北京首輪土地集中供應的競拍現場，還有幾塊地等著開拍，徐墨開始忙著整理拍地材料，“我得走了，退錢要緊。”

這位央企房地產公司的投資拓展人員，需要在下午4點前，趕到相關窗口申請退還競買土地的保證金。“再晚一點，當天就暫停受理了，錢多躺一天就要多一天利息。”

這一輪，徐墨所在公司報名22宗地，目前只拿到了1宗，還有9宗地競拍結果在十余個工作日后才出。從打保證金進政府規定賬戶算起，9宗地的保證金利息已經達到數千萬元。

11日傍晚，歷時2天的北京首批集中供地落幕了，25宗宅地有15宗現場成交，還有10宗將通過申報的高標準建設方案來確定最終競得人。加上此前招標和一次性報價成交的5宗地，此次北京集中供地共攬金1109億元。

現場競價這兩天，讓參與的50多家房企的投拓人員印象深刻。短短幾天中，準備每一塊地的材料、記錄競價、溝通匯報，還要與其他房企斗智勇。有的人為搶到靠前位置，甚至提前兩個小時占座。

按照自然資源部推出的土地供應“雙集中”政策，包括北京在內22個試點城市一年供地三次。從土地掛牌那一刻，徐墨們一直處于緊張的工作狀態。現在，他們又要為第二批拍地做準備了。

“他們圖啥”

11日上午北京土拍，第一場是豐臺張郭莊地塊，經過了110輪鏖戰，最終被首開和卓越聯合體拿下，核營樓面價達到了4.7萬元/平方米，而周邊在售的現房項目成效均價為5.7萬元/平方米。

走出拍賣室，一家大型央企投資負責人感慨，“搞不懂!我的財務成本這么低了，都沒算過來賬。”該央企的2020年平均融資成本不到4%，大概只有普通房企資金成本的一半。

競拍張郭莊地塊時，該大型央企堅持到82輪，報出的配建公租房面積是1.85萬平方米。此后，首開、卓越聯合體和金地、保利、華潤(下稱“金保潤”)聯合體繼續激戰28輪，將公租房面積競至3.25萬平方米，接近總建筑面積的20%。

該央企投資負責人表示：“我們也很想問，他們圖啥?”

讓他感嘆的還有昌平馬連店地塊，規劃建筑面積8.8萬平方米，競配公租房面積2.05萬平方米，可售面積剩下6.75萬平方米。折算下來，樓面價和最高限價差距只有1萬元/平方米左右。

“東小口售價6萬元/平方米的房子，建設成本加前期費用，至少要1.5萬元/平方米以上差價才能勉強盈虧平衡。”上述央企投拓負責人表示。

5月10日首場競拍的金盞鄉2號地塊，扣除政府產權份額，樓面價和售價差約1.2萬元/平方米，“但好處是價格相對周邊要便宜，整體去化速度預計會比較快，但我們也覺得沒什么賺頭。”

一家總部位于深圳的央企與金盞鄉02地塊失之交臂，該公司的一位投拓人士說，“因為不用交太多增值稅等費用，也許能拉回盈虧平衡點”。

昌平北七家地塊的競價結果公布時，直播大廳一片嘩然。該地塊位于萬科翡翠公園(詳情丨戶型圖)社區附近，建筑面積僅2.56萬平方米，“我們以為這么小的地，應該就是萬科拿了。”前述大型央企投資負責人表示：“每棟樓在規劃設計時都有樓間距要求，這塊地寬度不到200米，很難將樓棟排布開。”

讓眾人意外的是，就是這么一塊地，在中海、首開、金保潤、新城等一眾房企爭奪半場，被名不見經傳的北京天時湯以6.66億元配建1.06萬平方米公租房奪走。

競得金盞鄉02地塊后，直播大廳內的卓越投資人士起立歡呼(陳月芹/攝)

陪跑團和老白干

一位房企人打趣說，在北京拿到地不賺錢，“老白干”;但如果集中供地下來，場場陪跑，顆粒無收，也是“老白干”。

5月11日上午最后一場競拍針對通州城市副中心1201組團地塊，全程跟進該地塊的華潤卻沒有拿到。一位投拓人士稱自己連午飯都吃不下。為了這塊地，他們花了七個月時間踏勘、做方案，甚至連醫療等基礎設施都做好了，但由于報價超出公司授權，最終不得已放棄。

“盡力了。”周邊同行也安慰他。

北京首批集中供地，中海報名18幅土地，其中獨立報名了15幅;萬科及合作伙伴報名參與15幅土地競拍，其中獨立報了9幅;綠城以及聯合體也報名12幅。最終中海、萬科和綠城在現場競價中顆粒無收，綠城有3幅參拍的土地轉入競高標準建設方案。

大興舊宮地塊是北京首批集中供地最后推出的一幅土地，競價結束時已是下午6點半。座無虛席的直播大廳只剩下不到十分之一的觀眾。兩天來，房企的投拓團隊平均每天光在直播大廳現場的高負荷工作時間就超過11小時。

長時間算賬、溝通授權價、全程盯直播，很多人結束時已疲憊不堪。一位房企人士說，三天他只睡了7個小時，就連午餐時間，他都在和聯合競買的伙伴算賬、對接工作。

土拍中也不乏意氣用事的細節，一位房企人士告訴經濟觀察網，某塊地開拍前，一家民企和地塊一級開發企業組成的聯合體應該是勝券在握，“但我們不服，還是報名了，中間就追加舉了幾次牌”。

再戰高標準

海淀樹村等10幅土地，競價結束后第10天，入圍房企需提交高標準建設方案，由專家從建筑品質和規劃建筑設計兩部分進行評審。

以建筑品質為例，分為綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑、健康建筑、宜居技術應用和管理模式共6個方面，總分100分，每類別不同項目分數不同，如裝配率在76%-90%間則獲得8分，大于91%則獲得13分，全屋裝配式裝修則占7分。官方將根據方案評審結果確定競得人。

前述大型央企投資人士表示，競到高標準建設方案的企業基本都是資金實力較強的大房企，“每家的方案肯定是(把分數)往100分去做的。”

“既然已經申請投報高標準，至少得做到60分吧，但其實在60分基礎上再增加其中一個小項目，單項內容并不會造成非常大的成本差異，建安成本大概增加幾百元。如果真的想拿這塊地，性價比最高的方法就是做到滿分。”他補充。

一位住建系統人士告訴經濟觀察網，在讓房企投報高標準住宅建設方案，是有關部門提升房屋質量的重要措施。“在土地出讓環節設置最高地價、最高房價，這兩個條件鎖定，再進入開發環節(的競爭)，開發商才有動力去做品質。”

持續兩天北京土地落下帷幕，有人歡喜有人憂。前述大型央企投資人告訴經濟觀察網，此批次土拍雖溢價率不高，但地價整體偏高，加上競配建公租房、政府產權份額商品房和高標準建設方案，都在吃房企的利潤。

今年初，這家央企已在北京拿下一幅面積較大的地塊，暫時并不急于擴儲，“原則是重在參與，只可遠觀”。

(應受訪者要求，徐墨為化名)

(記者 陳月芹)

關鍵詞： 北京 集中 拍地 房地產