年底，資金寬裕的房企忙拿地，資金緊張的則忙融資。

日前國家統計局數據顯示，2020年全國商品房銷售額173613億元，增長8.7%。銷售維持高位，拿地也就成為了房企的主要課題。整體而言，房企拿地仍然與資金回籠相關，保利、碧桂園、萬科分別排名2020年土儲前三位。2020年，保利以累計新增貨值5098億元占據榜單第一;碧桂園、萬科緊隨其后，累計新增貨值規模分別為5026億元和4754億元。

事實上，綠檔、黃檔房企從2020年12月就開始保持積極拿地勢頭。比如，2021年1月份，黃檔房企綠城中國(3900.HK)在杭州拿了97.1億元的土地。

銀行房貸新規疊加此前“三道紅線”，預計2021年房企融資環境維持緊平衡。過去的2020年，TOP20房企銷售不錯，部分資金壓力小的房企2021開年拿地力度反彈。

貝殼研究院數據顯示，TOP50房企2020年拿地金額仍然占據全市場50%。從地區來看，房企最關注的前五大城市分別為蘇州、南京、成都、杭州、寧波。武漢、重慶、西安等城市熱度也很高。

克而瑞研究中心分析師謝楊春指出，“三道紅線”之后，紅、橙檔房企拿地力度顯著下降，而黃、綠檔企業有近半數加速拿地，投資金額提升50%。

拿地分化

平安證券數據顯示，去年底土地供應減少的情況下，成交增速。其中一線城市土地成交均價環比上升，二三線城市則環比下跌。

2020年12月，百城土地供應建面1.2億平方米，環比降48.7%，成交建面1.9億平方米，環比升85.8%;12月一二線土地成交建面占比52%，環比提升10個百分點。

值得一提的是，三四線城市隨著需求透支、房價平穩下金融屬性減弱，后續調整壓力更大，中期來看房企回歸核心城市圈態勢料將延續。這是一個窗口期，有資金能力的房企正在往前述5大城市傾斜土儲力度。其他綠檔房企如金地(600383.SH)、保利(600048.SH)在2020年9-12月土儲力度高于全年平均水平;像綠城這樣只踩了一條線的黃檔房企，扣除預收后的資產負債率74%，只比標準70%略微超出一點，因此這家房企也有非常強烈的補倉意愿。

與此同時，部分房企在紅線政策發布后連續3個月均未拿地，例如新力(02103.HK)、時代中國(01233.HK)、金隅(02009.HK)等。

從土儲布局來看，黃、綠檔房企積極補倉一二線城市，“三道紅線”后一二線城市成交占比小幅提升2個百分點。

選擇聚焦于自身的深耕區域以及核心熱點城市是這一輪房企土儲的一大特點，如合景泰富(01813.HK)、建業(00832.HK)、眾安(00672.HK)分別聚焦于廣州、河南省內和浙江省內。

全國化的規模房企則重點布局一線城市和杭州、武漢、中西部省會等諸多二線城市：華潤、萬科、保利在2020年9-12月的拿地金額位于三四線城市的比例分別為6%、41%和54%。

也有企業選擇自身優勢相對較大的城市和區域進一步補倉，如雅居樂在廣州、云南加倉，一方面企業的總部位于廣州，有一定的地緣優勢，另一方面企業在旅游地產方面有成功經驗，在海南、云南均有一定的市場基礎。

貝殼研究院對房企2020年中報進行了梳理，發現樣本房企新增土儲權益拿地金額增速29%，相較上一年同期增速下降50個百分點。

值得關注的是，進行城市土儲調整的同時，企業不忘進行組織架構調整，以配合土儲情況，實現最高效的運營。比如今年1月初，新城控股(601155.SH)宣布更換總裁的同時也進行了新一輪區域架構調整，原來十九個區域公司變成十四個大區公司;祥生(02599.HK)也因應土地儲備分布和戰略把華中區域拆分，做小組織變革;新力(02103.HK)把深莞惠和中山分公司整合成大灣區板塊，綠地香港(00337.HK)此前也整合了大灣區業務。

盈利空間收窄

盡管做了很多調整工作，但大環境變化下，房企土地開發整體利潤仍在縮小。

一般而言，根據地塊成交的樓板價與周邊房價比，以及樓板價與周邊房價價差兩個維度，可大致判斷地塊成交后的盈利空間情況，由此，克而瑞研究中心將2020年以來樣板房企所拿地塊的盈利空間進行了大致分類。

2020年土儲情況中，房企有一半左右的地塊盈利空間相對較優，但這部分地塊占比下降9個百分點，僅占18%，盈利空間一般和較差的地塊占比卻上漲4個百分點;盈利空間比較危險的地塊占比大約在15%左右，主要分布于一些三四線城市，樓板價與周邊售價僅有3000-4000元/平方米的差距，留給其他成本的空間非常小。

對此，克而瑞研究中心分析師謝楊春分析指出，主要原因有二：一是雖然紅色、橙色檔位房企降低了拿地力度，但是土地出讓價格未降，實際地價也并未降低;二是從供應層面來說，優質地塊供應占比再度下降，優質宅地仍然處于“僧多粥少”的局面，房企要以低價獲取優質地塊的難度依然很大。

同策咨詢研究院資深分析師肖云祥指出，三四線城市整體供應較大，且棚改退潮下需求弱化，行業后續面臨三四線樓市銷售快速下行、部分項目爛尾的風險。加上金融監管、樓市需求提前釋放、疫情對房企銷售的沖擊，若后續樓市回暖持續性不足，需求釋放低于預期，未來存在房企進一步以價換量以提升需求，將帶來房企大規模減值風險。

行情變化之下，也有房企在2020年拿地中積極調整2017年-2019年的拿地模式。比如中梁(02772.HK)、祥生等在2020年均提出了回歸一二線城市的目標與規劃。2017-2019年，建業、榮盛發展(002146.HK)、祥生等在三四線拿地占比超過70%，中梁更是典型深耕三四線城市的房企。2020年，中梁積極調整土儲模式，希望把土儲調整為二三線城市占比90%、四線占比10%，但如今看來，效果并不明顯。

關鍵詞： 房企