盡管市場(chǎng)已就房地產(chǎn)銷售走弱的趨勢(shì)達(dá)成共識(shí)，但房企陸續(xù)公布的數(shù)據(jù)，仍凸顯了行業(yè)的嚴(yán)峻性。

進(jìn)入10月，房企發(fā)布的9月銷售報(bào)告顯示，過去一個(gè)月大部分企業(yè)都出現(xiàn)了銷售金額、面積下滑的情況。其中10月6日晚間，中海公告披露，于9月集團(tuán)合約物業(yè)銷售金額約人民幣203.73億元，已售樓面面積110.2萬平方米，按年分別下跌41.6%、30.0%。

這也是中海于2021年出現(xiàn)的第三次單月銷售下降，過去四個(gè)月該公司同比分別為-10%、5.6%、13.1%及41.6%。如此銷售走勢(shì)，也與此前其它主流房企提及的情況相吻合：自6月以來，市場(chǎng)逐漸走冷。

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的銷售榜單，中海目前的全口徑銷售排在房企第6位，而榜首的碧桂園此前已錄得單月權(quán)益銷售額下降近三成。不僅如此，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體向若干家前十房企了解到，其單月銷售也出現(xiàn)了不同程度的下滑。

隨著下半年各地按揭持續(xù)收緊，以及全國(guó)多地調(diào)控政策趨嚴(yán)，購房者觀望情緒濃重，“金九銀十”難以拉動(dòng)房地產(chǎn)成交價(jià)格及成交量。一位中型房企高層人士透露，10月銷售市場(chǎng)還在下滑，主要原因仍在于銷售者觀望情緒。

上述現(xiàn)象進(jìn)一步導(dǎo)致了房企的資金鏈趨緊，近期某家20強(qiáng)房企被爆在山東推行降價(jià)策略，最終被叫停。對(duì)于主流房企而言，這注定是一段充滿挑戰(zhàn)的時(shí)期。

下行壓力

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，身處其中的房企此前已察覺到變化正在醞釀。

比如，融創(chuàng)曾明確表示，2021年整體資金市場(chǎng)偏緊，上半年銷售較好，下半年的銷售壓力很大，預(yù)計(jì)市場(chǎng)會(huì)比較慘烈。華潤(rùn)置地管理層則提及，今年剩余四個(gè)月企業(yè)面臨的壓力之一是簽約(銷售)，而最大的壓力仍是回款，因?yàn)殂y行的按揭額度已經(jīng)快用完。

反映到銷售業(yè)績(jī)上，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，9月份TOP100房企錄得全口徑銷售額為9547.6億元，環(huán)比增長(zhǎng)4.1%，同比減少29.9%，單月銷售同比增幅連續(xù)3個(gè)月為負(fù);其中，20強(qiáng)房企“金九”銷售成色明顯不及往年，單月17家房企同比增幅為負(fù)。

從已公布銷售的房企看，截止發(fā)稿，包括碧桂園(權(quán)益銷售)、世茂、中海、中梁、中駿等房企，在過去一個(gè)月的合同金額同比均減少30%左右，個(gè)別房企降幅在60%-80%之間。

市場(chǎng)整體降溫，房企表現(xiàn)整體不及去年同期，一方面與同期基數(shù)走高存在關(guān)聯(lián)。以佳兆業(yè)為例，2020年9月該公司合約銷售金額約161.2億元，同比增長(zhǎng)48.8%;今年9月只錄得57.01億元;去年9月，中海錄得銷售額348.92億元，屬于全年單月第三高水平，今年同期則錄得203.73億元。

另一方面則與房地產(chǎn)政策密集度及特點(diǎn)有關(guān)。

有市場(chǎng)人士總結(jié)，去年從1月銀保監(jiān)會(huì)副主席表態(tài)嚴(yán)格執(zhí)行授信集中度監(jiān)管規(guī)則，到商業(yè)銀行抑制信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，再到“三道紅線”及“信貸兩集中”等，主要傾向于從融資端進(jìn)行調(diào)控;而今年以來，主要城市上調(diào)房貸利率，推行二手房指導(dǎo)價(jià)，以及推行集中供地穩(wěn)定地價(jià)，落腳點(diǎn)則是供應(yīng)端。

行業(yè)環(huán)境的切換也弱化了房地產(chǎn)銷售的周期屬性，政策及預(yù)期轉(zhuǎn)而成為影響房?jī)r(jià)及成交量的主要因素。尤其是在去財(cái)務(wù)杠桿、融資杠桿的趨勢(shì)下，房企轉(zhuǎn)而尋求通過經(jīng)營(yíng)收入解決問題，本就已存在較大的價(jià)格調(diào)整壓力。

近兩年間，包括東莞、贛州、合肥、桂林、惠州、岳陽、沈陽、昆明、唐山等地都出臺(tái)過限制下跌的舉措。而近期，某20強(qiáng)房企被傳在山東區(qū)域開啟降價(jià)促銷潮，隨后被叫停。

政策對(duì)成交的影響還體現(xiàn)在按揭層面，8月房企各項(xiàng)資金來源中，個(gè)人按揭貸款同比增速為-8%。過去一段時(shí)間受房貸集中度限制影響，部分銀行減少房貸投放。

直到9月底央行及銀保監(jiān)會(huì)重申維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，包括廣佛等地出現(xiàn)房貸利率下調(diào)、放款速度加快等跡象。但某中型房企高層人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，看跌的觀望情緒，不可能短時(shí)間扭轉(zhuǎn)，10月銷售市場(chǎng)還在下滑。

不同于個(gè)人按揭貸款，銀行對(duì)公業(yè)務(wù)仍難以放寬，顯示監(jiān)管層去杠桿的態(tài)度并未改變。申銀萬國(guó)證券在最新的研報(bào)中也表示，預(yù)計(jì)在政策不調(diào)整的假設(shè)下，房企后續(xù)銷售仍將進(jìn)一步走弱。

保規(guī)模壓力

面對(duì)市場(chǎng)的降溫，頭部房企整體偏向于保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)。以中海為例，前九個(gè)月該公司累計(jì)銷售2753.01億元，對(duì)應(yīng)累計(jì)已售樓面面積約1397.14萬平方米，分別按年增加7.0%及1.9%。根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的榜單，中海全口徑銷售額位列房企第六位。

盡管“金九”銷售下降是行業(yè)大勢(shì)所趨，單個(gè)房企難以逆潮流而行，但對(duì)于中海而言這仍給它完成全年目標(biāo)制造了阻力。

按照中海此前定下的目標(biāo)，2021年全年新增土地權(quán)益投資額預(yù)算達(dá)1650億元，同比增長(zhǎng)25.2%;未來5年，銷售“一定會(huì)維持年均兩位數(shù)以上的增長(zhǎng)”。

在此前中期業(yè)績(jī)會(huì)上，中海管理層也曾重申，今年的業(yè)績(jī)目標(biāo)不會(huì)發(fā)生改變，無論是銷售還是投資目標(biāo)等等，繼續(xù)按照既定的目標(biāo)，有信心完成。

其中由于在第二輪集中供地中大舉拿地，該公司單月便攬下天津、蘇州、沈陽、南京、廣州及深圳等地19宗地，應(yīng)付土地出讓金466.42億元，累計(jì)土地權(quán)益投資增至1001.57億元，占全年目標(biāo)60%左右。

而銷售端，9月份中海合約銷售下跌逾4成，導(dǎo)致累計(jì)銷售增幅已降至個(gè)位數(shù)。實(shí)際上，據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，6-9月該公司累計(jì)銷售增幅分別為20.5%、18.8%、14.7%及7.0%，整體呈現(xiàn)增長(zhǎng)放緩的趨勢(shì)。

銷售均價(jià)的變化或許能一定程度上窺探中海在經(jīng)營(yíng)端的努力。

進(jìn)入6月以來，中海每平方米銷售均價(jià)于年內(nèi)首度降至1.9萬元以下，主要在1.85萬元上下浮動(dòng);唯一例外的是7月份均價(jià)達(dá)2.21萬元，主要系香港維港一號(hào)項(xiàng)目推售拉動(dòng)，期內(nèi)香港及澳門地區(qū)銷售貢獻(xiàn)49.62億元，均價(jià)高達(dá)22.87萬元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，中海近期在珠海、合肥、佛山、廣州、蘇州等地均有新項(xiàng)目推售動(dòng)作。其中，蘇州中海閱湖灣項(xiàng)目首開錄得售罄;廣州中海觀雲(yún)府開盤錄得銷售額逾20億元，成交均價(jià)約每平方米7萬元，而此前網(wǎng)傳吹風(fēng)價(jià)為8萬元，被指主要受限價(jià)政策影響。

值得一提的是，中海推售的項(xiàng)目有部分屬于開發(fā)周期較快的類型，包括合肥中海熙園項(xiàng)目，最早于今年3月初拿地，9月底正式開盤;佛山中海麗灣尚宸項(xiàng)目于6月23日拿下地塊，樓面價(jià)逾2.2萬元/平方米位居全市第二高，至10月1日已開放展廳，并預(yù)計(jì)12月開盤。

據(jù)中海于中期業(yè)績(jī)會(huì)披露，上半年該公司平均開工時(shí)間提升36天，開盤時(shí)間提前48天，便于部分項(xiàng)目提高回籠資金速度。

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