在許多熱點城市，一路蒙眼狂奔的樓市，終于在2021年中出現了剎車跡象。

各方市場信息顯示，在各地祭出的新一輪強調控之下，深圳、合肥、廣州、成都、杭州等熱門城市，均已出現降溫苗頭，盡管房價并沒有實質性回調，但市場情緒已經實實在在地由熱轉冷。長三角、珠三角核心城市樓市表現整體較為突出，個別城市出現短期快速上漲行情后逐步企穩;而北方樓市景氣度整體較為低迷。

從去年中以來的不停漲，到今年中的不再漲，剛需購房者的心態亦從焦慮逐步回歸平靜。業內人士預計，在全方位調控政策的合力之下，疊加涉房信貸持續收緊，熱點城市樓市將步入一個新的平穩期，剛需購房者也可能迎來從容買房好時光。

區域分化顯著 熱點城市降溫

調控政策頻出疊加小陽春效應逐漸減退，樓市行情分化顯著。

日前，長春市住房保障和房屋管理局此前發通知表示：“近期，有房地產開發企業按商品房申報備案價格與購房者簽訂購房合同，收取購房款后在一定期限內予以部分返款。該行為涉嫌返本銷售或變相返本銷售，嚴重擾亂正常市場秩序，違背房地產調控政策精神。”

正在沖刺年中銷售任務的深圳地產開發人士在留意到類似消息之后，向第一財經記者表示，主管部門并非不允許房價下降，而是意在防控樓市調整期，開發商推行返本銷售引發資金暴雷，風險轉嫁予政府。

“開發商推行返本銷售，至少也說明項目很可能在當地遇到了銷售受阻、去化困難，急需現金流回血。”該人士說，預計后續這類行為在樓市景氣度較低的城市，或者景氣度斷崖式下行的城市會愈趨多起來。

長春的市場，是樓市趨冷的城市的縮影，但在南方，一些城市仍然保持著一定的熱度。比如房價漲幅5月份繼續領跑一線城市的廣州，熱門區域的新房依然暢銷。受上半年限價政策影響，廣州黃埔區、南沙區、番禺區等熱度較高的板塊，目前均有在售樓盤精裝變毛坯，以規避限價政策對利潤的沖擊，且去化仍較為理想。

一北一南，正是樓市行情分化的集中體現。

國家統計局新近發布的數據顯示，前5個月商品房銷售面積、銷售額再創歷史新高，分別同比增長36.3%、52.4%。區域之間銷售差異懸殊正在持續。其中，東部地區領跑各大區域，商品房銷售面積、銷售額分別同比增長42.5%、61.8%;東北地區銷售狀況墊底各大區域，商品房銷售面積、銷售額分別同比增長22.2%、22.3%。

事實上，城市間的分化的局面在2020年就有所體現。對比2020年各大機構關于樓市交易規模、成交量、房價漲幅等排名，長三角、珠三角核心城市整體位列前列;北方樓市景氣度整體較為低迷。

以房價漲幅為例，貝殼研究院在關于2020年二手房房價排行榜單中，位列房價前十的城市深圳、上海、廈門、杭州、廣州、南京、蘇州等均分布在長三角、珠三角核心城市群。相較之下，房價下跌的以北方城市為主，TOP10中占據8席，諸如，廊坊、青島、濟南、鄭州等。

截至今年5月底，山東半島、京津冀房地產市場持續低位運行的狀況仍表現顯著。根據中國房地產指數系統百城價格指數，2021年5月，山東半島、京津冀持續低位運行，新建住宅價格環比分別上漲0.25%、0.22%;珠三角、長三角繼續領漲各主要城市群，其新建住宅價格環比分別上漲0.41%、0.39%。

值得關注的是，與去年不同的是，盡管今年上半年的樓市繼續分化，但熱點城市卻火熱不再，市場降溫特征明顯。

以去年房價漲幅領跑全國的深圳為例，國家統計局發布的5月份70城房價漲跌幅指數表中，深圳由上月持平轉為下降0.1%。深圳二手住宅價格自2019年6月之后已經連漲了23個月，月均環比上漲1%，這是首次出現下調。而在今年 1 月70城房價漲跌幅排名中，深圳還以1.7%的環比漲幅位列榜首。新房方面，中原地產數據顯示，深圳5月新房住宅成交套數環比下滑23.6%，成交面積環比下滑24.9%。新房住宅成交已經連續5個月在下滑了。目前，熱衷于一手房打新的深圳人，已經不再“逢新必搶”，部分新樓盤開盤去化低于去年市場火熱之時。

同樣，樓市逐步降溫的局面在東莞、杭州、寧波、南京、西安等多個核心城市均有所體現。

以成都為例，該市今年上半年祭出了“人房比”超3倍樓盤限售期限將變為5年，還發布201個小區二手住房成交參考價格發布機制等調控升級舉措。克而瑞在此前對成都2021年(前4月)成交均價統計顯示，較2020年有2%以內下降。

招商蛇口在成都的一位市場人士告訴第一財經記者，去年末成都網紅樓盤搖號“打新”熱度高漲，土拍市場也屢創新高，前十的開發商均將成都視為年底沖刺銷售回款的核心城市，今年四月以來已逐漸感受到市場慢慢變冷。

“我們今年上半年在成都的推盤節奏相比去年下半年慢了一些，主要是市場已經感受到了調控政策端傳導的壓力，也根據市場變化在做動態調整。”該人士表示，類似狀況在南京、泉州、佛山等地近期也有所顯現。

后市趨穩 剛需上車時機到

與樓市悄然變化相伴的還有信貸額度的變化。

5月下旬至今，合肥、南京、廣州、武漢等多個熱點城市均出現房貸利率上調、二手房貸申請難、放款周期延長的現象。

以廣州為例，多個銀行房貸從審批到發放，由早期的2-3月變為當前的4-6個月。部分銀行今年上半年的額度用完了，正在審批的貸款，三季度的信貸額度都不一定能夠滿足。

在此之前的4月，廣州已經發布樓市調控新政，提出通過人才政策新購買的住房，限售年限從兩年提高至三年;二手房交易增值稅的征免年限，從兩年提升至五年等，以拉長交易期限、提升交易成本等給市場降溫。尤其是2020年房價漲幅領跑廣州的南沙區、黃埔區，受到新盤限價備案政策的影響，上半年新盤入市節奏有受到干擾，黃埔區新房庫存量已經持續墊底

更多市場人士認為，疊加新近的信貸收緊、后期熱門區域新盤入市增多等，廣州樓市情緒下半年將逐步回歸理性。

深圳、東莞、杭州等去年早于廣州熱起來的部分熱門城市已經進入橫盤期了，這也被認為是剛需客上車的拐點時刻來臨。

比如深圳樓市東西區域交易分化的現象在今年一季度已經開始顯現，龍崗、羅湖、鹽田三個東部區域二手房交易同比去年一季度增加;其他區域下降，其中寶安、南山、龍華三區降幅較大，這一趨勢仍在持續。尤其是總價低上車盤聚集的龍崗區4-5 月二手住宅交易占比最高 25%，該區域一直被視為深圳剛需客聚集的核心板塊。

深圳中原研究中心(6月20日-26日)監測的業主報價數據顯示，絕大部分二手房業主已由叫價堅挺，轉為小幅下調價格。但是更多市場人士斷言，深圳樓市二季度成交量不會迎來實質性變化，可能要看三季度的情況了。

就全國市場來看，后期政策環境將依舊偏緊，更多熱點城市或圍繞加強住房信貸管控力度、加碼熱點片區調控、發布二手住房成交參考價格等方面不斷完善樓市調控政策，預計未來熱點城市市場將逐步恢復理性，房價將更趨平穩。

“三季度可能部分地段、學位等優勢不顯著，堅持不住的賣家會降價，類似于長三角、珠三角核心城市的剛需客，可以利用市場調整的契機，從容篩選心儀的房源。”深圳一家TOP3房企的營銷負責人說到。

銀行方面，央行數據顯示，5月以個人住房貸款為代表的居民中長期貸款增加4426億元，同比少增236億元，環比減少492億元，已連續兩個月下降。各地二手房貸額度緊張的局面，或仍將持續一段時間。

6月1日，在銀保監會召開的新聞發布會上，統信部副主任劉忠瑞稱，銀保監會將對新增涉房貸款占比較高的銀行實施名單制管理，“對限期整改不到位的，將進一步采取更加嚴厲的監管措施。”

上述深圳一家TOP3房企的營銷負責人也指出，去年領漲的熱門城市接下來將進入樓市深度盤整期，剛需買房客可以更為從容地進行房產交易，也需提前做好信貸端資格審查、放款周期趨長的心理準備。

關鍵詞： 樓市 調控 行情 剛需