今年以來(lái)，多個(gè)熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控持續(xù)收緊，一些熱點(diǎn)三四線城市也開(kāi)始納入調(diào)控行列。

相比較為火熱的長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)城市群，中西部和北部的一些三四線城市因市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，今年3月以來(lái)，相繼出臺(tái)了一系列提振樓市政策，意在穩(wěn)定樓市。

多個(gè)城市出臺(tái)刺激樓市舉措

其中，今年4月張家界舉行的房交會(huì)期間，為了給廣大購(gòu)房者提供實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠，該市還特別出臺(tái)了契稅補(bǔ)貼政策，會(huì)展期間購(gòu)買市中心城區(qū)新建商品住房或公寓(含酒店式公寓)，每套可享受不超過(guò)2萬(wàn)元契稅補(bǔ)貼。

在四川達(dá)州，達(dá)州市政府辦公室發(fā)布《關(guān)于延長(zhǎng)<中心城區(qū)應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情影響促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展九條政策措施>執(zhí)行期限的通知》，達(dá)州市中心城區(qū)100元/平方米購(gòu)房補(bǔ)貼將繼續(xù)執(zhí)行到今年6月底。

吉林四平此前3月發(fā)布鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房政策：新房折扣，新房和二手房契稅全額補(bǔ)貼和消費(fèi)券補(bǔ)貼，可加入城鎮(zhèn)社保和公積金，子女享受城區(qū)入學(xué)、轉(zhuǎn)學(xué)政策。其中，對(duì)農(nóng)民購(gòu)買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女)，政府參照購(gòu)房農(nóng)民所繳納契稅的額度全額給予補(bǔ)貼。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，從類似三四線城市的樓市表現(xiàn)看，本身相對(duì)偏弱，給予購(gòu)房契稅補(bǔ)貼，有利于提升當(dāng)?shù)貥鞘袩岫?，積極消化庫(kù)存。

此間的一大背景是，在長(zhǎng)三角、珠三角等地的不少三四線城市房?jī)r(jià)上漲壓力較大的同時(shí)，中西部、北部的很多三四五線城市樓市整體較為冷清，面臨較大的去庫(kù)存壓力。數(shù)據(jù)顯示，自2019年棚改逐步退坡至今，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的100城中，三四線市場(chǎng)整體大幅跑輸一二線市場(chǎng)。盡管今年一季度有所回升，三四線城市整體新房?jī)r(jià)格指數(shù)僅回到兩年前的水平。

這些三四線城市房?jī)r(jià)下跌，有城市房?jī)r(jià)跌回14年前

二手房為代表的存量市場(chǎng)能更好體現(xiàn)房產(chǎn)的流通性，其價(jià)格波動(dòng)更能反映市場(chǎng)在價(jià)格形成中的決定性作用。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市二手房和新房?jī)r(jià)格指數(shù)，包括4個(gè)一線城市、31個(gè)二線城市和35個(gè)三線城市。2020年35個(gè)三線城市中，13個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格下跌，即使今年一季度有局部小陽(yáng)春行情，部分城市下跌的勢(shì)頭并沒(méi)有止住。

根據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)，今年3月，這35個(gè)三線城市中，仍有10個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格低于一年前，而一年前是疫情之后的房?jī)r(jià)低谷，這些城市分別是牡丹江、南充、北海、安慶、瀘州、吉林、常德、襄陽(yáng)、錦州和宜昌，均來(lái)自中西部和北部的三線城市。其中，北海比一年前下跌了3.4%，南充下跌了5.3%，牡丹江下跌了9.4%，幾乎跌去一成。

表：今年3月部分三線城市二手房?jī)r(jià)格變化(來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局)

值得注意的是，2020年3月，牡丹江的二手房?jī)r(jià)格同比下跌了2.2%。連續(xù)兩年大幅下跌，牡丹江樓市的表現(xiàn)頗為引人關(guān)注。貝殼研究院的報(bào)告分析，在不考慮通脹的前提下，2020年其二手房房?jī)r(jià)跌回5年前的價(jià)格水平，而今年一季度的跌幅直接使其房?jī)r(jià)倒退至2007年的水平。

黑龍江省統(tǒng)計(jì)局今年7月底發(fā)布的《牡丹江市人口發(fā)展現(xiàn)狀分析報(bào)告》顯示，根據(jù)公安局人口信息系統(tǒng)和摸底清查相結(jié)合的方式，截至2019年末，牡丹江市常住人口260.5萬(wàn)人。與2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)相比，近十年常住人口減少19.4萬(wàn)人，年均減少2.2萬(wàn)人。

該報(bào)告指出，由于牡丹江市經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)總量小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大項(xiàng)目，導(dǎo)致在報(bào)酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。其中“90后”“00后”成為流出人口的主力軍，比重達(dá)27.1%。

三四線城市樓市大分化

牡丹江是當(dāng)前東北收縮型城市的一個(gè)典型案例。由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展較弱，人口外流，又加上新世紀(jì)后東北的資源型城市在相關(guān)政策支持、補(bǔ)貼下，對(duì)塌陷區(qū)進(jìn)行了連片改造，建的房子特別多，因此難以新增剛性需求。

廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長(zhǎng)發(fā)對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，東北的很多老工業(yè)城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為單一，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，當(dāng)?shù)伢w制內(nèi)的人都有房子，非商品化的住房占比較大，房子供應(yīng)多。但近年來(lái)隨著原材料等基礎(chǔ)工業(yè)下行，這些城市的年輕人口外流，樓市供大于求。

從宏觀層面來(lái)看，樓市較為冷清的三四線城市主要呈現(xiàn)出人口基礎(chǔ)差或者凈流出，經(jīng)濟(jì)活力低等特征。而樓市火熱的三四五線城市，則主要位于長(zhǎng)三角、珠三角這些城市群里面，這些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)好，人均收入高，人口流入多。

第一財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)顯示，2020年共有14個(gè)普通地級(jí)市居民人均可支配收入超過(guò)5萬(wàn)元大關(guān)，其中蘇州超過(guò)6萬(wàn)元。從區(qū)域分布來(lái)看，這14個(gè)地級(jí)市全部分布在長(zhǎng)三角和珠三角。

丁長(zhǎng)發(fā)告訴記者，長(zhǎng)三角、珠三角的三四線城市，不僅自身民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、外向型產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，而且地處兩大城市群里面，能接受核心城市的技術(shù)、資金、產(chǎn)業(yè)等溢出，經(jīng)濟(jì)十分發(fā)達(dá)，人均收入高，人口也在凈流入。而中西部和北部的很多三四線城市，由于產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)活力較差，人口大量外流，樓市需求較少，加之供應(yīng)量又大，因此房?jī)r(jià)也面臨下行壓力。

無(wú)論是在房?jī)r(jià)還是在土地市場(chǎng)上，三四線城市之間都呈現(xiàn)明顯分化。以土地市場(chǎng)為例，當(dāng)前供求關(guān)系總體均衡，即能同時(shí)保持新房較快去化和土地市場(chǎng)較高熱度的城市只占少數(shù)，且多位于長(zhǎng)三角等熱點(diǎn)城市群。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)的163個(gè)三四線城市中有123個(gè)城市有土地流拍，占比高達(dá)四分之三。29個(gè)城市的流拍率超過(guò)20%。

貝殼研究院研究發(fā)現(xiàn)，自棚改退潮以來(lái)，缺乏基本面支撐的非核心三四線城市的需求側(cè)明顯萎縮，但土地和新房供給還在增加，供需不匹配疊加存量老舊房流通困難等結(jié)構(gòu)問(wèn)題，已形成“新房-二手房積壓下跌”的惡性循環(huán)。

一方面是江浙、珠三角的三四線城市房?jī)r(jià)上漲，土地市場(chǎng)溢價(jià)較高，一方面是北部、中西部的很多三四線城市土地市場(chǎng)冷清。在丁長(zhǎng)發(fā)看來(lái)，土地指標(biāo)也應(yīng)該跟人走，一些地方的土地指標(biāo)用不完，而東南沿海發(fā)達(dá)地區(qū)大量人口流入，土地指標(biāo)不夠，這些地方土地指標(biāo)應(yīng)該隨常住人口的增加而增加。

關(guān)鍵詞： 房?jī)r(jià) 城市