近日，中國房價最高的兩個城市——上海和深圳，不約而同推出大動作：

上海規定，二手房要經過價格核驗才能掛牌;

深圳傳出，政府上線了“二手房交易系統”(隨后下線了);

字越少，事越大。其實，這兩件事，都可以看成是“二手房指導價”的升級版。

上海一出手，就把指導價落到實操上。深圳更猛，推出一個功能叫：賣家自助賣房。

賣家可以繞過中介自助賣房，矛頭指向誰，不言自明。

政府搭建平臺，核驗二手房價格，并鼓勵賣家繞過中介，直接交易，這樣的舉動放眼全國，這都是少有的嘗試。

讓房產交易更透明，消解“賣家-中介”的天然利益同盟。這一招，實在是妙。

一盤破解房價“螺旋上漲”死循環的大棋，正在展開。

1

2020年11月，上海市房地產交易中心發布《關于進一步規范存量房房源核驗及信息發布工作的通知》，開始對二手房進行房源核驗：

沒有通過核驗的二手房，就無法對外發布。

房主要提供權證號、建筑面積、抵押登記、租賃登記、查封登記等信息，且必須在今年3月19日前完成核驗。

3月20日，上海二手房一夜之間少了2萬套，就是很多房子沒有完成核驗而下架造成的。

現在，上海房源核驗已經從“真房源”擴展到“高房價”。

7月9日，上海市房管局提出，即日起將進行價格核驗，沒有通過的房源不得對外發布。

針對業主，如果存在一定的違規，比如發布虛假房源，發布房價過高，可能會納入誠信記錄，甚至暫停網簽。

這也意味著，房產交易正變得越來越透明。精明的上海人也會愛惜自己的羽毛，保住購房資格，所以不敢亂來。

上海的政策既沒有涉及信貸，也沒有提到加大供應，但效果正在慢慢顯現，悶聲干大事。

再看看深圳，二手房指導價已經發威。

深圳二手房成交套數自4月份跌破5000套枯榮線后一路走低，6月只成交2500多套，同比減少7成多，跌入冰點。

鼓勵賣家“自助賣房”的系統，如果真的上線，那又將是一枚深水炸彈。

這兩大城市，都動真格了。

2

上海和深圳，為什么要這么做?

為什么在調控頻繁的當下，地方政府還要在百忙之中，抽空設計出一套二手房市場調控系統?

首先，貝殼的“真房源”，主要是針對早期中介行業流行假房源、吃差價這一套玩法，確立了自身的競爭優勢。

中介平臺上的“真房源”，是為便捷性服務的，他們不但不會主動落實政府指導價，反而有動力突破限價。

政府來做“真房源”，那就不一樣了。深圳和上海，正在努力對二手房市場，實行嚴格的價格管控。

說起二手房指導價，歐陸國家是祖師爺。比如德國，不僅對房價，還對地價、房租設定了非常完備的價格體系。

當地的房地產價格，既不是開發商定的，也不是政府相關部門定的，而是由第三方說了算。

這個第三方，包括獨立的評估專家和公共評估機構——公共評估委員會。前者提供房地產評估報告，對結果負責30年，后者重點制定“地價圖”的“標準價”或者“指導價”。

這個“地價圖”，數據由全國房地產交易記錄匯合而成，也會參考獨立機構的房地產評估報告，形成“銷售價格總匯”。

德國的指導價有以下特點：

覆蓋全國，范圍廣;

第三方制定，相對客觀;

成為很多后續政策的依據，相當重要。

比如，德國政府每年都會依據指導價征收房地產稅。

以指導價為基準價格，開發商或者房東的定價超過基準價20%就屬違法，超過50%就是犯罪，最高吃三年牢飯。

瑟瑟發抖。

看來，深圳的二手房指導價在德國面前，僅僅是嬰兒水平。

另外，我們把上海和深圳的政策結合起來看，會發現一個相同趨勢：

透明化。

二手房交易價格、交易過程、房子本身，買賣方信息、中介信息，都原原本本展現出來，作假、炒作的空間變得非常狹窄。

3

問題來了：

滬深執著地推行二手房交易透明化，為的又是什么?

根據財新報道，此次上海二手房房價核驗，主要針對近一年猛漲的學區房。

去年，上海民辦學校也要搖號，導致家長紛紛去買公辦學校學區房保底，導致學后者價格暴漲。賣家不愁賣，買家搶著買。

今年，上海首先出臺教師流動政策，又推行高中招生錄取改革，菜中的學生上上海重點高中的概率大幅提高，從而擠占了初中強校學生的名額。學區房熱度才有所下降。

不過，這不是終點。

炒作學區房，走出了我國特色：

不雞娃，房價會掉;

不操控微信群，房價難暴漲;

不聯合中介抬高房價，都算不上合格的房價捍衛者。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提出了一個分析框架，我覺得很有道理：

深圳樓市有個攻守聯盟，由中介、投資客、業主構成，憑借著信息不對稱，把一個個樓盤變成殺豬盤。

一個個買家，都是案板上一只只待宰的小豬豬。

主要問題是，買家是分散的，無法形成同盟。

而且，攻守聯盟會通過增加看房批次、內部人接盤等方式構建房產交易虛假繁榮，拉升房價。最典型的就是深房理。

上海學區房同理。

對此，政府提高房產交易透明度，其實就是打破了這個由中介、投資客和業主構成的攻守聯盟。

我們不妨來推演一下：

由于房價需要核驗，業主想賣二手房，就沒法像之前一樣掛高價，甚至無法在業主群慫恿所有人抬高價格。同時，掛牌多次也有可能被系統盯上，嚴重的可能會限制房產交易。

買家想買房，不用通過中介或者貝殼等平臺了解房價，而是直接上系統看價格。

攻守聯盟唯一能做的，或許就是合伙不按指導價賣房。當然，這就會降低買家買房意愿，轉而投向新房市場、實際價格和指導價相差不大的樓盤。

久而久之，看房人數持續走低，堅守高房價的業主心態也會發生變化。于是乎，降價潮就會開始。

4

按照德國的經驗，滬深兩地的動作，也有可能為以后的房地產稅做準備工作。

總而言之，滬深的措施，直接目的在于房產交易透明化，進而打破攻守聯盟，促進房地產市場更加健康，也有可能為房地產稅鋪平道路。

需要注意的是，房地產調控收緊并不意味著房產失去投資價值。我們必須相信一點：

政府對房地產是呵護的。不然，廣州不會在6月份，也就是全國范圍收緊調控之際，推出延長二手房公積金貸款最長期限到30年等寬松政策。

這也就意味著，政策總有松動之時。

在房住不炒的大背景下，通過配置不同城市的資產，跑贏通脹，共享時代發展紅利，是每個人打好資產保衛戰的關鍵。

北上廣深，政策收緊，窗口期已過，但大部分熱點二線城市還有機會。

二手房指導價、貸款收緊、利率提高，是窗口收緊的信號。參考深圳二手房指導價，政策產生威力仍需一定時間。這段時間，長則半年，短則一個月，也是本輪周期內的最后窗口期。

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