新房成交大漲10倍背后：前期網簽滯后助推
據梳理，9月北京合計有29個項目先后取得預售證，其中有16個純新盤首次拿證。算上10月2日獲批預售的平谷區“國風金海”項目，以及其他仍未去化完畢的現房樓盤，今年國慶小長假(10月1日-10月7日)期間，北京合計有超30個項目加入了“銀十”開端這一場營銷熱戰。
北京商報記者在走訪中發現，為了在“銀十”開端沖一波銷量，京城在售項目使出了渾身解數，除了到訪禮和售樓處暖場活動，特惠房源也被包裝上了“折上折”、限時特惠、清退房源一口價等名目，通過不同程度的讓利來招攬購房者。部分“去化難”的區域，不僅優惠房源花樣更多，讓利幅度也更大：比如，房山青龍湖板塊個別樓盤為了去化，部分房源甚至直降百萬；順義仁和板塊“三兄弟”——龍湖·云河硯、旭輝·公園都會以及路勁·御和府，更是比拼起誰家給購房者的實惠更多：買房不僅送拎包入住的家電，折扣甚至給出了“87折”。
到訪火熱之下，新房的成交數據也可圈可點。據北京市住建委網站披露的房地產成交數據，今年10月1日-10月7日，北京新房共計成交1594套，環比9月增加了188套；對比去年國慶小長假成交量來看，成交量大漲超10倍。
在對大興義和莊板塊的中駿金輝·未來云城、亦莊經濟技術開發區的合生me悅項目的探訪中，記者了解到，國慶小長假期間，兩個項目均迎來了超乎尋常周末的客戶到訪量。合生me悅項目銷售告訴記者，10月1日-10月7日，其所在項目的每日接待量最高可達200余組，單日認購量能達到數十組。
在業內看來，今年國慶小長假北京新房成交火熱，是受多方面因素作用。諸葛找房數據研究中心分析師梁楠分析認為，連續多日的陰雨天氣以及嚴格的疫情管控阻礙出游，在一定程度上帶動了北京新房市場活躍度提升。
58安居客房產研究院分析師許之靜進一步指出，北京樓市出現“國慶前三天集中網簽”的情況，造成整個小長假樓市數據同比變化較大，不排除是受前期成交的房源在10月集中網簽的影響。
記者在走訪中還發現，“剛需戶型熱，改善戶型冷”的情況也成為當下樓市的一大顯著特征。對此，中原地產首席分析師張大偉直言，“最近最冷的是改善盤，剛需相對好一點。因為這一輪市場二手房‘冰凍’，基本新房改善就沒有資格和資金了。”
這樣的說法也得到了案場銷售的認同。合生me悅的項目銷售告訴北京商報記者，盡管售樓處人氣火爆，但相比低總價的小戶型剛需房源，大戶型、高總價的房源整體不好賣。該銷售人員表示，這是因為近期房貸額度收緊，部分希望“賣舊買新”的置換型客戶被二手房放貸周期長“卡住了”。
二手房網簽不足百套：買方持續觀望學區房降價70萬急售
與業內此前預期基本一致，“金九”北京二手房市場全面冰凍，9月二手房成交量只有12575套，相比2020年同期的17259套下調27 %，環比下調21%，創下了連續18個月的市場最低點，這也是2021年以來的最低點。 進入“銀十”，北京二手房的成交表現也未見明顯起色。
北京商報記者在走訪中了解到，國慶小長假期間，盡管北京部分熱門片區的房產經紀人表示“帶看量有所增加”，但實際簽單量卻不盡如意。據麥田房產(博客,微博)監測數據，今年北京國慶期間帶看量比去年同期提升5%，和國慶前七天帶看量相當，二手房市場需求穩定；但國慶期間的簽約量比國慶前7天銳減三成，和去年同期相比下降將近兩成。
來自官方層面的統計，也顯示出國慶小長假期間北京二手房成交“慘淡”的現狀。據北京市住建委網站披露數據統計，10月1日-10月7日，北京二手房合計網簽量僅91套。
二手房成交冷落的背后，是北京地區各大銀行再度收緊房貸閘口，個人購房者申請房貸難度進一步增加。北京商報記者于今年8月初的調查顯示，今年7月末以來，多家銀行分行以及分支行均無房貸額度可向貸款人發放，較兩個月前出現收緊。
合碩機構首席分析師郭毅也向記者直言，北京二手房成交遇冷的核心原因就在于信貸收緊。房貸額度告急、放貸周期拉長，使得二手房市場的流通性下降，“賣舊買新”的置換型客群因為換房的錢不到位，也就沒辦法“改善”。
“其實從成交結構來看，通過賣掉舊房子騰挪資金和資格，從而到新房市場置業、實現更優資產配置的客群并不在少數。但受限于房貸收緊現狀下銀行放貸周期被拉長，加之市場熱度回落、買房人觀望情緒濃厚，置換型客群中的一部分為了盡快 ‘賣舊買新’，只能選擇割肉降價；至于另一部分沒有處于極度剛需狀態下的改善客群，就會暫時延緩換房的步伐。” 郭毅分析道。
而除了房貸收緊這一因素導致二手房成交遇冷，梁楠補充指出，國慶小長假期間北京二手房網簽成色不足，還與“新房大力營銷下，分流部分二手房購房需求”，以及“調控升級下，二手房觀望情緒加重致市場熱度回落”等因素有關。
目前市場上買家觀望情緒加重，在數據層面也可以得到印證。據麥田房產監測數據，國慶期間調整價格的房源中，下調掛牌價的占87%，上調掛牌價的占13%，說明房東的價格預期在變弱，越來越多的房東可以接受通過降價來加速成交，部分急售房源已經有了一定的談價空間。
買方持續觀望之下，業主因著急置換而降價賣房的案例開始涌現。以一套位于地壇北里近67平方米的小三居為例，記者從中介處了解到，該房源此前掛牌價在850萬元左右，雖因較好的地段及戶型格局吸引了諸多買房人關注，但因買賣雙方未能就成交價格達成共識，遲遲無人接盤。后因業主著急賣掉舊房換新房，該房源在下調70余萬元后，以775萬的成交價格在國慶假期后第二天被售出。
四季度市場及項目分化或趨明顯
事實上，“金九”成色不足，“銀十”開局黯淡，不僅是北京的整體樓市現狀。多家機構披露數據顯示，在國慶小假期期間，全國各地的樓市都遭遇了不同程度的“速凍”。
二手房方面，據中原地產研究中心統計數據顯示，在今年9月份，一線城市二手房數據幾乎全線暴跌，整體數據已經是近幾年的歷史新低。新房的成交下滑，更是覆蓋面極廣：來自58安居客房產研究院的監測數據顯示，在其重點監測的63個城市中，有55個城市今年9月的新房成交量出現同比下滑，下滑幅度平均達47%。
在張大偉看來，盡管國慶小長假在以往被視為樓市“金九銀十”中最火熱的窗口期，但在房貸全面收緊、房地產調控持續升級以及樓市開始預防暴跌的市場預期之下，市場的寒意也蔓延到了“銀十”開端。
“‘金九銀十’已成為歷史，房地產市場持續調控高壓下，樓市將較長時間維持平穩態勢，買賣雙方將脫離對季節的依賴。”在許之靜看來，從2021年以來房地產調控愈加頻密的趨勢來看，“調控從嚴”的基調將長期保持不變，在此背景下，樓市退燒將成為常態，傳統“金九銀十”特有的開盤潮、搶房潮、售罄、秒光、上漲等火熱場面，或很難再現。
談及北京樓市接下來的成交趨勢，郭毅認為，整體會呈現相對穩定的狀態。從整體市場端來看，新房項目的集中供應必然會帶來房源的集中簽約，預計新房市場 “供需兩旺”的狀況，或將一直持續到今年年尾。至于二手房成交能否有起色，還要看信貸收緊能否得到明顯改善。
此外，郭毅分析指出，未來市場的分化、項目間的分化，會因為各個開發商在產品打造及投入力度上的不同，最終導致各個項目在銷量和業績表現方面出現分化。“可能在今年四季度，這種分化會表現得格外明顯。”
北京商報記者 盧揚 榮蕾 文/攝
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