2021年，融融春風并不屬于房企，而是轉身光顧了它們的物業公司。

市值超兩千億、營收過百億、業績增幅超100%……年報披露期，物業公司成為鎂光燈下的明星，不僅對過往業績滿心欣喜，還紛紛制定宏大的增長目標，如沖擊全球第一、營收過千億，整個行業充滿了躍進之風。

資本市場同樣不乏熱情，據第一財經記者統計，在目前45家上市物企中，有16家市值過百億，6家市值反超地產母公司，行業龍頭碧桂園服務(06098.HK)總市值已沖到2400億港元左右，市盈率也達75.43倍。

去年下跌盤整的陰霾仿佛已一掃而空，頭部公司紛紛拋出驚人的增長計劃，為股價增長注入信心。一位券商分析師告訴第一財經，目前資本市場依然最為看重物管企業的流量，也就是在管面積和簽約面積。因此，為符合資本市場期待，物管公司多數計劃通過收并購、外拓等助力目標實現，為此不惜耗費數億資金、犧牲利潤率。

然而，投資者會一直買賬嗎?截至目前，已有雅生活服務(03319.HK)、世茂服務(00873.HK)等多家物企毛利率下跌;因物業費提價較難，收并購標的質量難以保證，此前大肆擴張的隱患已然顯現。

“如果不是靠增值服務，根本沒有利潤可言。”一位央企物業負責人告訴第一財經，即便業內幾家管理費較高的，利潤空間也極為有限。“民營房企毛利率動輒幾十個百分點，很多都要靠母公司輸送。”

百億營收俱樂部擴容

物管行業的里程碑事件，發生在3月23日。當天，因年報業績利好股市，碧桂園服務市值達到2155億港元，首超母公司碧桂園，中海地產、保利地產、中國恒大、融創中國等龍頭開發商也被甩在身后。

在房企一片風聲鶴唳、市值表現趕不上銷售規模時，物業公司頗顯“另類”。這些從房企身上掉下來的“肉”，還處于蓬勃向上的生長期。

因背靠碧桂園，碧桂園服務可獲得大量在管面積，規模及業績增長確定性較強。截至2020年末，該公司在管面積約3.77億平方米，年內營收約156億元，同比增長61.7%;凈利潤同比增長約61.9%至27.82億元。

市值規模第二的恒大物業(06666.HK)，同樣躋身百億營收俱樂部。以3月29日收盤價計算，恒大物業總市值1673.51億港元。2020年，該公司營業收入105.09億元，同比增長43.31%;凈利潤26.47億元，同比大增184.32%。

除了這兩家公司，綠城服務(02869.HK)、雅生活服務(03319.HK)去年營收也超百億。其中，綠城服務收入101.06億元，同比增長17.8%;雅生活服務期內營收100.3億元，同比增長95.5%。

上市物企營收十強中，余下的依次為招商積余(001914)、保利物業(06049.HK)、華潤萬象生活(01209.HK)、中海物業(02669.HK)、世茂服務、融創服務(01516.HK)，2020年營收分別為86.35億元、80.37億元、67.79億元、65.45億元、50.26億元、46.23億元。

從排名可見，盡管行業熱火朝天，但要想實現高營收，還需背靠規模大房企。再往下，彩生活(01778.HK)、金科服務(09666.HK)、永升生活服務(01995.HK)、新城悅服務(01755.HK)等8家物企營收在20億~40億區間，行業營收規模分布呈明顯的金字塔型。

因業績基數較小，物企營收增幅也較為可觀。目前市值超百億的選手中，去年營收增幅最高的為世茂服務，同比高達101.59%;增幅最低的為華潤萬象生活，同比增幅為15.40%，余下多實現四成左右增長。

如果說地產開發臨近夕陽，保持兩位數增長已然不易，物企則是“八九點鐘的太陽”。穩定的現金流入、可觀的業績漲幅，一舉點燃了市場熱情，中海物業、恒大物業、碧桂園服務年內股價漲幅分別達82.43%、74.50%、52.05%。

從市值規模看，碧桂園服務、金科服務、雅生活服務、綠城服務等總市值已反超地產母公司。千億市值選手包括碧桂園服務、恒大物業、華潤萬象生活，300億~500億港元的有6家，100億~300億港元的7家，百億以下的29家。

圈地勢頭將更加激進

盡管業績漲勢迅猛，但物企的野心并未就此滿足。

2021年伊始，物業公司紛紛祭出規業績計劃，激進、狼性、速度成為管理層口中的高頻詞匯。這批做地產起家、曾見證房地產黃金年代的人，將無處安放的熱情轉移到了物業領域，以彌補在地產上經歷的降速和失落。

碧桂園服務是野心最蓬勃的企業之一。管理層表示，將力求2021年到2025年五年內達成“千億營收”目標，收入和利潤實現年復合增長率50%以上的增長。目前，碧桂園服務營收不到200億，上述目標可謂激進。

一般來說，物企營收來源包括基礎物業管理服務、增值服務(包括社區增值服務及非業主增值服務)。據中指院數據，中國百強物管企業的營收有八成來自基礎物管服務，來自增值服務的占比不到兩成。

反觀碧桂園服務，2020年，該公司基礎物管服務營收占比約55%，較上年度大幅下降;其他業務(包括社區增值服務、非業主增值服務、城市服務、「三供一業」及其他)合計占比則上升至45%，結構更趨多元化。

在其管理層規劃中，千億營收將被拆分成幾個子目標，其中物管服務未來會近500億，團購、房屋經紀等增值服務接近300億左右，商業商寫板塊營收會突破150億，城市服務則被期望突破200億。

為實現上述目標，碧桂園服務密集進入相關產業鏈，如完成對環衛行業龍頭公司滿國及東飛的收購，以及對文津國際保險經紀公司、城市樓宇電梯海報運營商城市縱橫的收購。年初更是將藍光嘉寶六成股權收入囊中。

恒大物業、綠城服務、雅生活、金科服務的擴張計劃同樣驚人。恒大物業執行董事兼總經理胡亮在業績會上表示，“2021年恒大物業在管面積目標要突破6億平方米，力爭成為全球規模最大的物業管理公司。”

綠城服務董事會副主席楊掌法表示，“5年內，綠城服務整體營業收入，保底增長5倍”。按此增長率推算，2025年綠城服務營收目標逾500億。

金科服務則提出營收“五年十倍”的計劃，要做大城市密度，做到西部第一。與此同時，希望2025年空間服務和增值服務做到1：1，打造1~2個核心增值服務賽道，堅持“服務+科技”策略，構造服務壁壘。

雅生活對打造資本平臺的渴望更加強烈。“雅生活將保持高速增長，收入規模會增長40%以上，三年翻兩番。”管理層稱，希望雅生活市值能到千億，并通過對創新產業鏈的投資，孵化出新的千億產業平臺。

“大躍進”式的增長目標，單靠母公司支撐難以為繼，于是收并購成為物企的“必殺技”。譬如雅生活，未來來自股東的面積增長將占20%~30%，此外則是來自市場拓展的驅動，希望每年合約面積增長60%~70%。

克而瑞數據也顯示，2020年上市物企完成66起并購，并購金額達96.3億元。但今年以來，截至3月28日，上市物企已斬獲5起并購項目，并購金81.9億，已是去年并購金額的85%。

資本夢背后的盈利隱憂

作為少數未分拆物業上市的規模房企之一，龍湖對此態度較為冷靜。

龍湖集團創始人吳亞軍直言，龍湖今年也做了一些收并購，但集團非常理性，不單純追求規模，要在規模和質量之間尋找平衡。市值管理不是資本運作，要將業務夯實，再通過財務數據逐年體現出來。

但從行業大趨勢看，物企最快捷的擴張辦法便是靠資本驅動：在地產母公司之外尋找標的，通過收并購納入囊中，短期內在管規模便可大幅提升，進而反映到財務報表上，刺激股價及市場表現。

雖然資本泡泡越吹越大，但物企并非高枕無憂。從2020年度業績看，多家公司盈利空間有所收縮，其中有的系受公共物業毛利率所累，多數則是受此前收并購標的影響，第三方物業收費較低、盈利空間窄。

譬如，2020年彩生活三大主營業務均有所下滑，年內物業管理服務收益為33.42億元，同比下降1.7%;增值服務收益2.56億元，同比下降36.1%;整體毛利率33.6%，相對去年下降1.7個百分點。

管理層表示，2020年彩生活主動調整了管理標準，集中主要力量進行內部梳理，主動進行管理架構優化提升，且退出了一些低效益的項目，同時沒有進行大量的收并購業務，致使規模增速有所放緩。

再看世茂服務，去年其發起9起收并購及市場拓展動作，在管面積升至1.46億平方米，其中來自獨立第三方的在管面積占比增至64.8%。但是，世茂服務期內整體毛利率為31.4%，較上一年下滑2.3個百分點。

“對于所收購公司和新承接的項目在收購之初，毛利率水平普遍較低，整合也需要一定時間，從而導致年內毛利率下降。”世茂服務在年報中表示。

實際上，這些并非個案，物業公司盈利難其實是普遍困境。

一家央企物業負責人告訴第一財經，集團利潤非常低，如果不是靠增值服務，根本沒有利潤可言。即便業內萬科、綠城等管理費較高的，利潤空間也極為有限。“所以民營房企毛利率動輒幾十個百分點，都是靠母公司輸送的。”

除此之外，物業費提價困難在業內也極為普遍。除去物企自家在管項目不說，通過第三方并購來的標的，大多屬于業內中小型企業，服務水平、管理效率、盈利空間等均難以保證，雙方磨合均需要較長時間。

從業務類型看，相較于傳統物管服務，增值服務毛利率水平普遍較高。但其中，非業主增值服務被稱為“關聯房企向物企輸送利益的暗道”，主要依托開發商進行房屋咨詢、代理銷售等業務，收入依賴地產母公司。

社區增值服務則是依托社區流量入口，進行社區團購、美裝家居等一系列線下轉化。但是，到目前為止，還沒有物業公司探索出成功的商業模式，最早入局的彩生活已經“妥協”，稱傳統物業服務才是根基。

消費者對此也存有爭議。近日陜西西安一小區反映，小區一級物業費為2.2元/平方米/月，但開發商稱要再加0.8元的增值服務費。居民對此難以接受：開發商一直未出具一級物業服務證明，這些錢交的值嗎?

“目前在高市盈率下，物企存在被高估的情況，行業分化也開始顯現，已有企業出現盈利疲態。靠圈地擴張，短期可刺激資本市場反應，長期還是要關注盈利質量及其可持續性。”一位業內券商分析師表示。

對野心勃勃的物業公司來說，回到服務、回到社會才是打造品牌的根基。上調物業費、成功吸納第三方標的，都需要服務品質、業務認可做支撐。

在3月25日舉行的2021觀點物業大會上，中國房地產業協會原副會長兼秘書長朱中一直言，在拓寬融資渠道的同時，上市物企要處理好規模擴張和提高效益的關系，切實做好服務，提高效益，夯實企業的發展基礎。

他還表示，可利用融到的資金，支持老舊小區改造，改造后的小區和增設的服務項目，可通過業委會和業主大會等法定必要程序，在合規前提下酌情提高管理費、收取專項服務費，不斷豐富服務內容，促進企業資金的良性循環。

關鍵詞： 物業公司