[ 2020年上半年深圳一二手住宅網簽成交6.07萬套，同比上升24.34%。 ]

深圳樓市調控加碼的“靴子”終于落地了。

7月15日上午，深圳市住建局《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》(下稱《通知》)出臺。

記者采訪的業內人士認為，相較于杭州、東莞、寧波，深圳屬于目前新一輪調控中最嚴格的城市，超出此前預期?！锻ㄖ分饕亲饔糜谛枨蠖?，短期遏制炒作，給樓市降溫;但涉及二手房交易的政策有限，仍需警惕樓市“打新”、一二手倒掛的投機風及城市更新推高一手房價等系列問題。

作用需求端壓抑成交量

《通知》對限購政策進行了“打補丁”，要求：深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。

此外，涉及離異后購房，未作購房信貸政策的調整，主要是進行了套數限制。夫妻雙方離異后，任一家庭成員3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

深圳市住建局表示：“這樣既可滿足離異人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。”

此外，涉及住房信貸政策方面，《通知》主要是提高了無房但有房貸記錄或已有1套住房的購房家庭購買非普通住房的首付門檻：最低首付款比例均提高10個百分點，即分別為60%、80%。而無房無貸的首次購房家庭，繼續執行貸款首付款比例最低30%的政策。

深圳中原董事總經理鄭叔倫向第一財經記者表示，貸款條件差別性的調整，主要是針對已經擁有房產的客戶條件提高，盡量避免誤傷首套客戶，置換型物業銷售壓力大，相信可以壓抑投資氛圍。

此外，過去一段時間，深圳樓市存量房成交活躍，尤其是豪宅片區價格均有上行。

這次政策出臺包括：對普通住房標準進行細化普宅定義修訂，成交總價750萬元以上視為豪宅。另外，《通知》更新了存量住房(即二手住房)交易計稅參考價格，使計稅參考價格更接近市場價格;同時，將個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年。《通知》還進一步完善交易價、評估價、登記價“三價合一”制度，堵塞少交稅的漏洞。

針對上半年深圳個別新房項目出現多人搶購、“打新”的火爆局面，這次政策也有涉及。

針對社會關注度較高、預計購房人數較多的熱點樓盤，房地產開發企業應當按照優先滿足無房居民家庭購房需求的原則，并根據在本市繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴控認購人數，合理確定房源和認購人數比例。樓盤銷售方案報所在區住房建設部門備案。

數位受訪人士均有提及，政策主要是作用于需求端，其實目的都是一致的，以增加交易成本從而達到壓抑成交的效果。

短期遏制炒作長期待解

縱觀《通知》，首先是需求端的管理。

3月初，深圳樓市迅速回到了年前的狀態。樂有家研究中心數據顯示，2020年6月深圳二手住宅過戶10594套，成交均價66034元/平方米。上一次深圳二手住宅月度過戶量破萬套是2016年3月。從官方數據看，2020年上半年深圳一二手住宅網簽成交6.07萬套，同比上升24.34%。

此次政策的出臺與上半年深圳樓市的偏熱直接相關。

此前，樓市偏熱的杭州、東莞、寧波三個城市先后迎來新一輪調控政策收緊。比如涉調控內容最多的寧波發布穩樓市“十條”新政，內容包括擴大限購范圍、加大土地供應力度、強化金融政策監管等。杭州主要是規范了高層次人才優先購房有關要求，明確在本市以高層次人才家庭優先購房方式購買的新建商品住房，自房屋網簽之日起，5年內不得上市交易。東莞則主要是重啟新房限價、打擊捂盤惜售行為。

樂有家營銷副總裁劉理琴認為，深圳堪稱這輪調控中最嚴格的城市。

不過，《通知》涉及二手房信息有限，主要是“加大二手住房交易信息公開力度”等。而縱觀深圳樓市近年成交量來看，二手房是市場交易大頭，對一手房價格有一定的引導示范作用。深圳近年“打新”、投機氛圍濃厚的樓盤普遍存在一二手房價格倒掛的現象。“買到就是賺到”的投機心理也使得深圳樓市投資需求常年保持在30%左右的高位。

中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，“限購、限貸屬于一種應急性舉措，還是沒辦法遏制深圳這兩年一二手樓價倒掛，‘打新’瘋狂的情況”。不過，宋丁補充稱，政策的出發點是好的，可以先落地看具體情況，后面看實際效果再跟進出臺打“補丁”的政策。

住房“盤子小”的深圳正在通過增大住宅供應，寄望打破樓市過熱困局。

5月初，深圳發布的《2020年度建設用地供應計劃》顯示，年內計劃供應1200公頃建設用地，與2019年計劃供應量持平，其中居住用地為293.2公頃。這一居住用地的供應比例較往年有所上升，年內計劃供應面積較2019年實際供應面積增加了50%。

業內認為，供求基本面未發生實質性改善的大背景下，本次《通知》落地后的長期效果仍有待進一步觀察。

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