8月已經過去了4天，蘇穗所在公司的7月銷售業績還沒有公布，“正常情況下，昨天或今天就公布了，到現在沒公布，估計是和銷售額下降有關。”8月4日晚間，蘇穗告訴經濟觀察報。

蘇穗是一家房企營銷負責人，最新獲取的數據顯示，7月他所在房企銷售額同比降了兩成，“我估計領導們在評估影響吧，畢竟這個關節點，稍微有點風吹草動，都會引起連鎖反應。”

7月銷售業績下降的不止是蘇穗的公司，根據克爾瑞數據，7月前50強銷售排名中，合約銷售額同比下滑的超過30家。截至8月4日，已經公布7月業績的18家千億及準千億房企中，銷售金額同比下滑的有11家。

樓市成交下行讓眾多房企憂心忡忡。一位房企人士告訴經濟觀察報，一旦銷售和預期出現較大偏差，加上再融資和回款受限，可能會讓一部分房企流動性風險放大，“市場不好的城市抓銷售，市場好的城市抓回款。”

拐點隱現

8月4日下午，美的置業發布2021年7月經營數據，7月完成銷售額104.9億元，與去年同期的105.1億元相比，有小幅下滑。從2019年跨過千億門檻，美的置業一路高歌猛進，2020年將銷售金額提升至1261億元，計劃在2021年完成1500億元的銷售目標。

像美的置業銷售業績下滑的房企不在少數。7月，祥生控股同比降幅超過4成，建業地產下滑近三分之一，雅居樂、富力、德信中國三家同比下滑超過22%，萬科、恒大、金茂的同比降幅也超過了10%。

據不完全統計，截至8月4日，已經公布7月經營數據的18家大中型房企，有11家業績出現不同幅度的下滑，2家持平或小幅上升，其中融信、金地商置和榮盛的上升幅度均超過20%。

根據克而瑞數據，7月合約銷售金額前50強房企中，有30家同比下跌;權益銷售金額前50強房企中，有32家同比出現不同幅度下滑。

蘇穗告訴經濟觀察報，下半年以來，原本被看好的華南部分城市呈現出乏力狀態，尤其是東莞、佛山、惠州等城市貢獻的業績低于預期，使得1-7月的銷售業績沒有達到預期，“接下來的營銷策略還需要重新調整”。

根據中指院數據，一二三線城市單月成交量環比均出現不同幅度下滑。其中一線城市環比下降了14.8%，二線城市下滑5.7%，三線城市下降了14%。尤其是南京、蘇州、惠州等城市降幅均超過20%。

同比方面，一線城市的廣州和深圳降幅分別為22%和16%，北京和上海則分別同比上升了54%和16%。二線城市7月成交量同比有小幅上升，但南京、武漢、佛山等熱點城市的成交均有較大幅度的下跌。

通常情況下，市場預期通常由二手房傳導至新房市場，機構報告顯示，7月全國10個主要城市二手房成交量下滑了30%，遠遠高于新房12%的降幅。

中指院數據顯示，7月百城新房價格環比上漲0.35%，同比上漲3.8%;同期，百城二手房價格環比上漲0.43%，同比上漲4.3%。

蘇穗表示，一般情況下，下半年成交會好于上半年，今年上半年主要房企的業績均實現較大幅度的增加，“大家對全年的預期都比較樂觀，但從目前形勢來看，保持去年的規模也存在一定不確定性”。

他判斷的依據是，6、7月份，從中央到地方、從拿地到銷售等多個維度和環節對樓市進行新一輪精細化調控，無論是從終端市場銷售，還是未來房地產市場預期，均大幅度降低了，“7月也許只是個開始”。

新一輪調控

一位金融機構的人士告訴經濟觀察報，7月房地產市場出現變化與6月以來頻繁調控政策相關，調控使得各界對樓市預期下降，最終體現在成交上。

他認為，新一輪房地產調控政策形成，以7月22日國務院召開的電視電話會議和7月23日住建部等八部委聯合發文為標志。

7月22日電視電話會議指出，要牢牢抓住房地產金融這個關鍵，嚴格房地產企業“三線四檔”融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理，加快完善“穩地價”工作機制，優化土地競拍規則，建立有效的企業購地資金審查制度。

第二天，住建部等八個部委聯合發布《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》(以下簡稱為55號文)，要求因城施策整治房地產開發、銷售、住房租賃、物業服務領域的市場秩序。

新一輪房地產調控主要包括三個方面。第一，對房企拿地管控力度加大，一方面，拿地強度監管趨嚴，重點房企被要求拿地(收并購)銷售比控制在40%以內。上半年已經超過10家的50強房企觸碰這一紅線。

另一方面，監管部門加強了拿地資金審查，7月22日，住建部房地產市場監管司司長張其光提出，建立購地企業資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制。

業界普遍預測，首批集中供地部分城市通過禁止馬甲拍地、拿地資金穿透式監管、限制拿地后引入融資等措施，將進一步向其他城市推廣。

第二，房地產終端杠桿收緊。6月以來，廣州、南京、杭州、蘇州及上海等城市先后上調房貸利率，2021年以來全國首套、二套平均房貸利率已經連續5個月上漲，尤其南京、杭州等城市的二套按揭利率已經超過6%，上海、廣州和蘇州等二套按揭利率也超過5.7%。

同時，監管層對資金違規流入房地產的監管也在加強。55號文指出，整治“套取或協助套取經營貸、消費貸等非個人住房貸款用于購房”;張其光也表示，“堅決查處經營貸、消費貸、信用貸違規用于購房”。

在地方城市，6月以來，已經有北京、上海等多個城市對部分違規金融機構進行處罰，深圳、廣州、無錫、天津等城市也出臺相關政策。

第三，房地產市場調控升級，6月以來，上海、成都、無錫和紹興等城市出臺二手房成交參考價發布機制。7月以來，上海對贈與房產等規避限購等方式進行規范，南京推出新房集中供應制度，武漢推出放票機制，合肥優化搖號機制。

上述金融機構人士表示，本輪調控是對房地產長效機制的進一步完善和落實，這一次對拿地資金來源等房地產融資收緊，落實的是2019年5月17日銀保監會發布《關于開展鞏固治亂象成果、促進合規建設工作的通知》(銀保監發[2019]23號)，該文要求加強對房地產融資亂象加強治理，涉及銀行、信托、資管和金融租賃等多個領域，其中以信托為主的前融為主要治理對象之一。

上述房地產人士表示了類似的看法，他認為，本輪政策都有明確的針對性，更多體現在落實和執行層面，“這些政策都出現過，原來只是執行不到位或無法落實，現在等于制定落實方案和機制，包括住建部說的將要建立的拿地資金清查和退出機制。”

開發商擔憂

作為營銷負責人，蘇穗第一時間感受到樓市的變化。據他透露，7月中旬，大灣區一個項目入市，按照此前當地市場熱度，預期的開盤去化率在90%以上，“上半年這個區域開盤的幾個項目，基本都是日光盤。”

但該項目開盤后，去化情況遠遠低于預期，一直到7月底，去化率才達到了60%左右。“這個項目利潤很低，主要是走量，快進快出，如果拖上一年半載的，虧損是小事，更大的風險在流動性上。”蘇穗表示。

在他看來，流動性是房企的生命線，一旦投入的資金沉淀在項目上，不僅再投資受到限制，可能會影響到房企的償債，嚴重情況下，可能會導致資金鏈斷裂。

另一家總部在上海的房企人士也表達類似的看法。其表示，由于多數城市招拍掛地塊利潤越來越小，對于市場較好的城市，即便不賺錢，在現金為王的背景下，只要能實現資金快速周轉，房企一般會選擇去拿地。

“比如，一般情況下，上半年投資拿地，一般下半年就可以實現回款，這個錢下半年再投一輪，第二年上半年又可以拿到回款。”上述上海房企人士表示，通過長短期項目平衡，房企雖然利潤少了，但能保證發展。

在開發貸和按揭貸實施“兩個上限”的情況下，房企的回款周期比之前更漫長，“這個時候，上半年投資年底也可能會回來，有的房企也通過購房尾款abs或其他方式加快回款速度，勉強還可以應付。”上述上海房企人士表示。

但如果終端市場出現問題或者整體需求端進入下行通道，一方面房企之間、城市項目之間的競爭更加激烈，使得利潤會進一步下降;另一方面使得一部分房企回款周期延長，甚至出現流動性風險。這也是導致泰禾、藍光等房企發生流動性危機的主要原因之一。

除了終端市場的競爭外，一個城市有限的按揭額度也將成為房企爭奪的重心。上述房企人士表示，下半年他所在公司的項目已經開始加快推盤力度，能早開盤的項目，盡量早開盤，“主要擔心四季度按揭額度用完了。”

全國22個主要城市首批集中供地峰值在5月和6月，這些項目最快將在三季度末入市，將在四季度形成供應高峰期。在終端市場調控收緊和按揭額度限制的情況下，意味著回款將成為首批集中供地項目考量的重點之一。

從歷年樓市成交情況來看，7月成交普遍低于6月，但通常高于上一年同期成交。但今年7月，無論全國主要城市還是主要房企，雖然價格方面松動不大，但成交同比下滑的比例均超過一半。

上述房企人士認為，即便是下半年房地產需求走弱，由于大部分房企上半年銷售情況較好，下半年不會形成太大壓力，“但如果這種趨勢一直延續到明后年，可能還會有一部分房企的流動性會出問題。”

該房企人士表示，今年以來，他們公司已經開始轉變投資方向，陸續轉向利潤相對較高、周轉相對較快的三四線城市，“長三角有很多這樣的小城市，只是大家平時關注度都在集中供地的城市。”

上述總部在上海的房企人士也表示，在有限參與集中供地的同時，其所在公司也開始做區域下層，尤其是業績貢獻占比較高的城市，逐步向區縣下沉，“我們這種規模的房企，只能做深耕，不適宜做擴張。”

另一家TOP15內的房企人士告訴經濟觀察報，近年，其公司也在從全國范圍內挖掘新的機會性中小城市，與集團其他產業和資源形成協同效應，“今年我們有二三十個項目都位于新進城市中。”

記者 田國寶

關鍵詞： 7月 成交 樓市拐點 房企