進(jìn)入9月，意味著樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”的到來(lái)。

近段時(shí)間，不少開(kāi)發(fā)商們主動(dòng)示好。一口價(jià)、特價(jià)房、買(mǎi)房送家電等優(yōu)惠頻現(xiàn)，從線(xiàn)上到線(xiàn)下，五花八門(mén)的促銷(xiāo)活動(dòng)透露房企們想在這段時(shí)間打個(gè)“翻身仗”。

但7月以來(lái)，中央多次開(kāi)會(huì)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，釋放出調(diào)控收緊的信號(hào)。密集的調(diào)控政策下，讓“金九銀十”的實(shí)現(xiàn)蒙上了一層陰影。

繼8月26日召開(kāi)的部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，強(qiáng)調(diào)落實(shí)城市主體責(zé)任，毫不動(dòng)搖堅(jiān)持“房住不炒”定位后，多地樓市調(diào)控繼續(xù)升級(jí)。

9月3日，東莞在前期“7.25”新政的基礎(chǔ)上加強(qiáng)細(xì)則管理，明確社保連續(xù)繳納不足半年的不能通過(guò)一次性補(bǔ)繳來(lái)取得購(gòu)房資格，同時(shí)對(duì)7月25日以后網(wǎng)簽的住房要求 3 年限售(含贈(zèng)與)。

9月4日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布了《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對(duì)土地市場(chǎng)、住房貸款、稅收政策、限購(gòu)政策、無(wú)房家庭認(rèn)定等方面內(nèi)容作了進(jìn)一步明確規(guī)定。

9月6日，沈陽(yáng)市房產(chǎn)局、沈陽(yáng)市自然資源局等聯(lián)合發(fā)布關(guān)于《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的通知》，提出嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人購(gòu)買(mǎi)首套商品住房首付比例不低于30%規(guī)定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款須一次性支付，禁止分期支付和“首付貸”，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年7月開(kāi)始，全國(guó)已有近10個(gè)城市收緊樓市調(diào)控。梳理各地升級(jí)的樓市調(diào)控措施，可以發(fā)現(xiàn)明確的發(fā)現(xiàn)主要目標(biāo)就是為了打擊炒房。

如此密集的調(diào)控政策下，樓市的“金九銀十”還有希望嗎?業(yè)內(nèi)人士對(duì)此看法不一。

貝殼研究院表示，今年的調(diào)控政策更加精準(zhǔn)施策，“金九銀十”更難出現(xiàn)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年8月受監(jiān)測(cè)的全國(guó)范圍66個(gè)大中城市新房市場(chǎng)合計(jì)成交套數(shù)同比下滑1.2%，環(huán)比下滑14.5%。貝殼研究院策略研究部分析師許小樂(lè)預(yù)測(cè)，新房市場(chǎng)受庫(kù)存增加、房企資金壓力等因素影響，可能會(huì)出現(xiàn)降價(jià)售房的小行情。許小樂(lè)認(rèn)為中央層面已經(jīng)多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的政策導(dǎo)向，LPR利率連續(xù)四個(gè)月保持不變，上半年應(yīng)對(duì)疫情的貨幣信貸政策逐步調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫的條件不復(fù)存在。

其實(shí)，回顧往年，“金九銀十”也從來(lái)都不是年度成交高點(diǎn)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去三年全國(guó)重點(diǎn)18個(gè)城市9月、10月兩個(gè)月的成交量均比上月下降，環(huán)比降幅在5%至10%左右。

克而瑞研究中心分析，聯(lián)系到7、8兩月房地產(chǎn)市場(chǎng)淡季不淡，預(yù)計(jì)9、10月市場(chǎng)行情仍值得期許，隨著供應(yīng)明顯放量，屆時(shí)成交有望繼續(xù)走高，部分熱點(diǎn)城市或再創(chuàng)年內(nèi)新高。各城市市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)分化，核心一二線(xiàn)城市市場(chǎng)需求堅(jiān)挺，且有強(qiáng)勁購(gòu)買(mǎi)力支撐，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景值得長(zhǎng)期看好，成交量?jī)r(jià)有望保持在高位。人口長(zhǎng)期凈流出的弱三四線(xiàn)城市市場(chǎng)需求相較羸弱，疫情影響下市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力更是透支，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力。

易居研究院認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)已完全擺脫新冠影響，開(kāi)始走上正軌。易居近日發(fā)布的《2020年8月全國(guó)40城新建商品住宅成交報(bào)告》顯示，8月份40城新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅下降4%，同比增長(zhǎng)16%。自5月份成交量年內(nèi)首次同比轉(zhuǎn)增以來(lái)，已連續(xù)4個(gè)月同比正增長(zhǎng)。從前8月數(shù)據(jù)來(lái)看，1-8月份40城成交面積同比下降9%，自3月份以來(lái)降幅持續(xù)收窄。

易居研究院預(yù)計(jì)，“金九銀十”部分房企將以?xún)r(jià)換量促回款。“三條紅線(xiàn)”融資新規(guī)規(guī)定，將根據(jù)房企負(fù)債情況實(shí)施差異化債務(wù)規(guī)模管理。對(duì)于部分資金壓力大的房企來(lái)說(shuō)，以?xún)r(jià)換量促進(jìn)資金回籠將是非常重要的工作。

所謂“三條紅線(xiàn)”是指，近日，住建部、央行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，并且形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。

其中，對(duì)房地產(chǎn)融資的管理，主要以“三條紅線(xiàn)”為標(biāo)準(zhǔn)，具體為：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍不得融資。根據(jù)房企的“踩線(xiàn)”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，然后實(shí)施差異化債務(wù)規(guī)模管理。

“三道紅線(xiàn)”中的三個(gè)指標(biāo)為衡量企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)、償債能力的主要指標(biāo)。這三大指標(biāo)互為表里、相輔相成，綜合反映企業(yè)負(fù)債情況及償債能力。

同策研究院資深分析師肖云祥認(rèn)為，就2020年下半場(chǎng)，房企打折促銷(xiāo)是否將成為常態(tài)。后續(xù)還會(huì)有更多的房企會(huì)采取以?xún)r(jià)換量的方式回籠資金，降低負(fù)債。特別是對(duì)一些有規(guī)模發(fā)展意愿，但是負(fù)債率較高、踩了“紅線(xiàn)”的企業(yè)而言，以?xún)r(jià)換量，加速回籠資金，是短期內(nèi)快速減低負(fù)債率的有效方法。

不過(guò)房企降價(jià)是一回事，消費(fèi)者是否有購(gòu)房需求又是另一回事。受上半年公共衛(wèi)生事件的影響，越來(lái)越多購(gòu)房者開(kāi)始意識(shí)到持有現(xiàn)金比持有房產(chǎn)更加重要，因此市場(chǎng)上的購(gòu)房需求比以往有所下降。

中指研究院調(diào)查結(jié)果顯示，8月有購(gòu)房計(jì)劃受訪(fǎng)者占比較7月下降3個(gè)百分點(diǎn)，其中，半年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃的受訪(fǎng)者占比也較7月下降。全國(guó)置業(yè)意愿強(qiáng)度整體下降，多數(shù)城市群、各線(xiàn)城市受訪(fǎng)者置業(yè)意愿強(qiáng)度均下降。

關(guān)鍵詞： 樓市