在“三道紅線”新規(guī)下，融資能力成為企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要因素。

10月11日，時(shí)代傳媒2021中國(guó)地產(chǎn)時(shí)代百?gòu)?qiáng)榜的子榜《2021房企融資能力榜20強(qiáng)》（下稱(chēng)“榜單”）重磅出爐。該榜單依托時(shí)代傳媒旗下的時(shí)代數(shù)據(jù)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)數(shù)據(jù)庫(kù)，通過(guò)大數(shù)據(jù)分析，對(duì)各大房企今年上半年新增的短期借款、長(zhǎng)期借款及總負(fù)債進(jìn)行綜合打分。

榜單顯示，保利發(fā)展（600048）、龍湖集團(tuán)、建發(fā)房產(chǎn)分別以92分、92.6分、90分穩(wěn)居前三；招商蛇口（001979）、綠城中國(guó)、世茂集團(tuán)、旭輝控股等房企位居前十；中海地產(chǎn)、新城控股（601155）、龍光集團(tuán)、越秀地產(chǎn)等房企位居前二十。

融資規(guī)模持續(xù)走低

今年以來(lái)，房地產(chǎn)融資政策持續(xù)保持收緊，房企融資受限。與此同時(shí)，“三道紅線”進(jìn)一步推動(dòng)企業(yè)降杠桿，企業(yè)債務(wù)償還力度加大，部分房企動(dòng)用自有現(xiàn)金償還到期債務(wù)，導(dǎo)致上半年多數(shù)房企的籌資性現(xiàn)金流凈額呈負(fù)，新增融資額持續(xù)下降。

據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，今年前9月，100家典型房企的融資量為10919億元，同比下降21%。其中，第三季度的融資額為2872億元，同比下降38%，環(huán)比下降24%，融資額創(chuàng)2018年以來(lái)的最低水平。

但從榜單來(lái)看，保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)、建發(fā)房產(chǎn)成為融資場(chǎng)上的“優(yōu)等生”，無(wú)論是融資規(guī)模還是融資渠道，受到的影響都十分有限。

以保利發(fā)展為例，今年上半年，在融資額度受限、房企信用利差擴(kuò)大的情況下，保利發(fā)展成功發(fā)行公司債75億元、中期票據(jù)50億元，平均融資成本為3.62%；截至報(bào)告期末，公司持有現(xiàn)金1554.2億元，同比增長(zhǎng)23.6%，現(xiàn)金短期債務(wù)比為2.59，短期償債壓力較低。總體來(lái)看，公司“三道紅線”的各項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)標(biāo)，財(cái)務(wù)安全度處于行業(yè)領(lǐng)先水平。

堅(jiān)持長(zhǎng)期主義的龍湖集團(tuán)，上半年在境內(nèi)成功發(fā)行人民幣60億元公司債券，票息介乎3.50%～4.40%，期限介乎5～7年。受益于此，龍湖集團(tuán)今年上半年平均融資成本4.21%，再創(chuàng)新低，負(fù)債結(jié)構(gòu)亦保持合理，平均貸款年限6.18年，凈負(fù)債率46.0%，在手現(xiàn)金994.7億元，現(xiàn)金短債比達(dá)到5.48倍（剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后現(xiàn)金短債比為3.91），一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)，連續(xù)五年滿足“三道紅線”指標(biāo)要求，是民營(yíng)房企里為數(shù)不多的綠檔企業(yè)。

榜單排名第三的建發(fā)房產(chǎn)，在財(cái)務(wù)表現(xiàn)上同樣優(yōu)異。今年3月，建發(fā)房產(chǎn)完成5億元中票發(fā)行，利率4.88%。截至今年上半年，該公司平均融資成本為4.48%，較2020年下降50BP。貨幣資金337億元，較2020年年末增長(zhǎng)20.4%；公司剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.8%，凈負(fù)債率為85.1%，現(xiàn)金短債比為3.12，“三道紅線”指標(biāo)均為綠檔。

融資成本分化持續(xù)

不僅融資規(guī)模呈現(xiàn)分化，不同房企間的融資成本也相差甚遠(yuǎn)。

億翰智庫(kù)選取了50家A+H上市房企（簡(jiǎn)稱(chēng)E50房企）統(tǒng)計(jì)得出，今年上半年，E50房企融資成本均值為5.96%，較2020年的6.04%回落0.08個(gè)百分點(diǎn)。其中，具有國(guó)企和央企背景的房企平均融資成本為4.84%，而其他民營(yíng)房企平均融資成本為6.43%，較國(guó)央企背景的房企高出1.59個(gè)百分點(diǎn)。

“企業(yè)擁有較低的融資成本，可以減少財(cái)務(wù)支出，提高盈利能力，進(jìn)而提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)低成本融資的良性循環(huán)?！眱|翰智庫(kù)續(xù)稱(chēng)。

值得一提的是，并不是所有的民營(yíng)房企的融資成本都比國(guó)央企背景的房企高，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)、財(cái)務(wù)狀況優(yōu)良的大型民企同樣也具有較低的融資成本。

比如龍湖集團(tuán)。今年上半年，該公司平均融資成本僅為4.21%。億翰智庫(kù)指出，龍湖集團(tuán)較低的融資成本背后或有三大因素助力，包括企業(yè)財(cái)務(wù)穩(wěn)健，“三道紅線”前后均保持凈負(fù)債率40%～60%的低杠桿經(jīng)營(yíng)；企業(yè)境內(nèi)外資本市場(chǎng)的融資能力不斷增強(qiáng)，在民營(yíng)房企中保持最佳信用評(píng)級(jí)；銷(xiāo)售收入穩(wěn)健增長(zhǎng)，成為企業(yè)業(yè)績(jī)的壓艙石。

不同于國(guó)央企背景的房企和大型房企，中小型房企融資成本普遍較高，部分更是達(dá)到了12.5%。

億翰智庫(kù)指出，中小房企因其規(guī)模偏小、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高、信用水平偏低等因素制約其融資能力，在融資環(huán)境收緊的背景下，中小房企將面臨更大的挑戰(zhàn)。

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