2021年或許是房企們有史以來最膽戰心驚的一年，不僅是因為政策變了，更是市場變了。

排在第一位的或許是房地產融資收緊后，怎么保證現金流。

已經度過最艱難時刻的前首富王健林重新被拿出來調侃，走了這么多步，每一步都是錯的，但就果斷賣資產踩對了點。就這一點，讓萬達活了過來。

只是背后的心酸，如人飲水冷暖自知。

今年以來，一些房企開始面對債務集中到期，疊加上市場去化的壓力，即便是管住手不拿項目，爆雷的危機仍在。更難過的是，即便早早有著清醒的認知，并采取了積極行動，卻依舊招架不住。

藍光發展就是一個典型案例，先賣物業，再賣項目，但如今累計未能償還的借款已經達到215億元。

這是這個時代最典型的特征，地產項目已經不再受青睞，連并購王融創也不再并購，單純因為不想加負債。

“收購資產包的同時，不只是收購資產這么簡單，還要同時并入存量債。”孫宏斌如是稱。

所有資產都在待價而沽，只是還能被市場所熱衷的似乎只剩下物業了。

出售物業

基本上每一個有著債務壓力的房企，首先就是將物業公司擺上貨架。

最新一個是新力。

近日有市場消息傳出，新力控股董事長張園林正在與金科智慧服務有限公司談判出售其物業管理股份。消息援引金科智慧服務集團辦公室相關工作人員話語表示：“這個事情暫時不予置評，暫無需要對外披露的信息。”

新力服務方面尚未回應上述事件。

接近金科服務人士則在接受觀點地產新媒體采訪時承認，確實有接觸，并表示可以關注公告。

值得注意的是，在9月中旬，新力服務招股書剛剛失效時，市場普遍猜測，新力服務是否有可能直接停止上市而選擇出售。彼時，新力服務對該說法進行強烈否定，稱公司沒有終止上市計劃，并表示已經更新數據，只是目前在港交所暫未公布。

當時的緋聞對象龍湖智慧服務也澄清表示，沒有聽說相關方面的消息。

如今消息則稱，在上市失敗之后，新力馬上找了龍湖物業以及碧桂園服務，只是在價格方面沒有談攏，并且在支付條款上有著較嚴的規定。

如今金科服務與新力服務的交易尚未落定，但按照最新消息，此次出售新力服務股權或許將以現金形式進行，價格可能在17億至18億之間。

然而，為何早前還信誓旦旦不會停止上市步伐的新力服務，如此迅速就轉變方向?外界認為或是因為新力控股本身的債務壓力。

雖然如今并沒有準確消息，但在9月20日，新力控股股價暴跌，盤中最低跌超90%，僅報0.37港元/股。截至收盤，新力控股收報0.5港元/股，單日市值蒸發超123億港元。同時所發行的美元優先票據亦出現暴跌。

因為暴跌，新力控股申請公司股份及債務證券臨時停牌，表示以待刊發一份載有內幕消息的公告。

時間過去一個星期，新力控股如今依舊在停牌當中。

除了新力服務，近期被擺上貨架的物業管理公司還有富力物業、恒大物業，前者已經以100億元價格出售給碧桂園服務，后者還在待價而沽。

若算上已經完成交割的藍光嘉寶服務，這些已經出售或等待出售的物業公司，無一例外都是因為母公司債務問題而被迫選擇出售，更多只是努力爭取一個好價錢。

估值砝碼

不可否認，物業管理行業作為房地產行業的后市場，在房地產向存量市場發展時，物業管理的潛力是無窮的。

房地產過去的高速增長，也會隨著物業交付逐步帶動物業管理行業高速增長。

與此同時，作為輕資產行業，最典型的特征就是負債率低、現金流好，所以在過去幾年時間，物業股一直是資本市場上的明星。

以物業管理企業過去數年的經營數據來看，如果增速能夠保持，高估值總是能被業績增長所消化。

僅以近期被擺上貨架的三家物業管理公司而言，都有著不低的增速。

其中，新力服務截至2020年末在管物業233個，在管總建筑面積約3230萬平方米，2018-2020復合年增長率為130.9%;簽約管理物業400個，合同總建筑面積約6760萬平方米。

收益由2018年的2.48億元增長至2020年的10.06億元，復合年增長率為101.4%;溢利凈額則由2018年的1410萬元增長至2020年的1.02億元，復合年增長率為169.5%。

富力物業方面，收入由2018年的18.23億元增長19.0%至2019年的21.7億元，并進一步增長19.7%至2020年的25.97億元;于2018年錄得年內虧損1160萬元，年內利潤由2019年的6380萬元增加275.6%至2020年的2.4億元。

恒大物業的表現也不錯，于2017年、2018年及2019年凈利分別錄得1.07億元、2.39億元及9.31億元，即2017年至2019年的復合年增長率為195.5%。并在2020年全年，實現凈利潤同比增長184.3%，約為26.5億元。

簡而言之，如果今年估值在40倍，隨著經營業績的翻倍，當下的價格估值就會減半。也就是說，只要物業行業維持高增長，那么就能維持高估值。

此前資本市場顯然是認可這個邏輯，只要是管理面積未來有著大幅增長可能的，基本估值都不會低，如碧桂園服務、保利物業等。不被青睞的更多則是不具備母公司背書，又不具備市場化能力的企業。

但即便是具備市場化能力并且有母公司背書的企業，隨著房地產市場形勢變幻，物業行業的高增速或多或少都會受到影響，估值自然也不可避免回調。

而在收并購市場中，各家企業顯然心中有桿秤。

對于碧桂園服務而言，14倍左右的估值或許就是其所能接受的最高水平。

據觀點地產新媒體了解，自碧桂園服務上市后，2020年、2021年收購的非關聯企業包括有城市縱橫、滿國康潔、福建東飛、藍光嘉寶服務等，估值在10.5倍至18.5倍不等，其中最受關注的藍光嘉寶服務就是13.9倍。

碧桂園服務最新以不超過100億元收購富力物業，或許亦是以這個標準。

據悉，100億元中30億元是針對未來注入物業面積，將隨面積注入再給出。而70億元則是購買現有管理面積，富力物業承若2021年凈利潤不低于5億元，以此計算，估值剛好14倍。

這也就能夠理解，為何傳聞中新力服務與碧桂園服務接觸但并未談妥。因為以17-18億元的交易對價以及新力服務2020年溢利1.02億元計算，估值顯然超出碧桂園服務的心理預期。

值得一提的是，在2021博鰲房地產論壇上，碧桂園服務總經理李長江回應有關收購恒大物業相關事項時指出，碧桂園服務確實接觸過，并強調“過”一字。僅表示，消息傳出后恒大物業股價漲了不少，但公司否認后，就下跌了。

而在碧桂園服務與富力物業交易披露之時，李長江在朋友圈如是評價：“交易價格公道”。

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