打鼴鼠

關注樓市的人，一定會察覺到，進入7月以來，局勢突然毫無征兆地嚴了起來，對房價的嚴打可謂不留余地。

前段時間，號稱房價神話的深圳，迎來史上最嚴苛調控新政，全國購房者被高位攔截。其后沒幾天，隔壁的東莞出臺限購加碼政策，購房通道同樣被封鎖。

在此期間，浙江的杭州、寧波，江蘇的南京，均出臺了樓市新政，加碼限購，提高購房門檻。尤其南京出臺的“寧九條”，從九個方面圍追堵截房價，對市場造成巨大影響。

對于現在的行情，我把它戲稱為「打鼴鼠」式調控，只要有城市敢在房價上露頭，必遭調控重擊。這遠比2018和2019年嚴苛得多。

緊接著，中央喊10城開會，事無巨細安排了下半年房地產市場工作部署。懂行的人都知道，之前是住建部主持會議，這次直接上升至正國級規格，背后意味著什么。

會上基調重提，再三強調三大方針。

1、堅持房住不炒

2、堅持經濟脫鉤房地產

3、堅持三穩戰略

第二天，央媒經濟參考報就刊登了大頭條，《必須及時消除樓市運行中的異象，有效扭轉市場紊亂預期》，文中狠批房價帶來的副作用，堅持實業興邦戰略。

多城出臺調控新政，外加會議以及輿論導向，這一連串的操作，的確把人看懵了。要知道這在平時，一條大新聞就會對市場輿論造成巨大影響，何況接二連三的信息轟炸。

昨天，一個行內朋友說他非常困惑，感覺事情遠沒有這么簡單。

因為7月份，很多城市已經結束了小陽春，成交開始走下坡路了，沒有理由這么嚴打房價，況且疫情當頭，地方經濟是需要房地產去跑GDP增速的。

換句話說，政策為什么不在5-6月份樓市最火爆的時候出臺，偏偏要選在7月份，不是有些亡羊補牢嗎?

隨后我翻閱了近半年的大會小會，終于知道了，這一系列的樓市動作，其實是有信號的。

這還要從2020年6月18日的一場會議說起。

2

小鎮故事

6月18日，第十二屆陸家嘴(600663,股吧)論壇會議召開，劉副總理在分析完國內外局勢后，說了一句意味深長的話：

“一個以國內循環為主、國際國內互促的雙循環發展的新格局正在形成。”

此話一出，子木覺得，中國經濟接下來的走向基本已經確定，「經濟內循環」將成為中國經濟主要占比。

那么這和房價有什么關系呢?別著急，我們來慢慢了解。

經濟內循環，按照官方解釋，就是一個生產、交易、消耗都在一個經濟體內的模式。

舉個例子，一個小鎮里，有一戶人家饅頭做的特別好吃，老板每天都會把饅頭賣給小鎮里的人，每天做的都會被消耗完，這就叫小鎮饅頭經濟的內循環。

突然有一天，饅頭店老板突發奇想，想把生意做得更大一些，于是和小鎮銀行貸款買了很多機器，由手工制作變成了機械化生產，產量倍增。饅頭暢銷，賣給了隔壁好幾個鎮子。這就叫全球化。

一般來講，內循環經濟出現在經濟比較薄弱的農業大國，例如中國在改革開放之前，就是自產自銷的內循環經濟模式。

但是工業時代到來后，內循環系統都崩潰了。為什么?

再拿小鎮饅頭店舉例，剛開始饅頭是手工制作，產量有限，饅頭做多少小鎮居民能吃多少。但是引入機器后，產量暴增，開始進出口給周邊的小鎮，小鎮們貿易往來密切，經濟繁榮。內循環經濟結束。

但天有不測風云，突然有一天，小鎮之間因為某些問題產生了矛盾，甚至打架斗毆。各個村子為了保護居民，決定結束小鎮之間的貿易往來。村子周邊圍起了高高的柵欄，進不來出不去。

這時候最慘的就是饅頭店，面臨的最大的問題就是產能過剩，這么多的饅頭到底賣給誰?欠銀行的貸款也還不上了。

不止饅頭店，服裝店、玩具店、鞋店等等都還不上銀行的錢，銀行開始倒閉，從而引發了小鎮金融危機。

3

破局之路

如果你看懂了小鎮饅頭店的故事，對當下國際局勢就會特別明晰。

一直以來，中國都是靠三駕馬車驅動經濟：消費、投資和進出口。

在加入了WTO、參與全球分工后，我們用規模龐大的低成本勞動力、廉價原材料、成熟的產業鏈、以及付出環保的代價下，完成了20年的經濟騰飛。

中國以此成為全球貿易出口量最大的國家，真正的全球“超級加工廠”。

然而在今年，這一切都發生了劇變。在陸家嘴論壇上，劉副總理也講到，全球疫情災害的日趨嚴重，再加上川普政府的野蠻行徑，之前的貿易格局不復存在。

我們首次把追求GDP增速的目標，破格降低至堅守“六保”。

但值得欣慰的是，當全世界都被籠罩在疫情陰霾中的時候，中國經濟復蘇還有一張王牌可以打，就是龐大的消費者市場。

借此，我們啟動內循環經濟，雖然是被迫的選擇，但也是當下最好的抉擇。

在小鎮饅頭故事中，我們知道，在工業時代，“倒”回來啟動內循環絕非易事。

記得在2015年，我們開始啟動的去產能去庫存周期，真所謂刮骨療傷。當初產能過剩最嚴重的就是鋼鐵產業，一時間河北多家鋼鐵廠關閉，背后又是成千上萬的工人的迷途。

所以如果真正想實現工業時代的內循環經濟，就必須解決產能過剩問題，而解決產能過剩的法門，只有2個。

一是把過多的產能輸出到其他國家，目前我們天字號工程「一帶一路」的用意正是如此，但按照目前的疫情影響和基建投資周期來看，這注定是一個漫長的過程。

二是提高消費者市場的購買力。讓小鎮居民有足夠的錢，足夠的消費意愿，去主動消耗小鎮工廠生產的所有高中低端產能。

4

攔路石

這時候就有人打趣了，說得輕巧，有錢誰不愿意消費?誰不愿意提高生活質量?

的確，這就是癥結所在。雖說中國有強大的消費者市場，但是購買力被長期透支。主要原因正是一輪接一輪的房地產消耗。

數據顯示，從2008年開始到2018年，我國居民杠桿率從17.9%上漲到了53.2%，2019年一季度，居民杠桿率繼續提升，達到了54.3%，其中個人住房貸款占住戶部門貸款總額的50%以上。

10年前我們可能用每月收入的30%去做月供，而現在大多數家庭則用50%以上的收入去還房貸，再減去一定的儲蓄，能拿出來消費的資金屈指可數。

所以說，當下中國居民明面上房子挺多，但都是紙面財富，實際上能拿來消費的流動資金，大家心知肚明。

以此來看，房價高壓的消費者市場，根本無法支撐起經濟內循環。

看到這里，你應該明白了，為什么6月18日之后，市場上會爆發出這么多打壓房地產的調控政策。

總結一句話就是，“樓市不壓，消費不起，內循環經濟無望”。

我們再來看7月份被調控的城市。

深圳、東莞、寧波、杭州、南京，這幾個城市一點兒都沒被冤枉。

萬人搶房搖號，茶水費，假離婚……炒作氛圍實在太濃，根本沒把「房住不炒」放在眼里。

尤其是深圳的業主，聯手哄抬房價，每個小區一個房價聯盟群，每天盡想著如何提升小區房價，包裝、營銷、輿論借勢，無所不用其極。

只要有人敢拉低小區掛牌房價，就成了全小區業主的公敵，有的小區還有不堪入目的懲罰方式。

這樣畸形的炒作型市場，被史上最嚴調控政策嚴打，只能說咎由自取。

5

樓市的未來

最后再說說，經濟內循環周期下，中國樓市將怎么走?

種種跡象表明，當下為了實現經濟內循環，提振消費將成為頭號目標，那么未來房價大漲的可能性直接為0，任何城市都不可能挑戰「房住不炒」的底線。

但從目前的針對措施來看，中央并不想徹底把樓市送入寒冬，是允許房價「理性上漲」的，前提是禁止炒作，全靠剛需驅動。

例如2020年上半年的北京市場就是很好的案例。

在2017年317新政調整三年后，北京迎來了剛需購房反彈的高光時刻，房價有一定的漲幅，但沒有炒作氛圍，而且主要表現在好的地段和好的物業上。

這和股市一個道理，當技術分析已經完全失效時，這個市場必然是畸形且風險極高的。

接下來，在中央調控大手的打壓下，樓市會異常殘酷，城市們到了真正比拼底層剛需購買力的時候了。

當然這也是一個很好的契機，如果在今年下半年，你所在的城市二手房成交穩定，房價依然堅挺，則可以斷定這座城市房價泡沫小，未來房價有一定的增值空間。

如果你所在的城市在下半年，二手房成交一路下滑，房價出現松動跡象，說明你所在的城市明年還有下跌空間。

是騾子是馬，是該拉出來溜溜了，讓我們拭目以待。

關鍵詞： 樓市