如果將2020年的上海樓市比作一部電影，那參演者一定是各家房企。他們見證了疫情后申城樓市的復蘇、起飛、直至瘋狂到近乎魔幻的結尾，全程高潮迭起。

作為“兵家必爭之地”，房企對于上海市場天然有所向往。

在今年這出滬上樓市大戲中，他們分別扮演了怎樣的角色?C位之爭中各家又使出了哪些殺手锏?有人錯失主演之位，也有人正從角落走向中央。

中海“奇襲”

最受關注的三強席位依然發(fā)生了變動，除了鐵打的萬科，另外兩個座次相較2019年都易了主。

年度最大看點當屬中海以227.6億元的權益金額在年末連升3席拿下第一的位置，領先第二名萬科27億元，這是中海進入上海以來的高光時刻。

就在2020年11月底，中海還以124.28億元的權益銷售額位列第四，排在它前面的是萬科(165.39億元)、綠地(147.48億元)和融創(chuàng)(125.49億元)。

這一局面未能沿襲到年底，最后一月中海兩盤齊推，直接增加了103.32億元權益銷售額，臨門一腳超過萬科，登頂王座。

助力中海登頂?shù)?ldquo;功臣”項目是建國里和長寧第。中海持有100%權益的建國里項目總價段在1577萬-5208萬元/間，開盤當日411套房源全部售罄。此外，總價段在535萬-1086萬元/間的中海長寧第(權益占比100%)也于12月入市，認籌率高達409.44%。

當然，由于銷售和網簽之間存在時間差，上海中原地產首席分析師盧文曦表示，這一月新增的百億元銷售額統(tǒng)計口徑應是房企的銷售合同，并非網簽數(shù)據(jù)。

如果將時間軸拉長，會看到中海今年在上海更加清晰的爆發(fā)路徑。

除了建國里和長寧第外，年內中海還有中海臻如府、中海匯德里、中海九峯里璟苑等項目入市，且權益占比均較高。以中海臻如府和中海匯德里為例，克而瑞披露兩項目過網簽的銷售金額分別為97.89億元與50.79億元，中海分別持有這兩個項目70%和100%的權益，合計權益銷售額達119.313億元。

從區(qū)域看，5個項目中，內環(huán)2個，中環(huán)1個，外環(huán)1個，郊環(huán)1個，項目布局較優(yōu)且權益占比高是中海今年在上海“笑到最后”的法寶。

連續(xù)三年名列前三的萬科2020年在冠軍寶座上呆了2個月后，最終以200.64億元的權益金額被中海壓在了第二名，銷售額較上年上漲5.27%，排名不變。綠地則以189.17億元的權益金額位列第三位，銷售額增長66.11%，有別于其他房企以住宅為主，綠地的業(yè)績構成主要依賴旗下商辦業(yè)務，占比超出其總體業(yè)績的七成之多。

瑞安兩盤撐起一片天

中海的奇襲也讓原本第三的融創(chuàng)被擠出三強之列，這也是融創(chuàng)在上海近三年來的最低排名。

2018年，融創(chuàng)以131.25億元的權益銷售額位列第二，僅次于綠地。2019年融創(chuàng)力壓萬科以225.83億元的權益銷售額問鼎榜單，也是唯一一家權益金額突破200億元的房企。

2020年，融創(chuàng)上海的全口徑金額雖然高達306.23億元，位列第三，但權益金額僅為181.39億元，權益比不足60%，相較于2019年79%的權益占比下滑近20個百分點。

造成這一現(xiàn)象的原因是大量小股操盤稀釋掉融創(chuàng)的業(yè)績含金量，這并非融創(chuàng)一家面臨的困境，4強排名中，除了中海權益占比高達84.4%外，萬科56.4%、綠地54.25%的權益比甚至不及融創(chuàng)。

和中海一樣排名大幅上升的還有瑞安房地產與申能集團。

2019年并未上榜的他們分別在2020年實現(xiàn)了129.95億元與94.95億元的高銷售額，躋身第六、八位。兩房企今年業(yè)績激增分別來自于旗下瑞虹新城和凱利海華府項目創(chuàng)造的高成交額拉動。其中，瑞安旗下的瑞虹新城天悅郡庭于2020年實現(xiàn)105.5億元銷售金額(網簽數(shù)據(jù))，位列上海樓盤第一位，也是年內唯一一個銷售額破百億元的項目。

不僅如此，2020年10月瑞安旗下的蟠龍?zhí)斓厝胧校篌w量推出948套房源，認籌首日即收獲超過1000組認籌，成為了10月上海樓市第一個千人認籌新盤，也刷新了2020年上海新房首日認籌量的紀錄。

僅此兩個項目便讓瑞安今年穩(wěn)居第六的位置。

萬科跑量

不同于瑞安的以質取勝，萬科維持排名的方法依然是努力跑量。

《國際金融報》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2020年，萬科上海推出了9個住宅項目，累計開盤次數(shù)高達16次，共入市3939套房源。單價超過10萬元的改善項目有2個，分別是“地王”項目中興路一號與內中環(huán)間的鑫耀中城，其余7個均為外環(huán)外項目，單價在3萬-7萬元/間。

其中，和融信合作開發(fā)的中興路一號由于塔樓設計、頗具爭議性的戶型和超高容積率勸退了不少購房者。開盤僅收到69組認籌，認籌率不足三成。

網上房地產數(shù)據(jù)顯示，截至2021年1月12日，中興路一號已售住宅套數(shù)113套，開盤9個月去化率僅49.3%。克而瑞顯示，中興路一號網簽銷售額甚至尚未達到上海樓盤銷售金額排行榜的入榜門檻(32.66億元)。

這意味著，均價約13萬元的中興路一號甚至不敵均價約6.6萬元的虹廬灣帶來的開盤銷售額(32.79億元)。

跌出的身影

除了瑞安和申能，此次還有18家新面孔出現(xiàn)在權益榜單TOP 50內。例如上海西岸開發(fā)、恒盛地產、上海城投等。

有人進當然有人出，20家房企新上榜也意味著20家房企掉隊跌出榜單。

跌幅最大的是2019年排名第13位的金融街，其于2019年實現(xiàn)權益銷售額65.06億元，2020年跌出榜單主要由于其后續(xù)供應無力。房天下數(shù)據(jù)顯示，金融街在上海有金融街金悅府、西郊宸章、金融街融府3個住宅項目，除金融街金悅府將于2021年1月開盤外，其余2個項目均于2020年之前開盤。

為了填補空缺，2020年11月17日，金融街以18.3億元拿下上海市寶山區(qū)BSPO-2302單元08-04、15-02地塊，樓板價25648元/平方米，溢價率11.5%。該地塊占地面積35675.4平方米，板塊內有中集金地美蘭城項目，均價為44806元/平方米。

此外，富力、中信泰富、保利置業(yè)、萬達集團、泰禾、星河灣、陽光城等房企也消失在上海TOP 50中。

不僅中型房企在上海的發(fā)展存在不穩(wěn)定性，頭部房企也面臨此類困境。

近兩年重返十強的世茂這幾年在上海市場的存在感并不強，2018年、2019年均無緣50強，2020年憑借世茂云圖項目以31.18億元的權益銷售額勉強躋進榜單，位列47名。

和世茂一樣，龍湖在上海市場也出現(xiàn)水土不服。2018年因為天璞以63.36億元權益銷售額位列第11名后，2019年排名下滑至23名，2020年更是直接跌至48名，差點無緣榜單。

從權益金額下降程度來看，融創(chuàng)中國權益金額下跌最多，較2019年減少44.44億元，其次是上海地產權益金額減少34.99億元，新城控股則以19.96億元的跌幅位列第三。

2021看誰?

2020年上海樓市已經落幕，2021年的舞臺上，哪些房企又將有機會傾情出演?

開年，融創(chuàng)率先發(fā)力，推出旗下高端產品融創(chuàng)青云壹號，項目以104-220平方米高層、洋房產品為主，總價在905萬-2320萬元之間，開盤當日237套房源全部售罄。以均價每套1600萬元計算，237套房源預計收金約38億元。同時，項目二批次房源預計今年年中入市，融創(chuàng)新獲取的楊浦定海項目與黃浦董家渡項目或也有望入市助力。

2020年，常年占據(jù)上海銷售榜單前列的萬科聯(lián)合中建在寶山楊行連下4宗城中村改造用地，土地出讓金合計85.3億元，規(guī)劃建面合計44.1萬平方米。同時，四季都會、萬科萊茵半島已陸續(xù)于1月入市，多次開盤的萬科天空之城也將在今年繼續(xù)推出光之丘系列產品，后續(xù)儲備豐富。

此外，中海也多次參與舊改拿地夯實土儲。2020年中海中環(huán)投資聯(lián)合體在普陀真如社區(qū)、石泉社區(qū)連下3宗商辦及綜合用地，規(guī)劃建面合計38.76萬平方米。自2018年以來，中海中環(huán)投資聯(lián)合體在普陀真如社區(qū)、石泉社區(qū)已累計獲取了7宗經營性用地，規(guī)劃建面合計61.6萬平方米。

繼青浦蟠龍?zhí)斓睾螅鸢灿殖赓Y20.96億元在青浦蟠龍路周邊競得住宅用地及商辦用地各2宗，規(guī)劃建面合計12.27萬平方米。同時，瑞安蟠龍?zhí)斓亍⑷鸷缧鲁鞘凇⒋浜寮绕煜马椖咳杂谐渥阌嗔看拧?/p>

金地、招商蛇口、保利也在2020年各拿下3宗宅地補足儲備。其中，招商在2020年先后從青浦大虹橋、虹口北外灘、靜安不夜城3個熱門板塊拿地，預計項目推出熱度不小。跌出TOP 50權益榜單的大名城也于2020年補充彈藥，一連拿下6宗地塊。

關鍵詞： 房企