經過一年多的過渡期，北京土地供應市場上，“不限價”的地塊越來越多，重新成為市場的主流。

數據顯示，2020年，北京共計出讓住宅地塊45宗，其中限競房地塊僅有8宗，而不限價地塊擇優37宗。對比市場火爆的2017年和2018年，兩年共計出讓住宅用地86宗，不限價地塊僅有1宗。即使2019年，全年出讓的35宗住宅地塊中，限競房地塊也高達21宗，高于不限價地塊總數。

隨著市場的變化，限競房開始逐步淡出，但開發商的拿地熱情并沒有被激發出來。

14日下午，北京石景山北辛安不限價地塊開始現場競拍，中海(00688.HK)與金茂(00817.HK)參與舉牌，僅經過5輪叫價，地塊便落袋中海，其以總價17.9億元摘得該地塊，未觸及地價上限，溢價率僅3.17%。

此前的2020年12月30日，大熱的石景山板塊出讓一宗地塊，結果是遠洋(03377.HK)聯合中交(000736.SZ)、平安(601318.SH)、保險產業園以底價55.56億元競得，四家企業聯合體在沒有競爭對手的情況下輕松取地。

一般居住用地尚且如此，限競地塊的出讓更為冷淡。2020年4月，東壩1104-611限競房地塊突然宣布暫停交易，當時市場分析認為該地塊屬性較差，沒有開發企業愿意為之買單。半年之后的12月14日，該地塊重新“上架”，雖然限競房的屬性沒有改變，但是地塊卻由“混合公建用地”轉變為了“二類居住用地”，同時提高了項目開發房源入市后的價格，由此前的6.9萬元/平方米提高到了7.1萬元/平方米，此前的7090政策(居住用途建筑規模中建筑面積90平米以下的住房面積所占比重需達到開發建設總面積的70%以上)也由建面轉變為了套內建面，無形中為開發企業放寬了房屋面積要求。

據悉，限競房地塊預冷，主要源于二級市場上，限競房的銷售去化不樂觀。中原地產數據顯示，限競房入市至今約有90個項目面市，共向市場提供約8萬套住宅，然而總計成交僅有不到4萬套，去化尚不足一半。

合碩機構首席分析師郭毅表示，北京是執行調控政策最嚴厲的城市，很多開發企業在拿地之初就要考慮未來的銷售情況，反饋于土地市場上，就表現為開發企業拿地較為冷靜，且精打細算。

與此同時，供需相對平衡也是北京市場保持穩定的一個重要原因。中指院數據顯示，在疫情過后的6月、9月和12月，北京出現一輪推盤小高峰，單月供應規模均超過11萬平方米，全年商品住宅共計供應931.97萬平方米，雖然同比小幅回落4%，但仍然處于高位。同時，2020年北京住宅市場供銷比為0.77，仍然處于供大于求的局面。

郭毅表示，在京津冀一體化的進程中，北京在不斷拓寬居住的范圍，相比于滬深，北京的供地規模是相對可觀的，這也決定了北京土地市場不會出現太瘋狂的局面。

某top10房企營銷負責人也對第一財經表示，開發商對于地塊的興趣并不完全取決于是否限價，更要看地塊的屬性、特征是否滿足公司的投資標準。即便是不限價的地塊，也不一定就能打造成高價項目，更要取決于其所處的地段以及開發商的產品能力、營銷能力。

另外，北京始終嚴格執行限價政策，低單價項目的供應量非常充足，已在住房供應市場上占據主流，個別高單價項目入市不會影響這種供應結構。

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