǎng)辛店地塊在競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)階段已達(dá)到上限價(jià)格62億元。經(jīng)過(guò)48分鐘“激戰(zhàn)”，109輪報(bào)價(jià)，首開(kāi)+卓越以62億元+3.25萬(wàn)平方米公租房配建奪得。相比之下，同為豐臺(tái)區(qū)的周莊子地塊在二批供地競(jìng)價(jià)中，中鐵未報(bào)價(jià)，旭輝、華潤(rùn)、首開(kāi)聯(lián)合體報(bào)名未進(jìn)場(chǎng)，懋源以溢價(jià)率1.03%競(jìng)得。

盡管在地塊上價(jià)值不同，但在競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，也顯示出更為冷靜和謹(jǐn)慎的態(tài)度。比起卓越在幾月之前競(jìng)得的朝陽(yáng)金盞鄉(xiāng)宅地，樓面價(jià)僅與購(gòu)房者最大上限購(gòu)房?jī)r(jià)格差萬(wàn)余元，在二批供地中，房企這種勢(shì)在必得的架勢(shì)少了許多。

據(jù)相關(guān)人士分析，首批供地?zé)岫雀撸徊糠衷蚴遣糠址科笥醒a(bǔ)倉(cāng)的需要。但有補(bǔ)倉(cāng)需要卻未在首批供地中拿地的房企，在二批供地中仍然勢(shì)在必得，例如中海。

作為此批供地中表現(xiàn)踴躍的房企，中海報(bào)名8宗地，最終“海淀四美”中，兩宗在中海給出上限價(jià)格后轉(zhuǎn)入競(jìng)方案，一宗中海以45億元競(jìng)得。

若是首批供地相當(dāng)比例的房企有補(bǔ)倉(cāng)需要，那在二批供地中，報(bào)名房企銳減也能說(shuō)通。且這次參與競(jìng)價(jià)的房企確實(shí)都是新面孔，近幾年較少活躍在土拍市場(chǎng)扎根朝陽(yáng)區(qū)的房企懋源也相對(duì)積極。另外在聯(lián)合體形式上也有新的組合，例如北辰和龍湖構(gòu)成聯(lián)合體，首開(kāi)和建工的聯(lián)合體。

樓市疊加作用

二批供地來(lái)看，比起首次，延期競(jìng)價(jià)且參與競(jìng)價(jià)企業(yè)不多，北京亞豪市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅認(rèn)為，從供地來(lái)看，有三個(gè)原因，“第一個(gè)是供地量太大了，第二個(gè)是小片區(qū)過(guò)度集中，第三個(gè)是房、地價(jià)差太窄。”

“市場(chǎng)基本面好，房企貨值消化速度快，就能有勁去攤平財(cái)務(wù)成本，如果成交量減緩，去化周期拉長(zhǎng)，這是市場(chǎng)面上影響二批次拿地的原因。”郭毅向觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示。在集中供地中，因拿地后去化慢造成巨大資金壓力的房企已屢見(jiàn)不鮮。

首批集中供地后，北京首個(gè)獲取預(yù)售資格證的項(xiàng)目?jī)H用99天，目前朝陽(yáng)、石景山、昌平等地項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)盤(pán)，拿地后如此迅速的推售，這意味著接下來(lái)供給端可謂井噴。

“北京現(xiàn)在新房市場(chǎng)上，大部分還是通過(guò)賣(mài)舊買(mǎi)新去重得購(gòu)房資格群體，二手房的流通性被限制住了之后，勢(shì)必會(huì)在之后，至少年底之前會(huì)影響新房的交易量。這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，房企對(duì)土地價(jià)值和預(yù)期的判斷，較之前會(huì)更加理性和客觀(guān)一些。”她進(jìn)而表示。

據(jù)觀(guān)點(diǎn)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，9月單月樓市方面，北京新建住宅成交三連降，網(wǎng)簽6614套，環(huán)比下降11.3%；受調(diào)控影響，二手住宅月內(nèi)共網(wǎng)簽12575套，環(huán)比下降20.6%。供應(yīng)方面，月內(nèi)北京市商品房新增供應(yīng)9632套，環(huán)比增加130%。

從二手房交易的消費(fèi)者一端來(lái)看，購(gòu)房信貸政策是限制二手房成交量進(jìn)而限制新房市場(chǎng)的關(guān)鍵因素。據(jù)了解，北京最新購(gòu)房信貸政策上，購(gòu)買(mǎi)普通自住房的首付款比例不低于60%，購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的首付款不低于80%，且在“認(rèn)房”對(duì)首套房的認(rèn)定規(guī)定補(bǔ)充細(xì)則較多。

在政策面上，對(duì)房企和對(duì)消費(fèi)者兩端的影響產(chǎn)生了一個(gè)疊加作用。三條紅線(xiàn)等政策對(duì)于房企融資有較為嚴(yán)格的限制，信貸政策影響力度較大，導(dǎo)致二手房交易量萎縮，對(duì)于影響新房市場(chǎng)有間接的影響。

在此情況下，房企疊加資金和去化周期的壓力，供地中拿地自然越發(fā)理性。甚至將目光從拿地轉(zhuǎn)移到推售，不看鍋里的，吃好碗里這口飯。

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關(guān)鍵詞： 北京 第二批 集中 供地