房地產稅作為房地產市場長效機制的一環，始終保持關注熱度，從未遠離公眾視野。

5月11日，財政部官網發布消息稱，“財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉建設部、稅務總局負責同志在京主持召開房地產稅改革試點工作座談會，聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見。”

消息發出后，“房地產稅”迅速被網絡熱搜刷屏。5月12日，A股房地產指數應聲下跌，龍頭股萬科A(000002.SZ)跌2.14%、保利地產(600048.SH)跌2.32%、新城控股(601155.SH)跌2.54%;港股跌幅更大，龍湖集團(000960.HK)跌3.48%、建發國際(01908.HK)跌3.67%、新力控股(02103.HK)跌4.60%、正榮地產(06158.HK)跌5.43%。

房地產稅不再“狼來了”，首提“改革試點”

紅星資本局注意到，來源顯示為“財政部新聞辦公室”的這條消息只有短短不到100字，字數很少，但背后的信息量卻很大：座談會齊聚四大重磅部門，包括財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉建設部、稅務總局，信號意義非同一般;同時首次提出“試點”，這被視為房地產稅加速落地的重要信號，即可能會先在部分城市試行。

財政部消息“字少事大”

“財政部這個新聞不簡單，提到了‘試點’兩個字，印象中過去還從沒提過。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴紅星資本局：

第一，會議是以“座談會”的形式召開，而非“研討會”，即屬于政策決策性質的會議，分量比較重。從參會部門看，全國人大常委會預算工委也參與了座談會，使得會議更加嚴肅。

第二，此次會議的核心在于“試點”兩字。回顧最近幾年房地產稅方面的政策表述，較多體現為“推進”等表述。若是追溯過去的改革，2011年《發展改革委關于落實全國人大常委會對國民經濟和社會發展計劃執行情況報告審議意見的報告》中曾提及“房產稅改革試點工作”內容，而2011年恰好是上海和重慶試點房產稅的階段。

所以從此類邏輯看，當前首次提及“房地產稅改革試點工作”，有很強的風向標意義，即此次會議后房地產稅將會在部分城市試點。

嚴躍進說，房地產稅是老百姓關注的內容，此次會議結束后相關消息就在財政部官網當日發布，勢必希望發出強烈和清晰信號，即改革方向不改變、改革步伐不停止、改革思路漸成熟。

嚴躍進認為，房地產稅改革具有多重目標和社會意義，客觀上有助于促進房價穩定和房地產市場的平穩健康發展。但是改革也絕對不會簡單停留在“對多套房征稅”、“打壓房價”等概念上。換句話說，房地產稅的改革將在“健全直接稅體系”的大框架下進行，要考慮更為全面、客觀和長遠。

上海、重慶已試點房產稅10年

進入2020年以來，財政部已經是第四次提及房地產稅。最近一次是今年5月6日，財政部部長劉昆在經濟日報撰文《建立健全有利于高質量發展的現代財稅體制》，全文5000余字透露財稅體制改革在“十四五”時期的重點工作，其中提及房地產稅的完整表述為：“健全直接稅體系，逐步提高直接稅比重，進一步完善綜合與分類相結合的個人所得稅制度，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。”

所謂“直接稅”是指稅負不能轉嫁，而由納稅人直接負擔的稅收。比如我們熟悉的“個人所得稅”，是對收入取得者征收的稅，沒有經過第三者，這種稅就是直接稅;但生活中常見的增值稅、消費稅等，并非直接針對消費者征收而通過了第三者，這些稅屬于間接稅。

從2015年8月5日房地產稅法第一次明確進入中國人大立法規劃以來，“房地產稅立法”任務已是板上釘釘。而在立法之前，房產稅也早有“試點”，上海、重慶自2011年率先試點對個人住房征收房產稅，至今已過去了整整10年。

中泰證券研究所首席分析師楊暢介紹，針對個人保有的房產，上海、重慶已經試點房產稅，其余城市目前仍然對自用住房在保有環節零稅負，用于出租的住房適用從租計征房產稅，但實際大多配備優惠政策。上海房產稅的征收對象為本市居民二套房及非本市居民新購房，稅率暫定0.6%，若應稅住房每平方米市場交易價格低于上海市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。

重慶的征收對象為個人擁有的獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房，以及在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的二套房，采用累進式計稅方式，以“戶面積”計算起征點：一個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積。分每戶100平方米和180平方米兩種起征點。適用稅率重慶分三檔：0.5%、1%和1.2%。

兩個試點城市雖然都在收取房產稅，但有所區別。總體看來，上海模式以多套房為主要征收對象，對炒房行為起到了抑制作用;重慶模式則以高端豪宅(如別墅等)為重點征收對象，對高檔住宅形成制約，也符合重慶“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的房地產調控理念。

專家稱開征或影響四類價格

房地產稅已經“在路上”，此番如果試點落地，最有可能在哪些城市進行呢?一旦開征，樓市會降溫嗎?

2020年12月，華夏新供給經濟學研究院院長賈康公開呼吁：深圳、海南應積極推出更高水平房地產稅改革試點。賈康說，目前房地產稅沒能實現加快立法，但深圳和海南不能再拖，中央文件也已經授權兩地加快改革，因此只需要走相應程序即可。他還建議，深圳、海南開征房地產稅試點要吸取上海、重慶的經驗，在政策設計上更加周到、更有效率，征收范圍要適當擴大，體現一定的力度。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，北京可以優先試點，其作為首都，在改革方面有魄力，但考慮到北京房產項目比較復雜，可能推進有難度。上海和重慶在房產稅方面有這么多年的試點和改革經營，過渡到房地產稅的改革也有一定的合理性。而深圳可以大刀闊斧進行改革，既然是社會主義先行示范區，那么也應該積極引入新的政策，再次形成房地產領域的一次“改革開放”。另外，海南本身改革的阻力最小，房產的結構最簡單，也可以進行改革。

嚴躍進還認為，如果試點房地產稅，將影響到四類價格：

第一，一手房價格。由于住房持有成本將明顯加大，會使得一手房認購意愿淡化，進而使得房價下降或漲幅收窄;

第二，二手房價格。由于房產持有成本將增大，潛在收益會減少，會倒逼一部分房東拋售房產，這會使得市場上流通的二手房更多，容易壓低房價;

第三，土地價格。若大城市先行試點，客觀上會使房企拿地轉移到其他城市，使得大城市土地市場競爭減少。同時若購房市場降溫，那么土地市場也不會太強勢，也容易使地價下跌;

第四，租賃價格。隨著市場上購房市場熱度的減少和存量房源的增加，客觀上也會使得租賃市場的壓力減少，進而使得租金下降。

不過嚴躍進也表示，這四類價格下降的時間、下降的幅度等，還要看房地產稅試點的情況。前期還不至于出臺烈性的政策，依然會遵循循序漸進、不斷總結的思路。

房地產稅將會給我們的生活帶來什么影響?不妨也聽聽我們身邊的人怎么說。

來自云南的小楊在成都工作并已買房，她告訴紅星資本局，自己在云南小縣城出生并長大，在北京念完大學后到成都發展，一方面是離家比較近，另一方面是認為成都的發展比老家更好。工作兩年多后有了購房資格，也看上了比較心儀的房子，在父母的支持下，買了一個小套二。對于房地產稅，她表示并不擔心，因為自己只有一套自住房，面積不大，“房地產稅不會傷及無辜”。

但持有多套房的業主可不這么看。手中持有多套房產的黃先生表示，他一直關注房地產稅的風吹草動，這次最大變化是從“推進”變成了“試點”，說明真的要在部分城市落地了。黃先生直言，這將導致持有房產的成本明顯增大，而且不會是一筆小數，如果房地產稅在自己所在的城市落地，他會選擇賣出手中多余的房產。

關鍵詞： 上海 重慶 房產稅 改革