上海首批集中出讓宅地52宗，最高報價不超過起始價的110%。

4月30日下午，上海市土地交易市場召開信息交流會，在預(yù)告上海市第一批住宅用地集中出讓相關(guān)情況的同時，也發(fā)布了商品住房用地出讓規(guī)則的新調(diào)整。

第一財經(jīng)記者了解到，上海將在5月17日至21日發(fā)布第一批住宅用地集中出讓公告，第二批住宅用地將在8~9月間集中出讓，第三批將在10~11月間集中出讓。

今日上海土地市場已經(jīng)披露了首批集中供應(yīng)的52宗地塊，土地面積約250公頃左右。其中，浦東新區(qū)、崇明區(qū)、臨港新區(qū)各4宗，徐匯、普陀、靜安、楊浦各一宗，閔行區(qū)、寶山區(qū)各6宗，嘉定區(qū)3宗，金山區(qū)2宗，松江區(qū)7宗，青浦區(qū)5宗，奉賢區(qū)8宗。涉及住宅、商業(yè)、商住、商住辦、租賃等多種類用地。

據(jù)悉，今年上海的住房用地計劃供應(yīng)量將持續(xù)增加，同時將進(jìn)一步加大郊區(qū)軌道交通站點周邊五大新城的供應(yīng)力度。

上海中原地產(chǎn)市場分析師向記者分析，第一批集中出讓50幅土地，從絕對數(shù)量來看不少。滿足市場需求同時也可以檢驗新出讓規(guī)則對土地成交價格管控的有效性。

交流會上公布了“限價競價”新規(guī)。據(jù)介紹，首次集中出讓的規(guī)則，會在上海原有招掛復(fù)合出讓等土地交易規(guī)則不變的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步實施限價競價規(guī)則，從原舉牌競價調(diào)整為“舉牌競價+一次書面報價”。

新競價規(guī)則主要是在房價地價聯(lián)動機制下，合理設(shè)定地塊起始價，中止價和最高報價。本批次商品住宅用地最高報價，一般限定為起始價的110%。

具體來看，在商品住宅用地現(xiàn)場競價階段，競買人最終競價不高于中止價的，以價高得者得得原則確定競得;達(dá)到中止價時，交易將轉(zhuǎn)入一次書面報價階段。一次書面報價不得超過最高報價，并以最接近平均價競得的原則確定競得人。

值得一提的是，在一次書面報價階段時，有三個及以上有效報價的，根據(jù)報價與平均價價差的絕對值，由小到大的原則，確定中標(biāo)候選人及順位，報價與平均價價差絕對值相同的，則報價低者優(yōu)先。這也意味著，一次性報價階段不是單純以價高來決定地塊歸屬，而是“限地價下的相對價高者得”。

盧文曦分析認(rèn)為，上海此次的新規(guī)則技術(shù)手段更為高明，不以價高為目的。上海對土地拍賣價格也會設(shè)限，這樣可以穩(wěn)定土地價格，穩(wěn)定房價預(yù)期。

“在達(dá)到限價后誰來獲得，其他城市或通過搖號，或通過報配建的方式，搖號有運氣成分在，自己報配建則加重房企負(fù)擔(dān)，在追求成本前提下，對樓盤品質(zhì)質(zhì)量追求減少。”盧文曦表示，“這次是看哪家房企報價最接近平均報價成為第一順位候選人。這就要求房企事先做好完善的準(zhǔn)備工作，在場上拍賣過程也不能沖動，要以最合理的價格拿下地塊。”

另外，上海此次出讓新規(guī)還規(guī)范了“同一申請人”的概念。同一名申請人只能進(jìn)行一次交易申請(含聯(lián)合申請)。這也意味著，房企想依靠多個“馬甲”增加拿地概率，在新規(guī)下將難以實行。

盧文曦表示，大房企資金實力強，可以通過注冊多個“馬甲”增加拿地概率。這次盡可能避免此類事件。換而言之，房企不管大小，只要進(jìn)入最后拍賣階段，都只有1個拍賣號牌。對中小房企來說增加拿地機會。同時也盡力避免土地市場被幾大龍頭房企壟斷的可能，多樣化，多元化的樓市也是健康發(fā)展的要素之一。

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