第二輪集中供地中，已經(jīng)很難看到拿地金額超百億的房企，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展和建發(fā)股份等是有數(shù)的幾家。

在9月26日的廣州土拍里，越秀地產(chǎn)無(wú)疑是最靚的那個(gè)仔，不是體現(xiàn)在“競(jìng)品質(zhì)”、“競(jìng)配建”和“競(jìng)自持”，也不是“拼運(yùn)氣”搖號(hào)，而是在拿地金額上，以近103億拍的番禺區(qū)兩宗涉宅地塊。

與中海與保利不同，它們是在多個(gè)城市綜合拿地金額超百億，如保利發(fā)展在福州、青島、廈門、天津和長(zhǎng)春5個(gè)城市拍得8幅地塊，成交價(jià)款共計(jì)約103億。越秀地產(chǎn)與建發(fā)股份相似，也是在大本營(yíng)城市拿地2塊上百億。

而且越秀此次很輕松，番禺區(qū)新造鎮(zhèn)創(chuàng)新城暨南大學(xué)北側(cè)地塊一和地塊二均是以底價(jià)摘得，與4月首輪集中供地的競(jìng)爭(zhēng)激烈情形完全相反，在那次奪地戰(zhàn)中越秀地產(chǎn)是最大的贏家，以近170億從42幅地塊中搶得7幅地塊，有些甚至進(jìn)入搖號(hào)階段。

當(dāng)中不乏一些高溢價(jià)率地塊，如通過(guò)搖號(hào)中標(biāo)的番禺新造鎮(zhèn)廣州國(guó)際創(chuàng)新城一期C居住地塊、黃埔知識(shí)城ZSCN-E3地塊，溢價(jià)率均高達(dá)45%。

兩次奪地情形對(duì)比之下，變化翻天覆地。

輕松背后

一方面，廣州第二輪供地出讓規(guī)則已做出了不少調(diào)整，如增加了限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、限馬甲、規(guī)定購(gòu)買對(duì)象等，所有地塊最高溢價(jià)率控制在15%以內(nèi);另一方面，在融資難度加大、企業(yè)資金鏈偏緊的背景下，企業(yè)拿地態(tài)度愈發(fā)謹(jǐn)慎，尤其是踩中紅線的房企大都“暫停”了新增土儲(chǔ)。

廣州26日共拍賣土地24宗，8宗流拍，成交的16宗大多也以底價(jià)成交，觸及15%上限的地塊很少，與首輪奪地大戰(zhàn)的爭(zhēng)搶畫面截然相反。不僅僅是廣州，同天進(jìn)行二輪拍地的杭州，10幅競(jìng)品質(zhì)地塊全部流拍。

廣州和杭州僅是一個(gè)縮影。據(jù)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，重慶二輪供地也遇冷，42宗地有9宗終止出讓，27宗地底價(jià)成交，整體溢價(jià)率2.02%;蘇州近八成地塊底價(jià)成交，整體溢價(jià)率1.3%;天津19宗地流拍，流拍率高達(dá)34%;沈陽(yáng)計(jì)劃推出46宗地，24塊地停止交易;長(zhǎng)春、福州、濟(jì)南土地出讓流拍率也均超過(guò)了30%。

多數(shù)重點(diǎn)城市第二輪集中供地遭遇“滑鐵盧”背后，是房企的拿地?zé)崆樵诮档汀Ｔ谀玫亟痤~不得超過(guò)銷售額40%的投銷比限制下，越來(lái)越多房企朝著“以銷定投”的模式轉(zhuǎn)變，畢竟盈利越來(lái)越難，促回款保現(xiàn)金，追求穩(wěn)定和安全才是當(dāng)下的關(guān)鍵。

逆勢(shì)越秀

觀察越秀今年的拿地節(jié)奏和金額，似乎有點(diǎn)不同。這一點(diǎn)，從其在廣州兩次集中供地中的動(dòng)作，也可以感知一二，拿地金額近270億。

而且，其拿地動(dòng)作的多與少，投銷比體現(xiàn)的更為直接。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，上半年百?gòu)?qiáng)房企平均拿地銷售比為30%，上市房企上半年拿地銷售比達(dá)到34%，高出行業(yè)平均水平，但仍低于監(jiān)管要求的40%。

具體來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比超過(guò)40%的占24%，主要是兩類：一類是規(guī)模較大的國(guó)企、央企，如華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、招商蛇口;另一類是區(qū)域深耕型規(guī)模房企，如卓越集團(tuán)、龍光集團(tuán)，以及越秀地產(chǎn)。

從企業(yè)屬性判斷，越秀地產(chǎn)既是國(guó)企，也是區(qū)域性深耕企業(yè)，大灣區(qū)土地儲(chǔ)備占總土地儲(chǔ)備約 54.6%，既有資金實(shí)力，又兼具地域性優(yōu)勢(shì)。今年前8個(gè)月，越秀地產(chǎn)合同銷售額為651億元，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，其前8月拿地總金額為286億元，投銷比約為43.9%。

2021年，越秀地產(chǎn)將銷售目標(biāo)定為1122億元。全年拿地金額預(yù)算約520億元，同比去年增長(zhǎng)26.8%。以此估算，全年拿地投銷比會(huì)保持在46%左右。

進(jìn)入9月，在廣州首日土拍中已耗費(fèi)土地金額103億元，其拿地金額累計(jì)達(dá)389億元，余下額度約131億元。以此來(lái)看，在今年剩余的2個(gè)多月中，越秀地產(chǎn)發(fā)揮的空間還很大。

針對(duì)越秀地產(chǎn)全年的投銷比，其董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)不久前曾有表述，投資強(qiáng)度總體上是按照以銷定投進(jìn)行鋪排。“應(yīng)該會(huì)在行業(yè)平均中檔速度水平以上去做一些鋪排，我們目前規(guī)模還處在千億級(jí)，按照行業(yè)的增長(zhǎng)速度或者略高一點(diǎn)，可能是比較合適的。”

在林昭遠(yuǎn)看來(lái)，這是穩(wěn)中有進(jìn)。越秀地產(chǎn)，在走屬于自己的節(jié)奏。

這也是令同行艷羨的一點(diǎn)，投資分化之下中小房企拿地越來(lái)越難，土地資源愈發(fā)向規(guī)模房企、向國(guó)企央企集中，拿地門檻越來(lái)越高。9月24日，杭州明確競(jìng)買人資金來(lái)源、資質(zhì)認(rèn)定;深圳加強(qiáng)房企購(gòu)地融資監(jiān)管，違反要求禁止參與該市土地競(jìng)買一年。

關(guān)鍵詞： 越秀地產(chǎn) 廣州 土拍 房企