觀點指數《深圳市住房發展2023年度實施計劃》指出，2023年全市住房計劃新開工建筑面積1300萬平方米、約16.5萬套。此等規模的住房建設是對今年政府工作報告里，支持剛性和改善性住房需求問題，尤其是解決新市民、青年人的住房問題的有力回應。

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土地方面，第二批擬供商品住宅用地項目清單共計10宗地塊，合計出讓面積104.85公頃。其中，深灣超總地塊解除了兩個約束，即不再限定70/90的戶型設置要求，同時其房屋銷售價格允許突破13.2萬的原先要求，預期企業對地塊的競爭會更加激烈。

樓市方面，5月成了今年首個負增長的月份，成交走低。截至5月底，深圳市新房住宅庫存402.5萬平方米，去化周期約13個月。二季度計劃房源數量供應增加，而成交放緩，預計會拉長去化周期。

保障房擬建設18.5萬套，城更提供增量

報告期內，《深圳市住房發展2023年度實施計劃》有力回應了今年政府工作報告里提及的，支持剛性和改善性住房需求問題，尤其是解決新市民、青年人的住房問題。

計劃指出，2023年全市住房計劃新開工建筑面積1300萬平方米、約16.5萬套，其中保障性住房計劃新開工建筑面積約475萬平方米、約7.3萬套；商品住房計劃新開工建筑面積約700萬平方米、約7萬套。

2023年計劃籌集保障性住房建筑面積約407.5萬平方米、約11.2萬套（間），全年共建設籌集保障性住房18.5萬套（間），建筑面積約882.5萬平方米。保障房建設籌集的數量要大于商品房新開工。其中，保障房的主要來源并非新建，而是城中村的征集和改造。

資料來源：觀點指數統計及整理

據觀點指數監測，二季度錄得20個城市更新項目動態，相比上一個季度增加1個。從區域來看，龍華、龍崗錄得的城更動作較多。其中涉及居住功能更新項目的有16個，也即成為保障性住房的改造來源。

二批供地104.85萬方，優質地塊料搶手

期內，第二批擬供商品住宅用地項目清單共計有10宗地塊，合計出讓面積104.85公頃，將于2023年5月25日至2023年8月25日期間發布出讓公告。

從區位看，南山區1宗、寶安區1宗、龍華區2宗、光明區2宗、龍崗區3宗、深汕特別合作區1宗。結合上一批次來看，光明區和龍崗區分別供應四宗，也是所有區中最多的兩個。

截止發稿日，已有3宗地塊掛牌。6月1日，深圳掛出2023年第二批次的首輪2宗住宅用地，其中有公眾關注的深圳灣超總宅地和深圳北站總部宅地，計劃于6月30日出讓。前者地塊是深圳灣超級總部基地唯一可供開發的住宅用地，也是深圳灣超級總部基地22年來供應的第一宗宅地。

具體來看，深灣超總地塊出讓面積36293.5平方米（其中道路用地面積1684.69平方米），掛牌起始價為108.98億，最高限價125.32億。

這個地塊解除了兩個約束，即不再限定70/90的戶型設置要求，同時其房屋銷售價格允許突破13.2萬的原先要求，定價可以為13.3萬/平方米。說明政府供地誠意十足，推出了優質好地塊。由于這宗地塊不限制戶型比例，開發企業可以更有空間做大戶型住宅產品。對于政府來說，一方面回應了當下市場對大戶型住宅的需求，另一方面減少雙證占用改善型需求人群購房名額的影響。

深圳北站商務區A811-0347宗地，限售均價8.05萬/平（均不含室內裝修），相較去年的拍賣地的銷售限價，北站地塊建成后的銷售價格有所上漲。

另外此次掛牌的深汕合作區宅地，位于深汕特別合作區小漠鎮，土地面積61574平方米，建筑面積73888平方米，掛牌起始價3.73億元，最高限制地價4.28億元。該宗地是深圳拍地以來，無售價限制的純商品房宅地之一。

深汕合作區宅地小漠鎮地塊衛星圖

資料來源：百度地圖

觀點指數發現，該宗地塊周邊以農田為主，周邊配套相對匱乏，道路基礎設施還有待完善。因此對企業開發能力要求較高，該宗地塊對企業的吸引力有限。

供應增加成交放緩，去化周期或拉長

二季度計劃入市的商品房項目有31個，預計供應房源面積為1543056.08平方米，15521套。其中，住宅1311088.56平方米，13024套?。從區域看，龍崗區、寶安區是計劃供應項目最多的區域，共有6個項目計劃供應。

觀點指數監測發現，二季度計劃供應套數和面積有所回升，套數相比一季度增多5222套，略低于去年同期的供應（2022年二季度14520套）。

本批次熱點新盤值得關注，如前海招商一灣臻邸、深業云海灣花園、海德園、光明里等項目。其中深圳網紅豪宅盤海德園A區于6月入市，237套房源全部售完，實現“日光”。 海德園于2021年11月和2022年5月開盤，并分別推出181套住宅、239套住宅，單套總價均在1000萬元以上，兩次也都實現了當日售罄。

海德園熱銷主要是該樓盤周邊房價嚴重倒掛，存在套利空間。此外還有周邊優勢突出，紅嶺教育實驗小學約在項目100米的位置，是深圳四大名校之一。

深圳房地產信息平臺數據顯示，5月新建商品房成交為33.94萬平方米（3389套），同比+24.99%；其中新建商品住宅成交為28.56萬平方米（2787套），同比+54.12%。上漲過高的原因可能是去年成交基數低。

從區域來看，5月份寶安、龍崗、龍華成交面積最多。在11個區中，5月有9個區成交面積存在不同程度的下滑，僅有大鵬、南山和坪山維持正增長。大鵬網簽2535.6平方米，環比增長42%；南山網簽11594.05平方米，環比增長18.16%；坪山網簽量15029.5平方米，環比增長2%。

從房型來看，5月90-144平方米成交面積為12.98萬平方米，成交量達到總量的61.42%，是住宅市場主流的成交房型。需要關注到是，90-144平方米戶型和90平方米以下戶型環比下降超15%，僅有144平方米以上戶型環比上升11.15%。

整體來看，5月成了今年首個負增長的月份，成交走低。截至5月底，深圳市新房住宅庫存402.5萬平方米，去化周期約13個月。上述提到，計劃房源數量供應增加，而成交放緩，很大程度上會拉長去化周期。

據市場數據顯示，5月加推的寶安沙井會展灣雍境去化率約12%。以回遷房為主的舊改項目，福田新天石廈銘苑235套房源去化僅25套。光明華潤潤曜府304套房源認籌率10%左右，首日去化僅10套。可以看到，除了一些熱門盤去化較好，更多新盤仍未獲得理想的銷售。

二手房方面，5月二手商品房成交32.42萬平方米（3348套），同比+0.58%；其中二手商品住宅成交27.37萬平方米（2788套），同比+0.55%。

報告期內，二手房成交有利好消息。深圳首筆“帶押過戶”模式下的住房公積金貸款由中國銀行深圳市分行成功發放。在該模式下的住房公積金貸款，辦理效率大幅提升，節約了購房時間成本和手續費用。

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