CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2021年第三季度北京房地產(chǎn)市場回顧與展望》

2021年10月12日，北京――CBRE世邦魏理仕最新發(fā)布《2021年第三季度北京房地產(chǎn)市場回顧與展望》指出，受益于北京證券交易所、高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和國際消費中心城市建設(shè)政策的落地，北京商業(yè)地產(chǎn)市場未來發(fā)展將進一步開創(chuàng)新局面。

報告主要發(fā)現(xiàn)如下：

§ 寫字樓市場：北京寫字樓凈吸納量創(chuàng)歷史新高，CBD租金止跌企穩(wěn)；

§ 商務(wù)園市場：高精尖產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)商務(wù)園區(qū)區(qū)域布局，泛中關(guān)村區(qū)域以外的其他子市場去化壓力猶存；

§ 零售市場：“年輕、生活”屬性零售物業(yè)項目體現(xiàn)活力，業(yè)主品牌甄選和租金策略依然謹慎；

§ 倉儲物流市場：倉儲物流空置小幅波動，業(yè)主更趨重視優(yōu)化組合結(jié)構(gòu)和倉儲效率；

§ 投資市場：休整期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資市場交易量短暫回調(diào)，新基建成為市場亮點。

一、優(yōu)質(zhì)寫字樓市場

――凈吸納量創(chuàng)歷史新高，CBD租金止跌企穩(wěn)

2021年第三季度，位于CBD和麗澤區(qū)域的四個新項目交付，新增辦公建筑面積共計28.3萬平方米，自此CBD和麗澤區(qū)域本輪供應(yīng)高峰已接近尾聲。

TMT頭部企業(yè)經(jīng)營賽道多元化為市場不斷注入新動能，使得行業(yè)新租需求占比高達43%，并完成多起大面積租賃交易。金融占23%緊隨其后，其中基金，保險，證券為主力。專業(yè)服務(wù)業(yè)的律所擴租和搬遷依然活躍，且需求主要集中在CBD。此外，第三方辦公運營商抓住市場契機擴張。

全市季度凈吸納量創(chuàng)歷史新高達35.3萬平方米，環(huán)比增長18%。其中CBD和麗澤凈吸納量總量占全市83%。在強勁需求的推動下，全市空置率連續(xù)第四個季度下降，環(huán)比降0.9個百分點至16.1%。除金融街因需求外溢空置率持續(xù)走高，以及中關(guān)村受雙減政策影響，可出租面積小幅增加外，其余主要商務(wù)區(qū)空置率均出現(xiàn)不同程度的下降。

整體租金降幅縮窄，寫字樓平均租金報價同樣本比環(huán)比下降0.3%至每月每平方米395.9元。子市場表現(xiàn)分化，望京在低空置率的助推下，租金繼續(xù)上行；CBD在強勁需求帶動下租金止跌企穩(wěn)，其中甲級租金近三年首次環(huán)比上漲；中關(guān)村租金保持平穩(wěn)；其他子市場仍有不同程度的跌幅。

世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 辦公樓 | 租戶部負責人張冀蘇指出：“市場機會窗口帶來了今年新租需求集中釋放和本季凈吸納量創(chuàng)出歷史新高。未來北京證券交易所的落地還將強化北京對科技和金融兩大行業(yè)競爭力，帶動創(chuàng)新型企業(yè)、投資機構(gòu)及相關(guān)專業(yè)服務(wù)機構(gòu)在北京集聚。隨著新增供應(yīng)量和空置率的回落，預(yù)計有更多子市場租金將觸底，租戶應(yīng)一方面抓緊把握有限的租賃機會，另一方面洞察市場長期發(fā)展，提前規(guī)劃布局。”

二、商務(wù)園區(qū)市場

――高精尖產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)區(qū)域布局，泛中關(guān)村區(qū)域以外的其他子市場去化壓力猶存

2021年第三季度，北京商務(wù)園區(qū)市場三個項目共計建筑面積59.4萬平方米交付使用，分別位于中關(guān)村軟件園，亦莊以及豐臺科技園子市場，其中中關(guān)村軟件園的新項目已接近滿租，其余兩個項目則仍處于完全空置的狀態(tài)，亦反映三個子市場之間的需求面差異。

TMT行業(yè)依舊是整體市場租賃需求的主引擎，除了互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，集成電路行業(yè)亦表現(xiàn)活躍；醫(yī)藥健康和傳媒行業(yè)延續(xù)上季度的活躍態(tài)勢。分區(qū)域看，泛中關(guān)村區(qū)域盡管受雙減政策影響的教育類企業(yè)退租明顯，但作為新一代信息技術(shù)、集成電路設(shè)計重點布局區(qū)域，頭部TMT企業(yè)的擴租和新成立科技互聯(lián)網(wǎng)、芯片制造相關(guān)公司的新租需求有效消化可租面積，使得區(qū)域內(nèi)所有子市場空置率均保持在個位數(shù)的低位；定位國際創(chuàng)投集聚區(qū)域的電子城TMT和文化傳媒類企業(yè)的青睞，帶動子市場凈吸納量環(huán)比提升140%；亦莊和大興則進一步成為生命科學產(chǎn)業(yè)布局的重點目標。

受新項目入市和教育行業(yè)騰退影響，整體空置率環(huán)比上升4.3個百分點至21.3%。全市平均租金同樣本比環(huán)比下降0.3%報每月每平方米159.9元。北清路子市場表現(xiàn)突出帶動整個泛中關(guān)村區(qū)域租金環(huán)比上漲0.1%，而電子城、亦莊、豐臺科技園和順義等子市場均小幅下調(diào)租金以緩解去化壓力。未來六個月，北京商務(wù)園市場預(yù)計會迎來186.2萬平方米的新增供應(yīng)，還將推升多個子市場的空置水平。

世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗指出：“《北京市“十四五”時期高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》近期出臺，重點提出“新一代信息技術(shù)”和“醫(yī)藥健康”兩大支柱產(chǎn)業(yè)，主打北部圍繞海淀朝陽等區(qū)研發(fā)創(chuàng)新與信息產(chǎn)業(yè)聚集帶以及南部以亦莊為依托的先進制造產(chǎn)業(yè)帶，各區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位的細化有助推動新租需求的落地。”

三、優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)

――“年輕、生活”屬性項目體現(xiàn)活力，業(yè)主品牌甄選和租金策略依然謹慎

2021年第三季度，位于房山區(qū)的龍湖熙悅天街以100%開業(yè)率入市，為零售物業(yè)市場增加10.5萬平方米的新增供應(yīng)。新項目定位陽光生活新空間，輻射房山區(qū)大學城商圈的青年客群和年輕家庭，并引入30家區(qū)域首店，為區(qū)域注入了更多新鮮活力。新項目的市場反響也反映了當前運動潮流、精致零售、親子互動、流量餐飲、沉浸式體驗等帶有“年輕、生活”屬性業(yè)態(tài)和定位的市場活力。

餐廳、咖啡茶飲的熱度不減，不少購物中心通過引進西餐、酒吧，打造夜經(jīng)濟場景，滿足年輕人群消費需求。以THE WOODS CAF 、Seesaw coffee、cococean椰子水為代表的網(wǎng)紅咖啡茶飲店，加速在核心以及人氣較旺的區(qū)域型購物中心布局。兒童娛樂親子互動類需求回暖，尤其是兒童才藝、素質(zhì)教育類表現(xiàn)活躍。演出小劇場、影院也開始在購物中心開店，豐富了區(qū)域的娛樂消費內(nèi)容。傳統(tǒng)的服飾鞋包品牌更關(guān)注對現(xiàn)有店鋪進行升級迭代，打造體驗感和概念性更強的店鋪空間。

整體市場空置率環(huán)比下降0.6個百分點至7.9%。疫情后成熟的購物中心業(yè)主在招商時更關(guān)注新品牌經(jīng)營表現(xiàn)的穩(wěn)定性和與自身定位的適配性，以及業(yè)態(tài)配比的均衡性，在品牌甄選和租金策略上依然謹慎。購物中心首層租金報價同樣本比環(huán)比僅上漲0.1%至每天每平方米35.7元。

世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)部京西辦公室負責人宋海燕表示：“北京國際消費中心城市建設(shè)具體政策陸續(xù)出臺，包括首店政策再放寬，對積極參與北京消費季并成效顯著的城市商業(yè)綜合體、實體零售和餐飲企業(yè)給予資金支持，打造文化時尚標地等，有望推動相關(guān)品牌加速布局。”

四、倉儲物流市場

――空置小幅波動，業(yè)主更趨重視優(yōu)化組合結(jié)構(gòu)和倉儲效率

2021年第三季度無新增供應(yīng)交付，現(xiàn)有存量的租戶更替是當前主要的市場活動。盡管電商和第三方物流均錄得大面積成交，但部分小型租戶騰退，而釋放的可租面積短期內(nèi)未敲定新租戶，導(dǎo)致近六個季度空置率首次出現(xiàn)環(huán)比小幅上升，但仍位于1.5%的低位。

年末電商購物節(jié)鄰近，市場問詢量未見明顯減退，但近期生鮮電商和社區(qū)團購等行業(yè)的整合傳聞，使得部分項目業(yè)主對市場潛在退租風險和新租需求量有所擔憂，因而對漲租金持謹慎態(tài)度，平均租金同樣本比環(huán)比僅上浮0.6%至每月每平方米53.4元，漲幅環(huán)比有明顯放緩。未來六個月預(yù)計將迎來順義及大興京南兩個新增項目入市，帶來共計11.7萬平方米的可租面積，現(xiàn)有項目業(yè)主短期策略更傾向鎖定優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定的租戶，保證入駐率，預(yù)計對疫情后租金的快速增長有一定平抑作用。

環(huán)京的天津和廊坊市場共入市六個項目，其中天津新增30.3萬平方米，廊坊新增24.4萬平方米，致使兩地空置率皆有上升。天津新租需求尤為突出，其中87%來自電商及第三方物流，同時錄得冷鏈類運營商的租賃成交，使得凈吸納量達19.8萬平方米。除了憑借租賃成本優(yōu)勢承接北京外溢需求，本地制造業(yè)和居民消費也顯著推動了天津倉儲物流需求的增長。

世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負責人李虹表示：“北京物流專項規(guī)劃近期提出打造“智慧物流體系”的發(fā)展目標，以解決北京物流節(jié)點用地稀缺，而現(xiàn)有存量使用低效粗放的發(fā)展瓶頸。未來大幅提高土地兼容性、集約性、靈活性及智慧性，通過建設(shè)多層庫、立體庫等方式提高倉儲效率，以及不斷更新和優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)，是北京市場不斷上漲的倉儲成本下，業(yè)主運營策略的發(fā)展趨勢。”

五、投資市場

――休整期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)交易量短暫回調(diào)，新基建成為市場亮點

2021年第三季度，北京物業(yè)投資市場共達成十一筆大宗交易，由于全部為20億元以下的中小體量成交，且其中八筆不足10億元，交易總額環(huán)比回落，但前三季度總額仍超去年同期。在前一階段密集的投資活動之后，商業(yè)地產(chǎn)交易進入短暫的休整期，復(fù)雜多變的市場環(huán)境也使得買賣雙方的價格博弈在短期內(nèi)陷入焦灼。但考慮到不少賣家仍在積極地把優(yōu)質(zhì)物業(yè)推向市場，且近期物業(yè)租賃基本面尤其是寫字樓的強勢復(fù)蘇有望提振買家信心，這些有利因素構(gòu)成當前投資者布局北京的機會窗口，有望促進未來交易的達成。

與此同時，風險承受能力較高的投資者則在承受債務(wù)壓力的資產(chǎn)中尋求機會擴張，法拍日益成為此類投資者獲取收購目標的常用渠道。本季度通過法拍途徑完成兩宗同為從終端使用企業(yè)到境內(nèi)地產(chǎn)基金的物業(yè)交接，交易標的分別為一座位于三里屯核心商圈的購物中心，以及一宗位于石景山的產(chǎn)業(yè)辦公物業(yè)。

辦公類產(chǎn)品占總成交額的51%，仍坐交易物業(yè)的頭把交椅。北京國際消費中心城市建設(shè)具體政策陸續(xù)出臺下，零售物業(yè)也逐漸受到投資者的關(guān)注。新基建題材的物業(yè)成交異軍突起，占總成交額的21%，成為本季度的市場亮點。三家新基建頭部運營商分別購入位于通州的一座成熟運營的物流園，位于房山的一個數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)包，以及位于順義的一座可改造為冷鏈物流的廠房。

世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負責人紀剛指出：“隨著北京在新經(jīng)濟和新基建發(fā)展的戰(zhàn)略實施和優(yōu)勢強化，以及公募REITs和北交所等融資通道的完善，未來在大宗物業(yè)的需求側(cè)將引入更多元的交易主體；而在供給側(cè)，物流地產(chǎn)、醫(yī)藥地產(chǎn)、數(shù)字地產(chǎn)等新興板塊將為投資者輸送更優(yōu)質(zhì)和豐富的可投資產(chǎn)。”

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