今年的旺季沒有來。
6、7月份的畢業季,大批畢業生走出校門,這本該是租房市場的旺季,尤其是在北京這樣的一線城市。
但今年的旺季沒有來。
5月初至6月初,隨著疫情防控形勢向好,北京租賃市場回暖。6月11日,新發地爆發聚集性疫情。16日,北京疫情防控應急響應級別由三級再次上調為二級。據貝殼研究院數據,6月15日起的兩周,北京租賃市場成交量較前兩周下降34.8%。包括北京在內的18個城市,6月租金環比下降3.2%,同比下降10.9%。
在這個畢業季,北京市平均房租價格在統計數據里迎來下降,但對租賃行業里的每個人而言,房租真的降了嗎?
房東被降價
第一次接到要求每月降700元房租的電話時,嚴先生答應自如的工作人員“可以考慮”,他當時的想法是,這段時間租房的人確實不多,自己原來8000元/月租給自如的三居室,就算降為7200元也可以接受,“總好過讓我自己去找新租戶,那空一個月租不出去就損失七八千啊。”
當天下午,他又接到了自如打來的電話,這次要求將房租調整為6200元/月。嚴先生無法接受這樣的降價要求,回絕了自如之后,加入了自如業主維權群。群里的337人,大部分都是接到了類似電話的自如業主們。
在這個群里,北京像素小區的業主嘉欣不僅收到了月租金降價3500元的要求,自如的工作人員還告訴她,如果不接受,自如會按提前解除合同處理,賠償她兩個月的房租,但同時按照合同,“合同提前解除,甲方均應向乙方支付裝修及新配置設施的損失費”,她需要支付給自如3.5萬元。
房東們無法接受這樣的結果,在群里商量對策,熱烈討論之后,他們發現了一個有趣的共性,群里不少人的房屋,都是有長期租戶租住的,空租的很少。
為什么不找未出租的房屋降價呢?
一位曾負責收房業務的自如前員工告訴經濟觀察報,如果將無人租住的房屋清退,房東大概率會低價將房屋掛向市場,自如租戶可能會因此流失。但如果清退有租戶的房屋,可以將現有租戶集中安置,提高效率。
至于這次要求房東降價的原因,這位前員工分析,前期占領市場時收房價格較高,再加上隔斷清理使得打隔斷的“N+1”模式無法實現,自如部分房源價格倒掛,無法長期承受這部分資產。
經濟觀察報就相關問題向自如官方求證,截至發稿未獲回應。
業主群內,被要求降價的業主們還未和自如達成共識,對租戶而言,房租真的降了嗎?
幾家歡喜幾家愁
“也沒想著撿多大便宜,不漲價就算便宜了。”文文通過自如在雙井合租了三居室中的一個主臥,月租金3200元。7月下旬,她的一年合同到期,要考慮續約。
提前一個月,自如工作人員打來電話詢問是否續約,了解了近期的租房市場情況,文文和室友提出新一年的房租能否降價時,遭到明確拒絕。
工作人員說往年這個時候都是要漲價的,只能幫我們去問問能不能保持原價,但降價是不可能的,文文得到了這樣的回復。
雖然附近類似的新出房源比現在這套要便宜幾百元,但考慮到搬家成本,文文表示,如果這套房子不漲價,自己大概率會續租。
和文文這種老租戶感受不一樣,新租戶張清(化名)被各家中介告知,今年房租降了,她現在租房能撿便宜。
張清今年從中國傳媒大學本科畢業,工作地點在三元橋,她準備在北京像素小區和同學合租。無論是鏈家、我愛我家還是蛋殼公寓的中介都告訴她,現在的房租便宜了不少。“原來需要六七千元一個月的復式兩居室,現在五千多就可以租下,而且選擇比之前多。”面對這樣的情況,張清反而有了更多時間做選擇,她沒有快速定房,想多看看。
雖然張清還在猶豫,但她這樣有明確租房需求的租客,是每家中介都不愿錯過的,尤其在今年的畢業季。“往幾年到了這個時候,畢業生一批一批地就來了,看房的鑰匙都勻不過來,經常好幾個客戶一起看。”一位在北京像素從事租房業務3年的我愛我家中介告訴經濟觀察報,因為較低的價格和交通優勢,北京像素一直是畢業生的主要選擇,“今年5月底,眼看人陸陸續續要回來了,結果新發地一整,現在一周能有幾個人看房都不錯了,今年的畢業季徹底‘完蛋’。”
畢業生客戶都去哪了?張清的校友、一位今年畢業的研究生說,畢業季,班上填團組織關系轉移的調查表,有工作的轉到工作地,沒有工作的就轉回家或者寫“不明確”,結果寫了工作地方的同學不到四分之一,而這位研究生本人今年一直在老家未回北京。
工資和業績掛鉤的租房中介們,對租房市場的變化感同身受。
張迪是我愛我家負責團結湖片區的中介,他近期在朋友圈掛出的房源質量明顯高于平時,同時,“只要5000、便宜出租、甩租”等詞匯出現的頻率更高了,因為“現在沒有人租房,客戶特別少,比過年那會兒都少”。
而為了提高業績,原本負責牡丹園片區的一位鏈家店長,因為自己片區受疫情影響沒什么人租房,會為了一單,從牡丹園地鐵換公交一個多小時,去西二旗為客戶帶看。“以前很少這樣干的,但現在特殊時期,真是沒有辦法,業績有時候就幾百塊錢”,我愛我家一位中介對這樣的跨區帶看行為表示無奈但理解。
和中介一樣,二房東們也感受到了壓力。兩年前,佳佳在崇文門整租了一套四居室,除了一間自住,其他三間租給其他房客。因為不需要中介費,以及房間質量不錯,在今年的疫情之前,三個房間基本沒出現過空租,“賺的差價基本能覆蓋我自己的房租,本來今年準備在附近再做一套。結果疫情來了,現在空了兩間房,三個月了就只有一個人來看房,還沒租”,佳佳為空著的房間發愁,“下個月就要交房租了,好幾萬呢。”
城市差異
從禾略研究院數據看,北京2020年各月平均房租,從1月的110.15元/月/平方米上漲為2月的114.67元/月/平方米后,此后一路下滑到6月的100.38元/月/平方米。
具體分析各區域數據,東城區房租最貴,6月房租達144.22元/月/平方米。各個區域房租變化趨勢不一,東城區、海淀區和石景山區的6月房租環比下降,但朝陽區和西城區環比上升。
從貝殼研究院的數據來看,今年5月結束了1月以來的下跌趨勢,環比上漲4.2%,但同比仍然下跌2.7%。6月卻再次下探,租金環比下降6%,同比下降14.1%。相應的,業主的出租預期依然處于低位,前三周業主平均掛牌價格同比下降5%。
從各城市的情況來看,平均房租下降的不僅是北京,禾略研究院數據顯示,一線城市中的上海和深圳1-5月平均房租價格也在下降,6月開始出現小幅度上升。
在新一線城市中,成都和南京的月租金變化趨勢與上海、深圳一致。一位成都的鏈家中介表示,雖然前5個月的平均租金下降,但6月開始,成都的畢業生租房市場“恢復熱鬧,高新區和西部智谷這種新公司多的地方,租房都要抓緊”。
關鍵詞: 房租