盡管去年行業(yè)曾經(jīng)悲觀地預(yù)測：站在未來，去年可能是最好的一年。疫情的黑天鵝落下之時，行業(yè)也曾經(jīng)悲觀地喊出：失去的春天。我們依然看到在逆境中堅持產(chǎn)品品質(zhì)的企業(yè)，看到營銷人們從線下到線上的全面探索，看到了競合出的未來，看到了在第二賽道不斷探索的身影。勞動不僅光榮，更應(yīng)該能致富。于是，整個行業(yè)收獲了五年來最好的“金九銀十”，在錯過了一個春天的情況下，依然有企業(yè)提前一個月撞線全年業(yè)績。欣喜之余，我們必須更加清醒地看到在行業(yè)不確定性更加突出的當(dāng)下，有的問題迫在眉睫。已經(jīng)接近公開報價的銷售榜，“三條紅線”盡踩的品牌房企們、被渠道綁架日益嚴(yán)重的銷售，以及靠優(yōu)化、賣資產(chǎn)活下去的“問題寶寶”、資本泡沫破裂的物管行業(yè)……在2020年的最后一個月，北京商報新北京樓市周刊推出年終特別策劃《拾問·2020》，回看整個行業(yè)。

在房地產(chǎn)送走黃金十年、由賣房子轉(zhuǎn)向“賣服務(wù)”后，曾被看做是買賣附屬品的物業(yè)板塊站到了房地產(chǎn)公司的C位上。疫情的“黑天鵝”可謂造就了物管的大時代：物業(yè)擔(dān)負(fù)起防疫堡壘的重任，不僅受疫情影響較小，且疫情防控“最后一公里”的價值得以充分彰顯，物業(yè)服務(wù)企業(yè)備受資本市場追捧。然而風(fēng)口過后，資本泡沫也隨之凸顯：上市破發(fā)、盈利難題、規(guī)模化考驗等一系列難題迅速反噬著這個年輕的行業(yè)。物企還要不要擴規(guī)模?市場是否還有空間?行業(yè)擴容之下，物企存在什么短板?未來將如何加固護城河?疫后行業(yè)如何看待業(yè)務(wù)多元化與增值業(yè)務(wù)?增值服務(wù)是否會成為重頭戲?

還要不要擴規(guī)模

近年來迎來資本風(fēng)口的物業(yè)管理行業(yè)，在2020年內(nèi)物業(yè)上市熱潮更盛。在資本的助力下，上市物企的規(guī)模和業(yè)績也得到了加速提升，其在資本市場也具有亮眼表現(xiàn)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月17日，共有37家物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸港股、3家企業(yè)進入A股。2020年，新增16家物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸港股，另有6家已交表。上市物企市值方面，37家港交所上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)總市值超過6500億港元，市盈率中位數(shù)達(dá)36.1倍，3家滬深上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)總市值約為20億元人民幣，市盈度率均值達(dá)53倍。

在“無規(guī)模無話語權(quán)”的當(dāng)下，業(yè)內(nèi)依然堅定地認(rèn)為，“擴規(guī)模”將是未來很長一段時間物管行業(yè)的主旋律。基于2020年內(nèi)赴港上市物企陣營的持續(xù)擴容，以及眾多上市物企在資本市場表現(xiàn)亮眼，更是將現(xiàn)階段的市場視為“規(guī)模擴張的窗口期”。

“沒有規(guī)模萬萬不行。”談及物企的規(guī)模擴張，正榮服務(wù)執(zhí)行董事兼行政總裁黃亮表示，以更開放的心態(tài)談合作，讓業(yè)務(wù)呈幾何型增長，讓營收和利潤達(dá)到相對安全的規(guī)模確實很重要。“只要盤子大，在大風(fēng)中才可以穩(wěn)。如果你是小沙盤，在資本的驚濤駭浪里很有可能翻船了。”

而在業(yè)內(nèi)人士看來，黃亮的上述論斷，似乎已是當(dāng)下物管領(lǐng)域市場參與主體的共性認(rèn)知。同策研究院資深分析師肖云祥向北京商報記者表示，未來一段時期內(nèi)，擴張規(guī)模依然是物業(yè)管理行業(yè)的主旋律，而且橫向收并購也將是物業(yè)服務(wù)企業(yè)快速提升規(guī)模的手段。

值得一提的是，基于行業(yè)的規(guī)模擴張現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)有分析指出，行業(yè)“馬太效應(yīng)”是市場不變的法則，未來“大魚吃小魚”這種兼并收購會越來越激烈。

北京商報記者了解到，作為企業(yè)實現(xiàn)擴容的最快途徑，物管領(lǐng)域的收并購交易在近兩年可謂高頻。僅在2020年上半場，物管行業(yè)發(fā)生的收并購事件便多達(dá)22起，涉及金額近10億元。另據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2019年是百強企業(yè)的“并購大年”，年內(nèi)發(fā)生70余起并購事件，其中百強TOP 30企業(yè)并購案數(shù)量占百強企業(yè)并購總量的近七成。

中指研究院常務(wù)副院長黃瑜介紹稱，從百強房企的收購并購行為來看，百強企業(yè)依靠自有資金或資本融資，傾向于選擇百強企業(yè)作為并購標(biāo)的，實現(xiàn)強強聯(lián)合，戰(zhàn)略互補。

不過，肖云祥也提示稱，有規(guī)模并不代表行業(yè)整合就有意義，還需要有與之相匹配的運營能力。在此過程中，物業(yè)企業(yè)需要注意的是標(biāo)的資產(chǎn)的品質(zhì)，在獲取項目策略上謹(jǐn)慎使用低價策略。

擴容的急迫與人才的短板

據(jù)梳理，在過去一年，百強企業(yè)中有開發(fā)背景的企業(yè)數(shù)量占比近八成，這些企業(yè)的管理面積中約六成來自兄弟開發(fā)公司。不過，當(dāng)下企業(yè)已愈發(fā)重視市場外拓，努力拓展第三方業(yè)務(wù)。而在物業(yè)服務(wù)企業(yè)突破邊界不斷前行的同時，業(yè)內(nèi)觀點指出，市場參與主體更要思考的是：企業(yè)的護城河和短板到底在哪兒?

在綠城服務(wù)集團行政總裁吳志華看來，物業(yè)行業(yè)的護城河無非是三點：一是品牌聲譽，二是目前行業(yè)準(zhǔn)公共服務(wù)的屬性，三是資源整合的能力。護城河之外，物業(yè)行業(yè)的短板也真實存在。吳志華將其總結(jié)為：缺乏為算法支撐的服務(wù)體系、缺乏人才、缺乏差異化的服務(wù)等。

“企業(yè)這幾年都在紛紛加大科技投入，我們都看到了這個短板。我們在開發(fā)數(shù)字化的運維團隊體系、多元社區(qū)平臺，以科技推動服務(wù)效率與管理效率的雙向提升已初獲成功，但尚未完成從量變到質(zhì)變的迭代，未形成以算法為支撐的服務(wù)體系。”吳志華也提及，現(xiàn)階段物業(yè)行業(yè)比較顯著的短板是人才缺乏，物業(yè)公司提供的薪資無法吸引、管理和提升年輕人。

此外，吳志華還指出，社區(qū)生活服務(wù)作為目前增速最快、毛利最高的業(yè)務(wù)，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)未來重要的業(yè)績增長點。但是由于缺乏差異化的服務(wù)，使得行業(yè)集中度很低，這又反過來阻止垂直行業(yè)能力的培養(yǎng)。

“我們面臨著前所未有的機遇，也面臨前所未有的挑戰(zhàn)。” 吳志華用這樣一段話概括現(xiàn)階段物管領(lǐng)域的發(fā)展現(xiàn)狀。

那么，資本+科技賦能下，物管行業(yè)未來的競爭格局會如何?就此問題，肖云祥指出，自2015年“互聯(lián)網(wǎng)+”被提出，大量的互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等科技元素被引入物管行業(yè)，科技元素的引入實際上是提升運營效率和服務(wù)體驗的手段，未來競爭的格局或?qū)⑹且砸?guī)模為基礎(chǔ)的運營服務(wù)能力的競爭，規(guī)模和運營相輔相成。

值得一提的是，中型物業(yè)企業(yè)的“上市焦慮”在業(yè)內(nèi)也普遍存在。鑫苑服務(wù)CFO黃波直言，“中型物業(yè)企業(yè)在上市以后很尷尬，在資本市場好像對小而美的企業(yè)不是特別的寵愛，大家更喜歡體量更大的、母公司更強大的企業(yè)”。

而這種“上市焦慮”，也促使中小型物企們?nèi)ゲ粩嗵剿骺尚械囊?guī)模路徑。

黃波認(rèn)為，對于中型企業(yè)來講，一方面，對于資本市場部分只能把自己的業(yè)績扎實做好;另外一方面，站在行業(yè)的平臺上以后，企業(yè)也一直在關(guān)注行業(yè)的動態(tài)。“我們是在拼命做全維，尋找新的機會。行業(yè)一旦格局發(fā)生變化，像中型企業(yè)要么就進入到頭部，要么未來真的沒有腰部，只有腿部和頭部了。”

而談及當(dāng)下物企間的估值分化問題，中信建投證券房地產(chǎn)兼建筑行業(yè)首席分析師竺勁認(rèn)為，2020年5月下旬，主要物管公司估值達(dá)到高點，此后行業(yè)逐漸回歸理性，估值回歸合理區(qū)間，資本市場對物管公司自身的基本面更加看重。

“總體而言，合約面積規(guī)模帶動住宅類物管估值，此外，關(guān)聯(lián)地產(chǎn)商市值也會帶動物管公司市值。” 竺勁補充道。

疫后增值服務(wù)會成重頭戲嗎

業(yè)內(nèi)有分析指出，當(dāng)下仍有好多物業(yè)企業(yè)沒有跳出“老三樣”：空間管理、房屋經(jīng)紀(jì)、家居服務(wù)，不過在疫情防控常態(tài)化的背景下，物管企業(yè)如何突破邊界，在基礎(chǔ)服務(wù)之外創(chuàng)造更多的增值服務(wù)，已然成為行業(yè)重點關(guān)注的發(fā)展命題。

據(jù)了解，業(yè)主增值服務(wù)一般包括三類：一是，基礎(chǔ)服務(wù)關(guān)聯(lián)較高的增值服務(wù)，如房屋裝修、家政保潔、拎包入住等;二是，利用轄區(qū)內(nèi)甚至周圍資源，開展針對性增值服務(wù)，如自營或與第三方合作開展的物業(yè)租售、廣告業(yè)務(wù)、社區(qū)食堂等;三是，借助物業(yè)信任度與入口流量優(yōu)勢，根據(jù)社會發(fā)展需要、國家產(chǎn)業(yè)政策、業(yè)主需求等進行深入挖掘，開展相關(guān)服務(wù)，如教育、養(yǎng)老等業(yè)務(wù)。

來自第三方機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，盡管基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入在物企的營收中仍占據(jù)大頭，但多種經(jīng)營收入以及業(yè)主增值服務(wù)收入呈現(xiàn)增長之態(tài)。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2019年，百強企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入均值達(dá)8.17億元，同比增長14.55%，占總營業(yè)收入的78.55%，依然是百強企業(yè)的主要收入來源;多種經(jīng)營收入均值為2.23億元，同比增長29.03%，多種經(jīng)營收入占總營業(yè)收入比重為21.45%，較2018年增加1.94個百分點，多種經(jīng)營對業(yè)績拉動能力不斷增強。

從整體上市物企多種經(jīng)營收入的構(gòu)成來看，非業(yè)主增值服務(wù)仍是主要貢獻來源，2019年非業(yè)主增值服務(wù)占多種經(jīng)營收入的比重為54.68%;業(yè)主增值服務(wù)收入增長迅速，占多種經(jīng)營收入的比重為45.32%，較2018年(42.11%)提升3.21個百分點。

“基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的利潤空間較為有限，因此積極布局多種經(jīng)營業(yè)務(wù)，特別是多種經(jīng)營增值服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)值得關(guān)注。”黃瑜指出，對于頭部物業(yè)企業(yè)來說，首先是要聚焦主業(yè)業(yè)務(wù)，在此基礎(chǔ)上開拓增值服務(wù)空間。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于增值服務(wù)的重視，在頭部物業(yè)企業(yè)的表態(tài)中也可見一斑。碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長江曾在2017年公開表示，物業(yè)企業(yè)未來的決戰(zhàn)主場是“增值服務(wù)”;在近期舉辦的物業(yè)行業(yè)論壇上，其再次表態(tài)稱，碧桂園服務(wù)未來的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)比例重心落在三個主航道：一是物業(yè)服務(wù)，含商業(yè);二是城市服務(wù);三是增值服務(wù)。

不過，在李長江看來，“物企增值服務(wù)模式還在不斷地進化過程當(dāng)中，還沒有完全定型”。

竺勁指出，基于當(dāng)前物管領(lǐng)域的發(fā)展現(xiàn)狀，2020年后，資本市場將更加關(guān)注特色賽道。

“隨著傳統(tǒng)物管賽道競爭日益激烈，能夠提供增量和漲價邏輯的特色賽道將在未來受到資本市場更多關(guān)注。” 竺勁舉例稱，這一領(lǐng)域的代表企業(yè)有按一定比例租金收取服務(wù)費的寶龍商業(yè)，以及按一定比例租金或一定比例營收抽成的華潤萬象生活等。

肖云祥指出，未來物管企業(yè)的商業(yè)模式肯定是趨于多元化，從而帶動服務(wù)、收入的多樣性，此間包括了對業(yè)主增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)，加大增值服務(wù)收入對于物管企業(yè)而言是未來發(fā)展的一個趨勢。“疫情后，物管公司‘最后一公里’服務(wù)’、的優(yōu)勢徹底凸顯，線上化的服務(wù)也必然成為趨勢。”

北京商報記者 盧揚 榮蕾

關(guān)鍵詞： 物業(yè)