從8月至今，全國(guó)多城第二輪集中供地相繼展開，廣深兩城相繼加入，將今年集中供地的下半場(chǎng)推向高潮。

低溢價(jià)、底價(jià)、流拍成為主基調(diào)，廣州作為首個(gè)進(jìn)行二輪供地的一線城市，其表現(xiàn)也有著一定的代表意義.

金秋九月，廣州天氣尚未轉(zhuǎn)涼，萬(wàn)眾矚目下，廣州第二輪集中供地48宗地上架開拍，總出讓面積270.76萬(wàn)平方米，總建面878.74萬(wàn)平方米，總起價(jià)1124億元，于9月26、27日分6個(gè)時(shí)間段出讓。

9月27日下午15時(shí)，一連兩日的土拍落幕。相比首批集中供地的激烈競(jìng)爭(zhēng)局面，本輪土拍氛圍更顯冷靜克制。

從整體結(jié)果看，最終成交23宗，流拍25宗，成交率為48%，總成交建面357萬(wàn)平方米，成交金額569億元，平均溢價(jià)率1.5%，首輪集中供地平均溢價(jià)率為19.2%，多宗溢價(jià)率超40%。

從兩日結(jié)果綜合看，越秀、粵海、中海、珠實(shí)等央企國(guó)企拿下較大體量地塊，其中越秀以102.96億拿下番禺新造鎮(zhèn)創(chuàng)新城2宗地;粵海僅拿下白云新城云港城地塊，便耗資101.87億;中海和珠實(shí)均斬獲3宗地，分別花費(fèi)99億和67.73億。

此外拿地企業(yè)還包括綠城、中鐵建、中建一局、電建地產(chǎn)、葛洲壩、南投等“國(guó)家隊(duì)”，多數(shù)為底價(jià)拿地;入局的民企則有碧桂園、源海地產(chǎn)、中盛地產(chǎn)、合匯、廣東奧和投資等，多是在外圍獲地。

令人驚喜的是，本輪拍地也出現(xiàn)了外企和港企身影，其中凱德合作國(guó)企知識(shí)城集團(tuán)以23.94億元拿下黃埔中新知識(shí)城地塊;港企路勁以觸頂15%的溢價(jià)率奪下增城新塘大道南側(cè)094號(hào)地塊，也是唯一進(jìn)入競(jìng)自持階段的地塊。

“冷”似乎不能準(zhǔn)確描述本輪土拍結(jié)果。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在政策調(diào)控的“三穩(wěn)”決心下，結(jié)果實(shí)屬合理。也有不少認(rèn)為，這一定程度上反映開發(fā)商投資策略的變化和后市信心，整體會(huì)使市場(chǎng)朝更平穩(wěn)、理性的方向發(fā)展。

民企、本土小房企入局

9月27日，廣州第二輪集中供地進(jìn)入下半場(chǎng)。

繼首日成交16宗地塊收金482.09億元、8宗地塊流拍后，今日成功出讓7宗地收金87.29億元，17宗地塊流拍，多位于于外圍區(qū)域。

如果說首日是資金充足、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的國(guó)企主場(chǎng)，第二日則是民企和本土小房企入局。除了國(guó)企珠實(shí)拿下2宗外，碧桂園、知識(shí)城控股&凱德集團(tuán)、廣東奧和投資、中盛地產(chǎn)、源海地產(chǎn)分別以底價(jià)拿下一宗。

其中，碧桂園首次現(xiàn)身廣州本輪供地，以6.56億元底價(jià)拿下了增城荔湖街新城大道西側(cè)026地塊。

有業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，碧桂園在一二線城市拿地更側(cè)重對(duì)土地質(zhì)量和利潤(rùn)成本的考量，因此本次在廣州拿地也僅是少量補(bǔ)倉(cāng)。

數(shù)據(jù)顯示，上半年碧桂園在22個(gè)集中供地試點(diǎn)城市的拿地金額僅占全部拿地價(jià)的兩成，表現(xiàn)較為積極的是在上海、長(zhǎng)沙分別拿了三宗地，其中上海首批集中供地中共報(bào)名9宗地塊，但在競(jìng)拍前4日多次陪跑并未有斬獲，直到最后兩日發(fā)力接連拿下3宗地塊，對(duì)應(yīng)金額95億元，躍居榜三。

上半年首批集中供地中，碧桂園共獲取14塊土地，對(duì)應(yīng)權(quán)益代價(jià)是171億。在重慶、鄭州、武漢等多個(gè)城市是底價(jià)摘牌，總體溢價(jià)率僅7%，這些項(xiàng)目的全周期利潤(rùn)水平約為10.5%。

此外，凱德聯(lián)手知識(shí)城控股拿下熱門置業(yè)板塊--黃埔中新廣州知識(shí)城1宗地塊，總價(jià)23.94億元，折合樓面價(jià)9783元/平方米。

根據(jù)出讓要求，競(jìng)得人須承諾地塊用于建設(shè)中新國(guó)際科技創(chuàng)新合作示范區(qū)，并在一個(gè)月內(nèi)與中新廣州知識(shí)城管委會(huì)簽訂的合作示范區(qū)合作協(xié)議，且商業(yè)設(shè)施用地、科研用地的物業(yè)自持10年。

此外，從化區(qū)城郊街向陽(yáng)南路與向陽(yáng)二路交匯處地塊由從化本土小房企奧和投資以底價(jià)0.87億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)6857元/平方米。從工商信息看，該公司成立于2010年8月，注冊(cè)地也是位于從化區(qū)城郊街，經(jīng)營(yíng)范圍包括企業(yè)自有資金投資、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。

比較讓人詫異的是，據(jù)開拍前摸查，番禺大石街飄峰路西側(cè)地塊一、地塊二分別有7、6家房企報(bào)名，為本輪土拍中報(bào)名數(shù)最多的地塊，有望成為競(jìng)爭(zhēng)激烈的熱門，但正式競(jìng)價(jià)時(shí)，因無(wú)人出價(jià)流拍。

從土地質(zhì)素看，該兩宗地塊并排相連，靠近地鐵3號(hào)線廈滘站，周邊配套齊全，生態(tài)資源優(yōu)質(zhì)，交通方面預(yù)期將有地鐵26號(hào)線經(jīng)過;目前周邊以工業(yè)園區(qū)、村莊和旅游景點(diǎn)為主，且周邊新盤稀缺，地塊將承接一定市場(chǎng)需求。

究其流拍原因，主要因體量太大，總起價(jià)高達(dá)104億，當(dāng)下房企大多為保證現(xiàn)金流選擇謹(jǐn)慎出手。對(duì)此有業(yè)內(nèi)人士分析，市場(chǎng)氣氛淡靜影響了開發(fā)商的堅(jiān)定投資，當(dāng)有觀望情緒出現(xiàn)時(shí)，也容易引起羊群效應(yīng)，尤其是民企過江龍對(duì)市場(chǎng)了解不夠充分的，容易打退堂鼓。

這意味著，當(dāng)下更考驗(yàn)房企拿地的決心和眼光，包括土地測(cè)算、投資回報(bào)、后市預(yù)判等都需要仔細(xì)思量。

而黃埔科學(xué)城香雪地塊流拍，則疊加地塊限制條件較多的緣故。該宗地限售價(jià)為38051元/平方米，規(guī)定首套住房購(gòu)房家庭或個(gè)人購(gòu)房總套數(shù)占比50%，同時(shí)需要配建1.07萬(wàn)平方米的租賃性住房等，利潤(rùn)空間被壓縮，開發(fā)商投資積極度便不高。

信心與預(yù)期

流拍率頗高、底價(jià)成交等字眼第一時(shí)間被關(guān)注報(bào)道，對(duì)后市也多有“不確定性強(qiáng)”的預(yù)判，但如若客觀分析，這算是合理的結(jié)果。

首先從供應(yīng)地塊的質(zhì)量看，本輪供地并未有天河、越秀地塊上架，其余9區(qū)均有地塊供應(yīng)，整體地塊品質(zhì)明顯低于首輪。

其次是土拍規(guī)則，第二輪集中供地對(duì)競(jìng)買人有了更多的限制要求，包括嚴(yán)查資金、限制馬甲、限15%上限溢價(jià)、限售價(jià)及限銷售對(duì)象，甚至部分區(qū)域全周期限價(jià)。

此外，海珠地塊新增“一次性書面報(bào)價(jià)”的競(jìng)買方式，更考驗(yàn)房企的拿地技術(shù)和對(duì)土地價(jià)值的合理評(píng)估。但由于地塊未觸發(fā)最高價(jià)，這樣的新玩法并未有展現(xiàn)機(jī)會(huì)。

除了供應(yīng)質(zhì)量和土拍規(guī)則之外，于開發(fā)商而言，經(jīng)過首輪集中供地后，對(duì)于拿地的緊迫性和需求下降;此外因?qū)Y金安全有所考量，加上買地金額不得超年度銷售額40%的紅線，因此普遍拿地積極性不高。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，本輪土拍報(bào)名房企總數(shù)量只有20多家，每宗地報(bào)名房企都是個(gè)位數(shù)，部分地塊無(wú)人問津。

嚴(yán)查資金、要求使用自有資金拿地的出讓細(xì)則，或許是不少主流開發(fā)商未現(xiàn)身參拍的原因之一。

這也是第二日集中供地中，出現(xiàn)合匯、中盛地產(chǎn)、廣東奧和投資、廣州源海發(fā)展等本土小房企的原因。

業(yè)內(nèi)人士分析稱：“作為非上市企業(yè)，大多使用自有資金拿地，考慮到財(cái)務(wù)水平風(fēng)險(xiǎn)低且不追求高周轉(zhuǎn)，不急于在市場(chǎng)淡季時(shí)銷售回款，因此小房企在下行周期里更有機(jī)會(huì)拿到好一些的地。”

但民企及本土小房企更偏向于在外圍區(qū)域拿地，大多是因?yàn)閷?duì)區(qū)域板塊及市場(chǎng)變化都有較深入的了解。其中，增城本土房企合匯以2.01億元拿下蝴蝶嶺地塊，此前在增城便有合匯·匯東國(guó)際花園、匯東國(guó)際等項(xiàng)目;源海地產(chǎn)底價(jià)5.997億元拿下增城區(qū)仙村大道西側(cè)地塊，同樣此前在增城開發(fā)有項(xiàng)目。

央企國(guó)企的大手筆拿地，一個(gè)大基礎(chǔ)是對(duì)于廣州市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期依舊看好，但投資策略趨于保守的基調(diào)下，更傾向于在熟悉市場(chǎng)范圍內(nèi)深耕，將手中有限資金投向了心中最具價(jià)值的區(qū)域、最優(yōu)質(zhì)的地塊。

如中海底價(jià)拿下的廣鋼新城地塊和江泰路2宗地塊，都位于其深耕的荔灣和海珠區(qū)域;越秀繼續(xù)重倉(cāng)廣州國(guó)際創(chuàng)新城，此前已在該區(qū)域拿下3宗地，目前在售越秀·星匯文璽;綠城此前在南沙明珠灣便有多個(gè)合作項(xiàng)目，本次拿下了橫瀝島地塊。

國(guó)企珠江實(shí)業(yè)則撿漏拿下白云生物醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)基地二期地塊二，以19.81億元拿下，樓面價(jià)為11031元/平方米，相當(dāng)于首輪集中供地流拍時(shí)價(jià)格的六折。

從本次土拍表現(xiàn)看，廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為：“廣州樓市沒有那么冷，房子金融屬性在地產(chǎn)市場(chǎng)淡化，未來(lái)在土拍也將逐步顯現(xiàn)。”

一方面政策調(diào)控強(qiáng)化下土拍規(guī)則更加精細(xì)化，促進(jìn)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的理性克制;而從供需方面看，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年廣州供地實(shí)行集中出讓，相比較以往全年分散拍地，實(shí)則供應(yīng)總量到目前已經(jīng)相當(dāng)，因此流拍實(shí)屬正常。

此外，盡管有開發(fā)商因資金考量而投資受掣肘，但整體而言在市場(chǎng)下行周期選擇更謹(jǐn)慎的投資策略也是合理，這是多重因素影響下的結(jié)果。

至于對(duì)后市預(yù)期的信心，黃韜認(rèn)為，此番土拍表現(xiàn)實(shí)則有利于促進(jìn)市場(chǎng)更健康平穩(wěn)運(yùn)行。

關(guān)鍵詞： 集中供地 廣州 收官 溢價(jià)