恒大之后，新力控股、花樣年先后躺倒，現在又傳遞到來自北京的百強房企當代置業。10月11日當代置業公告，將于10月25日到期、金額約16.2億元的一筆美元債，尋求展期三個月，消息一出該筆債券價格在兩個交易日里暴跌超過50%，公司其余四只美元債一并“斷崖”。

恒大之后，新力控股、花樣年先后躺倒，現在又傳遞到來自北京的百強房企當代置業。

10月11日當代置業公告，將于10月25日到期、金額約16.2億元的一筆美元債，尋求展期三個月，消息一出該筆債券價格在兩個交易日里暴跌超過50%，公司其余四只美元債一并“斷崖”。目前當代置業正通過醞釀出賣物業公司、大股東承諾資金資助等措施“自救”。

花樣年和當代置業兩家百強房企挺不住，直接拖累近期中資房企美元債大面積跳水，尤其是有債券臨近到期的房企，如佳兆業、中國奧園、陽光城(4.19 -0.95%,診股)等。

目前，房地產的融資和監管政策已經開始松動，央行9月底首提“兩維護”，部分城市房貸利率也出現下調信號，哈爾濱上周末更是打響救市第一槍。

16.2億債券尋求展期

在一眾港交所中資房企中，當代置業融資成本向來比較高，此時“出事”偶然中似乎也帶著幾分必然。

根據10月11日當代置業的公告，尋求將2021年10月25日到期、票息12.85%的優先票據贖回35%后，剩余部分到期日延長三個月，以改善流動性和現金管理，并避免任何潛在的償付違約。向持票人的同意征求將于中歐時間10月20日下午5時到期。

雖然當代置業聲稱展期是為了“避免違約”，但實際上如果10月25日不能兌付，就將構成違約。

公開資料顯示，上述10月25日到期的美元債為當代置業在2019年4月25日發行，期限18個月，發行規模3億美元，息票率12.85%。該票據由當代置業的若干附屬公司擔保，并在新交所上市，目前剩余本金2.5億美元，約16.2億元人民幣。

受上述消息影響，11日當代置業開盤不到半小時跌幅5.26%，收盤最終跌2.12%。12日頹勢延續，尾盤跌勢加速，最終報收報0.435港元跌幅6.25%，收出十連陰。而公司股價從絕對值看，3港元出頭的凈資產目前僅有4毛3，市凈率僅有0.14。

美元債方面更是提前反應，10月8日“涉事”的10月25日到期債券就已“斷崖”，從前一交易日的每1美元面值95美分跌到75美分，兩個休息日后的10月11日，進一步跌到47美分，10月12日有所回彈，但依然只有58美分。

其他四只2022年到2024年到期的品種跌幅更為夸張，3只跌到1美元面值30美分以下，1只為32美分。

大股東承諾支持8億

物業管理公司停牌

同在10月11日，公司還發出另一份公告，公司董事會主席、執行董事兼控股股東張雷和公司總裁兼執行董事張鵬“最近向本集團傳達，為支持本集團，彼等有意向本集團提供合共約人民幣8億元的股東貸款，并預期于未來兩至三個月內完成”。

公告同時稱，張雷將視當代置業財務狀況適時考慮予以持續支持，“展現其對本集團之持續承諾及對本集團業務發展堅定不移的信心”。

與此同時，當代置業旗下的物業上市公司第一服務控股在10月8日就宣告停牌，以待“根據香港公司收購及合并守則刊發構成本公司內幕消息的公告”。市場人士普遍認為，當代置業將正醞釀出售上市不到一年的物業公司“斷臂求生”，同時不排除后續有更多的資產出售可能。

賣物業公司、大股東資金支持似乎成為近期“瀕危”房企的自救標配。9月20日，富力地產宣布大股東李思廉和張力出賣富力物業公司予碧桂園，與此同時將拿出80億港元以支持公司發展，此后這部分資金被運用至成立合營公司。

10月4日違約的花樣年，同樣選擇了出售旗下物業公司彩生活的部分資產。

債券密集到期穆迪下調評級

按照當代置業公告的說法，大股東的8億資金支持擬未來兩到三個月兌現，加上出售資產回款，展期三個月到明年的1月25日，還16.2億元債券，似乎是可行的。

不過中國基金報記者注意到，公司在明年2月26日還有一筆2億美元約13億元人民幣的債券到期，因此就算10月這筆債券成功展期，明年初短短一個月內當代置業需要拿出近30億的資金償債，同樣是壓力山大。

為此，展期公告發出后，10月12日穆迪第一時間將當代置業的家族企業評級從B2下調至Caa2，將其發行債券的高級無抵押評級從B3下調至Caa3，并將上述評級列入可能進一步下調的觀察。

新交所網站顯示，目前當代置業存續的美元債共計5筆，存續規模13.46億美元，平均票息為11.58%，大幅高于行業平均水平。

今年以來，在融資收緊的環境下，當代置業的融資成本不降反升。

公司今年半年報顯示，其財務成本由去年6月末的1.67億元上升23.5%至今年6月末的2.06億元。事實上，近年來當代置業的融資成本一直居高不下，2018年12月，該公司發行的一筆1.5億美元優先票據，利率高達15.5%，創造了當時的亞洲紀錄。

而公司整體負債水平和負債率均比較高，2021年上半年公司計息債務總額為287.55億元，較2020年末的245.93增加16.9%。其中一年內到期的銀行及其它借款64.76億元，一年內到期的優先票據28.71億元。截至今年6月末，當代置業剔除預收款后的資產負債率為83%，凈負債率93%。

融資端受阻的同時，銷售端表現卻出現頹勢。2021年9月，合約銷售額約35.63億元，環比8月下滑15.4%，同比下滑21.8%。

一眾中資房企受拖累

美元債大面積跳水

10月4日花樣年控股違約，加上此次當代置業擬展期，市場對中資房企美元債的擔憂急劇上升，中資房企美元債大面積跳水，少則跌幅百分之二三十，多則百分之四五十。臨近到期的美元債，成為最先被拋售的對象。

中國奧園明年1月23日到期、規模1.88億的美元債，10月4日以來從面值1美元值97美分跌至12日的75美分附近，跌幅近24%。2023年2月到期的美元債，更從10月4日的93美分跌到63美分。

美元債出現明顯斷崖走勢的還有佳兆業，其今年12月7日到期的一筆規模4億的美元債，從10月4日的95美分跳水至12日的75美分。其他期限從22年到25年的幾筆債券走勢基本也一樣，普遍跌至40到60美分的區間。

此外，陽光城債券的整體跌幅也比較大，基本上近半年一年到期美元債都跌入了40到60美分檔。

花樣年控股的近十筆美元債則早已全線跌到20多美分區間，淪為垃圾債，基本上是在違約宣布前一兩個交易日開始下跌，短短兩個交易日“一步到位”。

大面積的跳水使得部分房企采用回購來對沖，以期恢復市場信心。10月5日以來，禹洲、德信、融信、金輝控股、弘陽等企業先后披露美元債回購計劃，但是購債規模整體上杯水車薪，難免螳臂當車、于事無補。

廣州一位主做債券的投行人士向中國基金報記者表示，海外市場的反應非常敏銳，一般在到期前投資者就會跟發行人保持持續溝通，一旦發現風險苗頭，立馬就會拋售，“所以基本上可以看到暴跌往往發生在債券到期前一周，目前出現大幅跟跌的幾家都值得警惕”。

海外美元債的暴跌也影響到了房企境內債，10月12日多家房企公司債出現7%以上的暴跌，富力地產、中國奧園等在列。

房地產監管政策已松動

網友喊話“不要倒在黎明前”

房企當前的流動性危機，跟去年下半年以來房地產融資的收緊直接相關，而今年下半年以來銷售的頹勢加劇了房企的困難。

據克爾瑞數據，2021年前9月，百強房企累計全口徑銷售額97881.6億元，同比增長9.5%，增速較1-8月下降1.6個百分點，增速持續回落。單月來看，百強房企9月單月銷售額為8524.4億元，同比下降36%，單月增速較8月下降16.4個百分點，單月環比下降5.1%，連續三個月環比負增長。

但近期，房地產融資、監管方面的政策已經出現明顯的松動信號，有網友調侃房企們要再“多忍一下”，“不要倒在黎明前”。

首先，央行在9月末的房地產金融工作座談會和三季度例會中均提到了“兩維護”，即“維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益”。政策已經由“從緊”轉向“維穩”，后續可期待按揭貸款和房企信貸的寬松。

實際上局部地區房貸利率已出現回落信號。據證券時報，廣州、佛山等地的部分國有大行和股份行已經在下調房貸利率，佛山8家當地的主流銀行中，建設銀行(6.02 -1.15%,診股)、農業銀行(2.96 -0.67%,診股)的房貸利率有所下調，農業銀行的首套和二套房下降較多，均為20BP。

同時，就在上周末哈爾濱市住建局聯合市自然規劃局等8部門聯合出臺《關于促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見》。在為房企減負上，《意見》提出了包括降低預售許可標準、加快預售資金返還、降低土地增值稅預征率、支持房企促銷活動、降低房企拿地成本等政策。同時需求端也提出對人才、新市民給予購房補貼，放寬二手房公積金貸款房齡年限和降低公寓居住成本等舉措。

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