被“指導(dǎo)”的小區(qū)未來恐怕不止112個。

“指導(dǎo)價看了嗎?我要窒息了!(單價)4.3萬買的房子，現(xiàn)在要(單價)2.9萬給我打發(fā)了?”5月10日晚，寧波的李想(化名)和朋友吐槽到。

5月10日下午，寧波市住建局發(fā)布寧波市實驗小學(xué)、海曙外國語學(xué)校(青林灣校區(qū)、五江口校區(qū))、寧波大學(xué)附屬學(xué)校等9個熱點學(xué)區(qū)范圍內(nèi)112個小區(qū)的二手住房交易參考價格。李想所在的海曙區(qū)青林灣小區(qū)位列其中。

去年7月，李想以4.3萬/平方米的單價買下青林灣七期一套88平方米的2居室，總價達(dá)378萬。按照指導(dǎo)價，如果要出手，她的房子的參考交易單價為2.98萬/平方米，比買入價低了1.32萬/平方米。

但她的氣憤很快消散，跟朋友吐槽完、在社交平臺發(fā)布了相關(guān)動態(tài)后，朋友和網(wǎng)友們的回復(fù)讓她的情緒快速平靜下來。“一開始是有點氣，但后來仔細(xì)想想，誰會按照這個價格賣呢?也就是提高了首付比例、對買家的資金實力要求更高了而已。”

有網(wǎng)友評價道，“茅臺的官方指導(dǎo)價還是1499元呢，但指導(dǎo)價能買到茅臺嗎?”

首個限制二手學(xué)區(qū)房房價的城市

出臺學(xué)區(qū)房指導(dǎo)價是對寧波4月中旬發(fā)布的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱“《通知》”)的貫徹落實。

4月9日，寧波被住建部約談，一同被約談的還有廣州、合肥、東莞、南通。住建部對五城政府負(fù)責(zé)人強調(diào)，要充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要性，牢牢把握“房住不炒”的定位，切實扛起城市主體責(zé)任，確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。

被約談7天后，寧波于4月16日晚出臺上述《通知》，從擴大限購區(qū)域、加強住房交易管理、嚴(yán)審購房首付資金來源等方面加強調(diào)控。關(guān)于“完善住房交易規(guī)則，加強住房交易管理”，“建立熱點學(xué)區(qū)二手住房交易參考價格發(fā)布機制，落實交易參考價格在金融信貸等應(yīng)用”成為解題之道。

寧波市住建局稱，建立熱點學(xué)區(qū)二手住房交易參考價格發(fā)布機制，引導(dǎo)和規(guī)范熱點學(xué)區(qū)二手住房的掛牌和交易行為，落實交易參考價格在金融信貸等應(yīng)用，抑制熱點學(xué)區(qū)二手住房價格的人為炒作和非理性上漲。

此次發(fā)布了指導(dǎo)價的112個小區(qū)在寧波市實驗小學(xué)、海曙外國語學(xué)校(青林灣校區(qū)、五江口校區(qū))、寧波大學(xué)附屬學(xué)校、華泰小學(xué)(東校區(qū)、西校區(qū))、堇山小學(xué)、宋詔橋小學(xué)、四眼碶小學(xué)(新河校區(qū))、鎮(zhèn)海區(qū)中心學(xué)校、鎮(zhèn)海應(yīng)行久外語實驗學(xué)校9個熱點學(xué)區(qū)范圍內(nèi)。從行政區(qū)域看，112個小區(qū)分布在海曙區(qū)、江北區(qū)、鄞州區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)等四區(qū)，數(shù)量分別為25個、15個、54個、18個。

不過，在貝殼找房、安居客等房產(chǎn)中介平臺上，指導(dǎo)價還未顯現(xiàn)。

根據(jù)指導(dǎo)價，房價最高的是鄞州區(qū)金寶小區(qū)，價格為42400元/平方米。而貝殼找房信息顯示，金寶小區(qū)目前均價為50262元/平方米，掛牌的21套房中，單價最高的為一套47.21平方米的2室1廳精裝房，建成時間為1996年，但對口四眼碶小學(xué)(新河校區(qū))使其身價抗住了歲月的侵襲。

指導(dǎo)價中價格最低的小區(qū)為鎮(zhèn)海區(qū)金桂花苑，單價為20500元/平方米。貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)均價為25345元/平方米，超過指導(dǎo)價約24%。目前在掛牌的10套房源中，價格最高的一套達(dá)30395元/平方米，總價為442萬。

學(xué)區(qū)房是諸多城市房價上漲的推手，其價格嚴(yán)重偏離價值的畸形發(fā)展態(tài)勢也引起中央政治局的重視，其在4月30日的會議中罕見點名學(xué)區(qū)房，強調(diào)“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價”。上海、北京等地也已通過“六年一學(xué)位”、改變高中招生錄取方式等措施為學(xué)區(qū)房降溫，但以出臺指導(dǎo)價的方式抑制學(xué)區(qū)房熱度，寧波還是第一城。

樓市降溫暫不明顯剛需或再受傷

被“指導(dǎo)”的小區(qū)未來恐怕不止上述112個。寧波住建局表示，后續(xù)將根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整、增加小區(qū)，并及時發(fā)布交易參考價格。關(guān)于指導(dǎo)價的效用，寧波住建局稱，“商業(yè)銀行等金融機構(gòu)將熱點學(xué)區(qū)二手住房交易參考價格作為授信的依據(jù)之一，引導(dǎo)二手住房市場理性交易，穩(wěn)定市場預(yù)期。”

寧波房產(chǎn)中介王君(化名)對時代財經(jīng)稱，4月16日《通知》發(fā)布后，個別房源有3至5萬不等的小幅下調(diào)，但更多的學(xué)區(qū)房房東和購房者都持觀望態(tài)度。

而多名寧波中介對時代財經(jīng)稱，目前降價的房源并不多。“指導(dǎo)價是政府出的，但房子是業(yè)主自己的，業(yè)主說了算，降價尤其是大幅降低不可能。”事實上，指導(dǎo)價影響更大的是首付比例，如此一來，剛需客或比投資客更大概率地被拒之門外。

李想也不慌張了。“學(xué)區(qū)房是硬通貨，我感覺未來5-10年內(nèi)熱度都不會變。”還沒有孩子的李想，買下青林灣房子的主要目的也是投資，目前租住給附近工作的上班族。

中泰證券政策組首席分析師楊暢認(rèn)為，實際交易中可能會產(chǎn)生規(guī)避調(diào)控的變通做法，限價也可能導(dǎo)致市場變形，需要重點觀察。

這樣的先例不是沒有。今年2月，深圳出臺二手房指導(dǎo)價，要求中介掛牌價不得超過二手房指導(dǎo)價，貸款額度也要參考指導(dǎo)價。但出乎意外的是，“按下葫蘆起來瓢”，二手房市場交易速凍的同時，部分熱錢流向小產(chǎn)權(quán)房，價格漲幅甚至高達(dá)50%。

對于此次公布的九大學(xué)區(qū)房指導(dǎo)價的效果，有寧波市民對其降溫效用持懷疑態(tài)度，甚至擔(dān)心會引起目前未出臺指導(dǎo)價的學(xué)區(qū)房價格“被迫”上漲。“需求并沒有減少，而供給減少了，那么就會將需求導(dǎo)向其他地方。”

2017年以來，全國房地產(chǎn)市場回調(diào)降溫的時候，寧波卻熱度不減，房價持續(xù)上揚。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年2月，寧波二手房環(huán)比上漲0.7%，在70城中排名第6位;同比上漲10.1%，在70城中排名第2位，僅次于深圳。去年7月以來，寧波也已三次加碼調(diào)控。

房價跳漲中，想要買學(xué)區(qū)房的王樺(化名)決定放棄。“掏空家底買個老破小，把自己的意愿強加在孩子身上，孩子不快樂、父母經(jīng)濟壓力大，何必呢?”她從今年4月開始看學(xué)區(qū)房，面積、環(huán)境等實在無法滿意，價格更是高不可攀。看了一圈，她決定買一套便宜一點、新一點的大房子。

關(guān)鍵詞： 二手 學(xué)區(qū)房 指導(dǎo)價 城市