“對夫妻離異3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。”“個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收增值稅。”21日晚，上海發布《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》(下文簡稱“意見”)，通過一系列組合拳調節住房需求，強化市場監管，促進房地產市場平穩健康發展。

業內人士分析說，新政的出臺并隨即落地，可以視為對近期上海樓市熱度上升的快速反應，也是后續調控可能持續收緊的信號。也有分析認為，政策落地后如果市場的非理性情緒沒有得到有效緩解，部分區域二手房房價持續被惡意炒作，預計后續還會有持續性政策跟進落地。

嚴格住房限購政策 嚴堵假離婚買房

近期，上海樓市升溫跡象明顯。國家統計局數據顯示，2020年12月，上海新建商品住宅價格環比上漲0.2%，同比上漲4.2%;二手房價格環比上漲0.6%，同比上漲6.3%。

上海新房價格也已處于一線城市高位。58同城、安居客數據顯示：2020年12月份，上海新建商品住宅在線均價為每平方米50364元，北京、深圳新房均價分別為每平方米47628元和每平方米47599元。

新出臺意見中，最受關注的是明確嚴格執行住房限購政策。對夫妻離異3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

58安居客房產研究院分院院長張波分析說，這一政策是打補丁政策，嚴堵假離婚買房，對于一些想通過假離婚來獲得購房資格，以及通過假離婚來獲得首套資格，都會產生直接遏制作用。“假離婚的漏洞2020年在不少城市已經明確堵上，上海這次收緊信息也十分明確。”張波說。

“過去通過此類假離婚，其實可以騙取購房資格。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，有部分城市規定是，如果離異2年內那么是要追溯過去家庭所有房產的，而上海升級為3年，政策嚴厲性更強。

提高交易環節稅收 調整增值稅征免年限

意見規定調整增值稅征免年限。個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收增值稅;個人將購買5年以上(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收增值稅;個人將購買5年以上(含5年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

“直接限定了5年內轉讓全額征稅，這一政策直指炒房行為，提高交易環節的稅收可以有效減少新增投資需求，但在一定程度上也會限制二手房的流動性，2021年上海新房的供應力度預計會有所加強，以緩解二手房上市量減少帶來的供應不足。”張波表示。

差別化信貸嚴格落實 后續貸款或繼續收緊

意見要求嚴格執行差別化住房信貸政策。實施好房地產貸款集中度管理，加強個人住房貸款審慎管理，指導商業銀行嚴格控制個人住房貸款投放節奏和增速，防止突擊放貸。引導商業銀行進一步加強審貸管理，對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。

嚴躍進認為，這里的政策中，最大的亮點就是提到了“房貸集中度”的概念。“實際上由于2021年也是央行等部門落實房貸集中度政策的一年，所以此類政策恰是借這個機會積極落實。后續銀行在貸款方面勢必需要更為保守，需要在三道紅線的約束下放貸。部分炒作比較多的樓盤，后續貸款方面勢必會面臨收緊的可能。”

張波說，這一政策是再次強調，2020年對于嚴查資金違規流入房地產就已經從嚴，同時對于差別化的信貸本身在上海執行來較為嚴格。“預計下一步對于消費貸、經營貸違規流入樓市會有更明確的查處打擊。”

嚴格商品住房銷售管理 搖號制度或進一步收緊

意見強調嚴格商品住房銷售管理。嚴格新建商品住房銷售方案備案管理。嚴格執行商品住房銷售“一價清”“實名制”等各項管理制度。完善新建商品住房公證搖號選房制度，優先滿足“無房家庭”自住購房需求。加強預售資金監管，保護購房人合法權益。

意見還提出嚴格規范房地產市場經營秩序。加強對房地產開發企業、銷售代理企業和房地產經紀機構的監管，開展房地產市場秩序專項整治工作。加大聯合整治執法力度，形成執法合力，嚴肅查處捂盤惜售、價格違法行為、虛假廣告、人為制造市場緊張氛圍、誘導規避調控政策等違法違規行為。

張波說，商品房的銷售管理，包括一房一價以及公示和備案在上海之前都做得較好，這次對于“一價清”提出要求，也防止房企通過在裝修、車位等方面不當增加收取違規費用。同時“實名制”的要求可以有效防止炒作購房資格和不當轉讓獲利。

嚴躍進認為，最為核心的就是搖號制度的完善。此次政策提到了搖號政策應該優先顧及無房家庭，后續一些人才購房勢必可以享受更好的政策。預計后續上海還會出臺各類搖號選房制度，類似優先認購的制度，真正保障購房者尤其是無房者的權益。

在土地供給方面，意見提出，優化土地供應結構，增加商品住房用地供應，特別是在郊區軌道交通站點周邊、五大新城(南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城)加大供應力度。

嚴躍進說，第一、土地供應要增加，結構要調整，這也是比較吻合上海當前購房需求的特征，能夠真正緩解供求矛盾。第二、此次政策明確了區域市場供地的調整，尤其是提到了軌交沿線和五大新城的供地，有助于后續此類區域住房項目的增多，利好相關人員住房的解決。第三、政策也提到了對土地價格的穩定，強調了房地聯動機制的堅持，這也是為了防范地價上漲傳導到房價上去。

關鍵詞： 上海