政策松，房?jī)r(jià)漲，似是疫后全球之共性。相比而言，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體并沒有表現(xiàn)出如此熱度。與歐美等經(jīng)濟(jì)體房?jī)r(jià)大幅上升不同，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲較為溫和。去年下半年以來，“三條紅線”“房貸集中度”等政策陸續(xù)出臺(tái)，調(diào)控似有加碼態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)能否韌性如初，直接關(guān)乎疫后國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)動(dòng)能強(qiáng)弱。

一、房地產(chǎn)的需求如何?

總量層面看，

疫情以來我國(guó)銀行間市場(chǎng)利率的下調(diào)幅度僅為0.6個(gè)百分點(diǎn)，與歷史相比極其微弱，并且隨著疫后經(jīng)濟(jì)修復(fù)及時(shí)抬升。銀行間利率寬松程度及持續(xù)時(shí)間都相對(duì)有限，其進(jìn)一步傳導(dǎo)到房貸利率端的程度也十分溫和。

結(jié)構(gòu)層面看，

與過去經(jīng)濟(jì)下行伴隨著調(diào)控放松不同，“房住不炒”的基調(diào)下，各地區(qū)域性的地產(chǎn)政策相對(duì)穩(wěn)定。因城施策特征明顯，顯著降低了商品房需求的波動(dòng)。

綜合來看，

總量政策變動(dòng)微弱搭配各地政策的相對(duì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求端呈現(xiàn)出波瀾不驚的態(tài)勢(shì)。剔除疫情及基數(shù)短期擾動(dòng)后，全國(guó)商品房銷售十分平穩(wěn)。

二、房地產(chǎn)的供給如何?

相較需求端，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)受供給端的影響更為顯著。去年8月以來，針對(duì)房企融資的“三條紅線”及針對(duì)商業(yè)銀行涉房貸款的“房貸集中度”政策接連出臺(tái)。監(jiān)管壓力之下，房企資產(chǎn)與負(fù)債的增長(zhǎng)都持續(xù)放緩，“瘦身”明顯。

初步測(cè)算，目前四分之一以上的上市房企仍或多或少踩中“紅線”。不少中小銀行尚未能達(dá)到“房貸集中度”要求，其涉房貸款比例仍須壓縮。盡管部分房企可通過各種方式進(jìn)行財(cái)務(wù)騰挪或加快周轉(zhuǎn)，但其擴(kuò)張能力已打折扣。

目前房企普遍通過“放緩增量、消化存量”進(jìn)行應(yīng)對(duì)：一方面

，拿地及新開工等“增量”行為更為謹(jǐn)慎，避免過快擴(kuò)張;另一方面，

加快竣工以進(jìn)一步回籠資金，消化項(xiàng)目存量。歷史上看，房企進(jìn)行上述“收縮”操作時(shí)投資往往會(huì)偏弱。

展望未來，

房貸利率邊際抬升或?qū)?duì)商品房需求及房企銷售回款產(chǎn)生影響但未必劇烈。融資約束下房企“縮表”趨勢(shì)依然，房地產(chǎn)投資短期可能緩降。值得一提的是，商品房庫(kù)存處于低位且在去化，供需依然緊平衡，或?qū)?duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一定支撐。

不過與以往不同，“三條紅線”及房貸集中度等約束并非短期的逆周期調(diào)控措施，而是剛性的上限約束。從更長(zhǎng)的時(shí)間維度來看，未來房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張或面臨明顯的“天花板”。

三、基本結(jié)論

一是

與海外主要經(jīng)濟(jì)體不同的是，疫情以來我國(guó)利率下調(diào)幅度溫和且回升較早，總量性利率政策對(duì)商品房需求的影響并不強(qiáng)烈。加之“房住不炒”背景下因城施策，地方性調(diào)控政策總體變化不大。剔除疫情及基數(shù)短期擾動(dòng)，全國(guó)商品房銷售仍較平穩(wěn)。

二是

相較需求端，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)受供給端的影響更為顯著。各種監(jiān)管措施都集中于房企資產(chǎn)負(fù)債率等指標(biāo)的約束，雖然短期存在騰挪空間等，但房企通過加杠桿進(jìn)行擴(kuò)張的能力大打折扣。“放緩增量、消化存量”的行為已折射出房企應(yīng)對(duì)及調(diào)整思路。

三是

展望未來，房貸利率邊際抬升或?qū)?duì)商品房需求及銷售回款產(chǎn)生影響但未必劇烈。融資約束下房企“縮表”趨勢(shì)依然，房地產(chǎn)投資短期可能緩降。值得一提的是，商品房庫(kù)存處于低位且在去化，供需依然緊平衡，或?qū)?duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)形成支撐。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)